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萬科把深圳城中村“妖豔”爆改後,開業即滿租!

最近,萬村的關注度很高。

2018年城市共創大會上,王石作為萬科名譽主席首次提到大力改造城中村的“萬村計劃”,以及他對深圳城中村的理解。有媒體指出,萬科在深圳已經進入20多個城中村,未來這個模式可以複製到全國。

城中村一直是個複雜的存在,每個高密度的村屋背後,都牽扯著巨大的城市神經。我們觀察到無論政府還是企業,都在極為謹慎地發力推動改造。畢竟,事已至此,勢在必行。

▲(被電線纏繞的城中村建築)

蹭著隔壁老王的熱點,我們實地探訪了萬科正在改造的幾個村。

玉田村實探

坐標福田區上步南路以東、埔尾村以西、東園路以北、南園路以南。玉田村由祠堂村和向東圍村兩個自然村組成,地處繁華地區,人流量較大。距離地鐵1號線科學館站D出口,步行5分鐘。

▲(改造後的產品即“泊寓”)

玉田村改造是萬村首個福田項目,也是深圳的第二個城中村項目。該片區共114棟城中村建築。目前,位於祠堂村的文化樓與一棟樣板樓已對外開放;位於向東圍東村的33棟、35棟的村樓已竣工並放租。

改造後的首批房源共推出44套,共4種戶型,面積段約12-25平,房租1400-2500元/月。租客滿員。

▲(圖片來自泊寓官方微信)

被改造後的祠堂村建築外立面非常酷炫,幾百米外就能一眼看見。與周邊的城中村老舊建築相比,妖豔指數簡直10顆星!文化樓兼備為社區村民服務的功能,一層是玉田康樂活動中心,二層是城中村展覽廳,三層是萬村項目辦公區。

玉田村第一棟農民房改造後,跳躍的色彩有別於以往城中村千篇一律的灰色調,開敞的首層活動太空極具年輕氣息,在人來人往的城中村回頭率非常高。

如今,看這時尚風格的開放型門庭,感覺這才是真正屬於年輕人的潮生活太空。

而據實地打探,泊寓的租金幾乎與周邊農民房持平。目前,該城中村房源放租價為單房2000多元/月,一房一廳3000元左右/月。隻不過那些村民的房子可能長成這樣…

再看一牆之隔的泊寓內部實拍:

▲(不同戶型有不同軟裝風格,滿足租戶各種需求)

據了解,4月7日向東圍村萬科泊寓上步南店正式入市招租當天就被搶一空!花哨的租賃方式“荷蘭式拍賣”讓人耳目一新,在網上吸引到不少年輕人關注。

簡單說一下玩法:這個拍賣是價格越來越低!四種戶型起拍價分別是1398、1698、2198、2498。每隔10分鐘,房價跌10塊,只要你覺得價格跌的可以了,就可以立刻出手訂房,也就是說你實際花費的租金總會少於起拍價。

行銷噱頭十足,很有意思。當然,萬科的玩法不止於此。

在城中村改造後轉化的公寓產品上,萬科目前已明確了三種產品:泊寓-青年公寓、禾寓-家庭式公寓、企業宿舍,這些產品均可配合政府轉化為不同需求的人才公寓。

玉田村緊鄰福田南園小學與紅嶺中學,未來這裡就將率先推出家庭式公寓。這對於需要為孩子陪讀的家長群體,或將是一個極大的利好。

值得一提的是,萬村還關注城市基層服務者的住房問題,玉田村改造項目已研發出“環衛工人之家”產品,月租僅600元/月/人左右。同時,萬科在龍崗區上角環新村改造項目也正在研發“警員之家”的產品。他們認為城市基層服務者理應共同享有城市發展所帶來的美好。 客觀上,這對於城中村租金穩定也起到一定的作用。

▲(網傳環衛工人之家效果圖)

可以想象,萬科團隊在城中村產品打造與控制租金水準上面下了很大功夫。

城中村改造中投入的成本很高,除了保證品質裝修與家私配套,泊寓基本上會在每棟農民房拿出一整層去做符合年輕人口味的公共太空,6層以上樓房改造都會加裝電梯,為保障消防還會打通連廊乃至屋頂…

有業內人士評析,“萬科這麽搞,不算其它成本,僅城中村改造環節的成本至少就得3000元+/平!”

特別值得關注的是,萬科乾淨利落地解決了消防安全這個城中村的頭等大事。比如取消了硬邦邦醜醜的防盜網,每戶設定了類似小區建案的可開啟外窗;室內打通,連接兩三棟樓,可以共享樓梯;部分的屋頂打通,連成一片,增加休閑太空的同時可兼做疏散逃學生平台…

新圍仔村實探

新圍仔村在2018年初的首次對外亮相,就成功引起了我們的注意。

這個村位於龍崗阪田,靠近華為、富士康等知名科技企業園區,被稱為深圳歷史上的IT第一村。臨近暫無地鐵,坐10分鐘公車可到5號線五和地鐵站,租戶多是周邊大企業員工。

這是萬科的第一個城中村改造項目。在探索過程中,萬科借鑒了北京798、上海新天地等許多設計理念。

新圍仔村共有226棟房屋,萬科目前已與村民簽約20余棟,預計萬科在這裡至少將改造出1千多套租賃公寓產品。

現在有兩棟已改造完成,今年3月首批推出房源108套,共4種戶型,面積段約18-22平,每月最低租金只有798元,整體房源租金區間為900-1500元左右。

▲(效果圖)

▲(戶型太空實拍圖)

據95後的新圍仔村泊寓店長介紹,新圍仔村首批108套房源在3月份對外公開,不到一周時間就全部租出去了。租戶基本上和她都是同齡人,二十四五歲左右。將近80%都是華為的員工,本科碩士佔較大比例,也有幾個博士學歷的高級人才。

“我們這個項目其實在改造初期,就引起了周邊的關注。得知是萬科在做,很多人都開始慢慢留心這裡。所以,我們對外出租時基本上沒怎麽對外推廣,很快就滿員了。”

現場的租客告訴我們,他們之選擇泊寓,一是新房,裝修風格比起城中村更容易接受;二是價格,與周邊民房相比基本持平,甚至比其他品牌公寓還便宜;三是氛圍,租客基本都是高學歷人才背景,而且還有不少單身才俊,大家交流起來很輕鬆愉快。

除了華為基地和玉田村外,萬村最近改造的景樂新村也即將入市。

景樂新村被稱為“三和大神”聚集地,村裡遍布著一晚15元的床位以及為數不少的昏暗網咖。所謂大神的生活,就是打一天工,玩三天遊戲的浪蕩人生。

萬科進場,綜合整治啟動。破舊的建築開始翻新,社區環境大為改善。目前,泊寓深圳公眾號上,已經可以看到三和出現在“預約看房”的選項裡。

特區與城中村

說實話,城中村經過如此改造之後,的的確確給深圳的年輕人提供了更多住房選擇機會。

這兩天,經濟學家樊綱的6個錢包買房論,剛剛戳痛了大家的心。孤身漂泊在大城市打拚已經很慘了,而年輕人想有一套屬於自己的房子,竟然還要去掏空夫妻雙方的父母、爺爺奶奶、外公外婆三代人“6個錢包”的積蓄!

啃老啃成這樣,那麽買房的意義又何在?

大城市對於年輕人不應該只有壓榨力,而是要有更多的吸引力才對啊!這個吸引力除了“人才落戶”、“租房補貼”、“分配保障房”等政策福利,積極推動把老破舊的城中村改造成類似泊寓這種新青年公寓,正是深圳留住人才的“大招”。

作為特區城市,深圳就要有特殊使命。目前,深圳政府已明確提出“今年要完成600個以上城中村綜合治理,到2020年完成1600個”的小目標。

之前,有人不斷提問萬科,“投入這麽大,租金也不高,企業這麽跟著摻和城中村的事是圖什麽?”

其實,王石當天演講中已明確給出了答案:

1、城市繁榮靠人才。深圳最早面向大學畢業生發放租房補貼,現在已經被各大城市效仿,全國人才搶奪戰正在打響。 (改造的需求很大)

2、深圳人多地少,每年新增用地不足2平方公里,可用土地只剩20平方公里左右。想進一步發展太空,只有盤活存量房,改造城中村。 (改造的需求很大+1)

3、深圳1044個城中村裡居住了60%以上的城市人口。城中村不是毒瘤,而是來深圳追夢人的第一落腳點,是特區活力與競爭力的基石。(改造的需求很大+1)

4、基於城市更新成本以及市民居住成本的考慮,城中村不能大拆大建,必須找到綜合整治與運營提效的新模式。(萬科進村的著力點)

5、萬科以專業化運營提升出租率和太空利用率,在不提升租金的前提下提升城中村面貌與居住環境;通過對底層商業的合理規劃與招商,為村民與租客提供優質生活配套。(發揮特長,做擅長的事)

6、萬村計劃啟動僅半年,已經探索“城中村綜合整治+引進優質物管+市場化商業運營”較為成熟的模式。政府作為城中村綜合整治主導角色,監管和督導萬科進行施工建設,萬科作為企業方,配合政府進行基礎設施代建,並積極履行城市建設職責。(與政府打好配合,共築美好城市)

正如王石所言,人與人之間的互動能夠推動創新、吸引人才、鼓勵創業,進而促成社會與經濟的流動性,這才是城市繁榮的原因所在。

這也印證了《城市的勝利》中的經典名言,“城市不等於建築,城市等於居民”。

責任編輯:金曙、時晟昊

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