從“萬村計劃”的中止，看城中村改造難度

上世紀80年代—90年代是深圳的城市文明生長的時期。這一時期，人們從全國各個角落湧來，他們迅速以城市文明將深圳地域原有的村落連成一體，成就了城中村。

2017年萬科提出了「萬村計劃」，通過承租後改造的方式對城中村進行精細化運營，以城中村綜合整治+引進物資營管+城市化商業運營的模式開展工作。消息顯示，萬科已於去年開始全面暫停簽約新房源。

改革開放以來，深圳發展突飛猛進，大量外來人才湧入，為城市經濟建設提供強大支持。然而另一方面，深圳土地資源稀缺已成為不爭的事實。深圳全市土地面積約為 1997 平方公里，相當於北京的 1/8，上海的 1/3，廣州的 1/4。

因此近年來，當建造基礎設施無地可用時，以城中村改造為代表的城市更新，已經成為深圳住房用地供應的主要來源。

一、城市發展需求，城中村整改勢在必行

土地改製之前，城市土地的權屬屬於國家，農村土地屬於集體。在這種二元土地制度下，政府在修建基礎設施時，市政配套設施一般都隻修到城中村的外面，不進入村裡，留下接駁的口。每戶村民被分配一至兩塊宅基地，在上面自建住宅。

1996 年及 2004 年深圳先後頒布了將集體土地無償轉為國有土地的政策，由於普遍認為城中村遲早都要拆建，村裡的基礎設施一直沒改善。

城中村建設缺乏相關的部門和專業人才，基礎設施修建都比較簡陋，電線外露、排水不暢、道路及公共設施缺乏規劃，特別是隨著汽車保有量的不斷增加，停車、行車都出現越來越大的困難。

違章建造、建築密集，防災減災存在重大隱患，但又佔據城市中心區域的城中村，成為深圳市集約高效地利用有限的土地空間資源上的一種阻礙。

二、政策支持 綜合整治為主要整改模式

深圳有 1044 個城中村，超過 1000 萬流動人口居於其間，提供了全市 60% 的住房供應。但由於城市發展與更新，這些城中村亟需整改。

對於城中村來說，整改模式主要有兩種：

一是拆除重建，拆除原建築，覆蓋在原土地上的建築便合法確權；

二是綜合治理，對於未進入城市更新的城中村項目，通過改善衛生，房屋安全，消防，交通，配套設施，城市監督管理的方式對城中村治理，保障城中村基本的安全問題。

拆除重建，是一種成本極為高昂的改造，動輒投資數十億甚至上百億。

其中核心難題是拆賠環節，由於拆賠標準缺乏認同，執行層面又缺乏措施，面對「釘子戶」的出現，開發商選擇妥協。

2007 年，蔡屋圍「天價釘子戶」蔡珠祥夫婦一棟 6 層農民房，拿下 1700 萬元天價補償；

同年福田中心的崗廈舊改，一夜出現近 10 個資產過億的富豪及 20 多個億萬級家族；

2009 年南山大衝舊改啟動，全村回遷物業價值如今保守估計數億元；

2017 年位於深圳北站規劃核心商圈的民治華僑新村 68 號爛尾樓獲賠 3000 萬。

過高的拆遷補償帶來了一定的社會負外部性，博賠經濟開始醞釀而生，也暴露出國家政策指導與市場化操作實施之間的問題。

同時，對於城中村的房屋租戶來說，利益分配集中流向政府、原住民、開發商手裡，租戶是最大的受損方，他們必須要搬離去到更遠的地方，哪怕支付更高的租金也無處可住。

綜合治理，相對於推倒重建，是一種成本很低的改造。

一方面，綜合整治升級了大量現有的存量住房，改善居住環境居住條件，也能保障住房和消防安全，配合城市的全面規劃；另一方面，綜合整治還可以保留原來城中村的整體歷史與文脈，保護歷史文化遺產。

從居住需求的角度來看，指望增加房源供應實現居民低價買房解決居住需求難度很大，不如依靠在城中村的城市更新，同時通過穩定的租金的方式，降低廣大中低收入家庭的居住成本。長遠來看，這是一種對低收入人群衝擊相對更低的方案。

2018 年 11 月 5 日，深圳市規土委官網正式發布《深圳市城中村（舊村）總體規劃（2018-2025）》(以下簡稱《總體規劃》)的征求意見稿，針對深圳市城中村居住用地劃定了綜合整治分區範圍。

依據《總體規劃》內容，深圳全市綜合整治分區劃定對象總規模約為 99 平方公里，綜合整治分區用地規模為 55 平方公里，在 2018-2025 年的7年規劃期限內，該範圍內的用地不得納入拆除重建類城市更新單元計劃、土地整備計劃及棚戶區改造計劃。

至少短時間內，大規模拆建沒有被全面提倡，現今城中村還是以綜合整治為主。

三、萬科「萬村計劃」

項目介紹

「萬村計劃」是萬科於 2017 年提出的項城中村改造計劃，其主要業務是以略高於市場價的租金承租城中村農民房業主的樓房，進行升級改造後重新供應給租客，在這一過程中整合並植入商業、產業、文化等內容，試圖以較小的成本，推動居住升級。

整個改造計劃中，業主從萬科方獲取穩定租金，房屋由萬科統一出租運營，同時，萬科作為企業方配合政府進行基礎設施建設，並積極履行城市建設的職責。

萬科「萬村」模式示意圖：

據萬科《2017 年企業社會責任報告》數據，截至 2017 年底，萬科已在深圳市龍崗、寶安、福田、龍華、坪山、南山、鹽田等 7 個片區拓展 33 個城中村，並與南山區簽訂戰略合作框架協議，其中 10 個村已開啟整租及改造運營工作。

深圳萬科方面稱「現已運營的村落已超過 10 個，萬村計劃運營房間數量超 1000 間。」

表：萬科「萬村計劃」大事件

項目難點：

「萬村計劃」被萬科寄予厚望，但實施操作過程中，仍會遇到種種困難。2018 年 11 月，有消息稱，深圳的「萬村計劃」目前已經全面暫停簽約新房源，後續啟動時間待定。

在 2018 年底的萬科南方區域媒體交流會上，萬科回應報告屬實，稱經過一年時間，萬村業務已經簽約 7-8 萬間，於 2018 年 9 月暫停拓展。暫停拓展的具體原因並未被透露，但作為深受關注的城中村改造計劃，我們也詳細分析其實施的幾大難點。

1、 業主談判難，收房成本高

萬科開展業務的模式一般先和村股份公司接觸洽談，然後三五個人進駐每一個村進行摸底簽約，與農村業主簽訂 12 年的合約，租金每三年遞增 10%。

但是對於房屋業主來說，一方面，將房子租給萬科，很大程度上削弱了他們對房屋的支配權和話語權。

深圳本地人的黃老闆，收入主要依靠這棟 8 層小樓，1-7 樓均對外出租，每層樓有 6 間房，粗略計算，一個月收入也有 5.4 萬元。

「不喜歡別人在我房子裡敲敲打打，搞得亂七八糟。我自己收租也挺好的。」 「我想什麽時候上漲就什麽時候上漲，當然我們也不會無故上漲。只是房子在自己手裡，我更有話語權。」當問及不願與萬科簽約的原因，黃老闆這樣回答到。

另一方面，業主因為房企收房計劃，會提高對租金的預期，抬高租金。萬科去統租物業時，通常會出一個比現在高的租金價格，業主此時就去對租客漲租，在租客不接受的情況下，業主才會將房子租給萬科。

同時，很多租客搬離原來居住地後還是會選擇周邊區域，因此短時間內會抬高周邊房源的租金價格，這將提高萬科的「收房」成本。

2、 工期嚴重滯後，租金回流少

據悉此次萬村計劃暫停拓展房源的一個重要原因，就在於工程進度的嚴重滯後。也有相關人員透露，確有萬村工作人員離開，因為其所在團隊近期無事可做，也有已經簽約的項目因為種種原因無法入場施工但萬村的租金還在繳納。

深圳萬科在全市收到 2000 多棟農民房，為此每月需要支付的資金高達數億元。

但如今這些房屋改造的開工率大概僅在 20% 左右，能投入運營的更在少數，因此回流的租金收入極少。目前入不敷出的情況將對萬村計劃的現金流產生較大的負面影響。

3、 收益率走低，亟需挖掘客戶價值

收益率是房企開展項目極其關注的數據，但由於萬村的拿地策略、政府租金調控等問題，萬村計劃的收益率日漸走低，這也是其項目暫緩的關鍵原因之一。

對於萬村計劃改造後的房屋租金，萬科官方聲明租金價格是處於同等區間，希望以專業化運營提升出租率和空間利用率，在不提升租金的前提下提升城中村面貌與居住環境。

關於盈利問題，萬科高價拿房，每年需要付上億元租金給村民，但未來收益很難支撐其如此大的投入。

深圳萬科泊寓合夥人陳曉煒曾表示，如果算硬账萬村計劃是回不了本的，未來萬村希望能從挖掘用戶的價值入手，找到發展的思路。萬村發展有限公司副總經理黃楠補充道，未來萬村將在城中村引進生活服務相關的板塊，例如公共的商業、生鮮超市停車服務等。但實際項目是否真的能如預想提高收益率，我們還不得而知。

4、 競爭眾多，聚焦深圳存量市場

在土地稀缺新房供應難的情況下，眾多房企都將目光轉向了存量市場。

根據克而瑞深圳機構榜單數據，招商蛇口截至 2018 年上半年已拓房源約達 13000 間；碧桂園長租公寓從 2017 年 8 月份在深圳開始做，到現在差不多 20 多個項目了，1 萬多套房間，現在也介入了阪田區域的城中村綜合整治；

在深圳有根基深厚的京基、佳兆業，作為「舊改大戶」已與很多城中村簽了舊改協議，這個時候萬科就難以再進駐村落。

很多長租公寓運營商也加入租房市場。集中式品牌集悅城、窩趣、魔術方塊、窩巢在深已開房源共計近 2 萬間；

自如強勢殺入深圳城中村，未來三年運營 30 萬間公寓，服務 150-200 萬名自如客。

5、 改造工程難以標準化

無論是萬科，還是碧桂園、佳兆業、華潤，他們都碰到問題是開展改造工作時，建築合法性、設計施工、審批備案、消防驗收等工作沒有明文規定，消防驗收很多都是口頭的，並沒有書面的文件與標準，由此也對改造工作帶來了一定困難。

四、綜合治理後續影響大，租客群體迭代

城中村的綜合整治除了以上討論的項目難點，對原有租客也帶來不少影響，因此遭到了輿論的口誅筆伐。

2018 年 6 月，一封題為《13 萬富士康勞工代表致萬科、房東及監管部門書》引發關注，將矛頭直指萬科在富士康龍華工廠北門清湖新村開展的「萬村計劃」項目。

其中提到「萬科等企業有義務敦促房東為須搬離租客預留緩衝時間，在此建議為 3 個月」「切勿盲目高價從而抬升周邊租金水準」「在深圳住房改革政策中，考慮非深圳戶籍產業工人住房問題」等等內容。

租金上漲成必然，漲幅不一

除了導致城中村租客短時間內集體搬遷外，綜合整治對租客最大的影響還是租金水準的提高。據實際調查，租金漲幅可以達到一倍原租金。

比如，橫崗片區改造前的單間價格可以是 500-800 元/月，改造後是 1000-2000 元/月；南站白石洲、福田上下沙、寶安坪洲西鄉的一房一廳改造前 1500-1800 元/月，改造後是 2200-2600 元/月。

至於萬村計劃，萬科曾聲明想保持單套房租金不變，為了讓原本月租 800 元的租客還可以租到同等價格的單間，在面積上做調整，改造後房源套數將增加 5%-10%。

現實際來看租金上漲是必然，但上漲幅度較低。以萬科新圍仔村為例，以當地的租房價格，兩房一廳的租金約 1500-1700 元/月，一房一廳的為 850 元/月，帶廚衛的單間為 650元 /月。

而對比改造後的新圍仔村萬科泊寓價格，15 平的單間約 898 元/月，1 房 1 廳帶廚衛為 1000元 /月，相對而言，泊寓比農民房同等規模房間的房租大致漲 10%。

雖然房租普遍漲幅不大，但對於低收入客群仍帶來較大影響。但新圍仔村作為改革開放之後深圳工業崛起時的「IT 第一村」，地處阪田片區，匯集周邊華為、富士康等企業園區員工，這些務工人員對租金的敏感度十分高。

一方面，他們對房屋改造升級的需求不高，另一方面，哪怕是 100 元的租金上漲，也會對較低收入的租客帶來很大壓力。

至於萬村在清湖新村的項目，在富士康，一名基層員工的綜合月收入大約 3000-4000 元，而清湖新村當前一個單間，再疊加水電等費用，花費可佔據其月工資的三分之一。

租金上漲帶來租客群體迭代

租金的上漲會帶來租客群體的變化，一些原租客再無力承擔房租，決定搬走，而對租金承受能力較高，對房屋設施、裝修有要求的新租客，也會陸續入住城中村。

例如以前在寶安區域住的都是附近上班的人群，但由於租金上漲，越來越多在南山科技園工作的人都遷移到寶安來住；關外城中村改造前一般都是附近工廠工人以及一些做小生意的人在住 ，改造後吸引在市區上班的白領和小家庭來住，因為市區的房價比關外貴一倍，城中村的性價比相對更高。

福田上步南路的泊寓是萬科深圳玉田村的改造項目，其首批推出的44套出租房全部滿租。萬科公寓管理層人士分析，之所以這類項目沒有出現那麽大的質疑聲，是因為其目標客群收入相對更高，對居住環境的要求也更高。1398-2498 元/月的租金很容易被都市白領接受。

深圳城中村改造前後一直都是不缺租客的，但租客群體有所改變，其群體特徵也會不一樣。

改造前的租客多為附近的工廠工人或其他相對低收入者，他們很多都在城中村居住了七八年，租約穩定，相較於低廉租金，他們對房屋品質的要求不高，只希望在偌大的現代城市中有一方生存的空間；而改造後的租客中有很大一部分是年輕小白領和小家庭，年齡在 20-30 歲左右。他們可以承受略高的房租，有一定的生活追求，租約的流動性高，多根據個人的工作、生活等情況變動。

城市更新發展的步伐不可阻擋，市場化的供需關係也無可厚非。但租金上漲後，這些處於城市底層，在每一個清晨和深夜，為深圳城市建設添磚加瓦的艱辛工作者們到底還能去哪？

我們不知道。

* 部分數據由網上公開信息及芭樂兔租房提供，克而瑞整理

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