每經記者：吳抒穎 甄素靜 每經編輯：陳夢妤
深陷輿論漩渦的“萬村計劃”再一次被推上風口浪尖。
7月2日，據界面新聞報導，旨在對城中村進行綜合改造的“萬村計劃”正在與已簽約城中村房東洽談違約賠償事宜，準備放棄部分已簽約“農民房”房源。
深圳萬科回復《每日經濟新聞》記者稱，在推進過程中，“萬村計劃”確實遇到了一些實際的困難，綜合推進過程中的客觀情況，擬對現有房源結構進行部分調整和優化，相關工作正在有序推進中。
7月5日，《每日經濟新聞》記者走訪了萬科在深圳改造的多個城中村，“萬村計劃”的觸礁尚未對已開業、正在整修改造的民房產生影響。以位於福田區石廈村的萬科泊寓為例，已有房源被預訂一空，新房源還在不斷補充。
“一室一廳全部沒有了，馬上就會新開一棟，是單間樓，你去大廳登記可以預約。”
作為萬科獲取長租公寓房源的重要方式，在“萬村計劃”停止擴張並收縮之後，萬科如何調整方向以保持在長租公寓領域的穩健增長，是一個值得觀察的案例。
深圳石廈村樣本：萬科收購16棟農民房，7棟正式招租，第8棟今日開放
記者了解到，泊寓石廈公社自今年2月底樣板間開放後，基本上保持了一月一棟的開店頻次。工作人員小周介紹，萬科在石廈村共收購了16棟農民房，目前已有7棟正式招租，第8棟將於今日（7月6日）開放。另外還有基本已裝修完畢，處在空置期的公寓，8月初或中旬對外招租，所有改造使用預計在明年完成。
“面積15~40平方米不等，單間價格在2100~3500元，但短時間內沒有住戶退房。”小周表示，“比農民房裝修好些、貴些，但租金、水電等比周邊公寓便宜，泊寓的水電在0.8元/度，5元/立方米，但周邊無論民房、公寓電基本在1.2~1.5元/度，水是8~10元/立方米。”
記者注意到，在石廈村，除少量房源被萬科和民間組織收購外，多數仍處於散租狀態。有民房被民間組織改裝為公寓，房間被切割成大小不的單間，面積10~15平方米，月租金3250~3550元。
相較於民間組織改造公寓的租金定價，有業內人士分析稱，萬科具有行業號召力和標杆作用，政府、行業對其格外“關注”，其在定價、收費上也非常謹慎。
“萬村計劃”曲直
“萬村計劃”始於2017年，彼時的掌舵人是時任南方區域本部首席執行官張紀文。
這是一項以承租後改造的方式對城中村進行精細化運營的業務，主要模式是以略高於市場價的租金承租城中村農民房業主的樓房，進行升級改造後重新供應給租客，在這一過程中整合並植入商業、產業、文化等內容，試圖以較低成本，推動居住升級。
萬科集團創始人王石曾為“萬村計劃”月台。
2018年4月22日，在由深圳萬科舉辦的深圳城市共創大會上，王石表示，深圳1044個城中村裡居住了60%的城市人口，並且這些村為四面八方來到深圳追求夢想的人提供了第一落腳點，而出於城市更新成本以及市民居住成本的考慮，對於這些城中村不能采取大拆大建的方式，必須找到綜合整治提效的新模式。
若想在深圳的長租公寓市場搶佔份額，城中村市場是佔比最大的部分，深圳萬科通過“綜合整治”的方式從做大規模的思路上看並沒有什麽問題。據公開數據，截至2019年3月，萬科進入約60個城中村，獲取了10萬間房間。
但萬科似乎低估了城中村綜合整治的難度，在財務測算和施工進度上過於激進，也沒有預料到會招致輿論風波。
去年6月，《13萬富士康勞工代表致萬科、房東及監管部門書》廣為流傳，矛頭指向深圳市萬村發展有限公司在富士康龍華工廠北門清湖新村開展的“萬村計劃”業務，認為“萬村計劃”會抬升周邊租金水準。
萬科因此遭受了“推高租金”的詰問。萬科集團總裁祝九勝還曾就此回應稱，近年一些資本、機構介入了租賃業務，但說長租公寓會推高租金，這是一個誤會。
“萬村計劃”所經受的考驗不止於此。2018年11月，“萬村計劃”被曝將暫停簽約新房源，儘管深圳萬科一開始回應稱“正常推進”，但此後在萬科2018年南方區域媒體會上，其時的掌舵人張紀文親口證實了這一消息。
鬱亮在針對此事時回應稱，確實低估了“萬村計劃”的困難性，確實比想象中複雜得多，目前還沒有發現做公寓能賺錢的，萬科還在摸索中，會小心謹慎。
據《每日經濟新聞》記者此前採訪，在“萬村計劃”中，租賃期一般在12年及以上。萬科方面解釋是，因改造成本較大，至少經營8年後才會開始盈利，故簽約期較長。由於租賃期較長帶來的市場租金不可預估性，為保障原業主收益，起始租金一般會對片區現狀租金略有上浮，並約定增幅周期及比例。
發展模式輕重之辯
“圍獵城中村”並不是萬科在長租公寓領域專屬的商業模式，龍頭房企們都有意插足。在深圳這座城市，城中村一直是品牌公寓最覬覦的市場之一，碧桂園、金地也有所斬獲。
據深圳樂居，去年6月，碧桂園採用了與深圳市皇嘉物業管理有限公司合作的方式收購位於白石龍的部分房源，並承租後者的物業進行改造，共7個單元2棟樓。
而富士康員工給萬科發公開信的引子，正是金地草莓公寓在同一片區的進駐。據深圳鳳凰房產，金地在清湖新村裡改造好的公寓每間1800元起租，“大家擔心萬科的公寓租金將來會漲很多”。
儘管在有意收縮規模，但“萬村計劃”還是對萬科在長租公寓領域的規模擴張起到了重要的作用。據深圳萬科提供給《每日經濟新聞》記者的數據，萬村計劃已開業400余棟，1萬餘間。
一組可以說明的數據是，據克而瑞，2018年，在深圳市佔率第一的集悅城開業房源為8500間，第二名窩趣、魔術方塊的開業數量分別為5000間、4000間。在克而瑞的榜單上，萬科泊寓的開業數量尚未達到1000間，而一年後，這一數字已經迅速膨脹至1萬間。
“萬村計劃”停止擴張，短時間內對萬科的影響尚未體現在規模擴張上，目前萬科泊寓整體的規模是遠超同行的。據克而瑞，今年上半年，萬科泊寓拓展的規模數量為23萬間，開業數量為7萬間；第二名龍湖冠寓為11萬間，開業數量為6.2萬間。
目前房企進入長租公寓這一領域，穩妥的央企多數都是從自身存量房源起步，如中海、華潤置地等，這是“重”的資產模式；而萬科、碧桂園，更多的是通過長租約的方式介入存量物業改造，這種模式相對“輕”。
某品牌公寓的CEO告訴《每日經濟新聞》記者，兩者其實並無好壞之分，但“輕資產”可以迅速搶佔市場，把規模做大，這種模式中小型品牌公寓也可以做，“但就沒辦法享受到物業的增值了。最好的就是，有輕有重”。
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