“萬村計劃”主動違約，放棄部分已簽約房源

記者 | 羅強

萬科來了，又走了。

近日，接近“萬村計劃”的知情人士告訴界面新聞，萬科旨在對城中村進行綜合改造的“萬村計劃”，正在與已簽約城中村房東洽談違約賠償事宜，準備放棄部分已簽約“農民房”房源。

“萬村計劃”是深圳萬科旗下業務，是其在存量資產領域的重大戰略布局。從2017年開始，萬科進入深圳上百個城中村，從城中村房東手中租下近2000棟“農民房”，這些租約期限通常為10-12年，租金支付方式為“押一付一”。

從城中村房東手裡將“農民房”租賃之後，萬科將對房屋進行翻新改造，然後重新對外出租。部分城中村裡，萬科還將對“農民房”首層的商鋪進行招商運營。

這是一項野心勃勃的計劃，萬科一方面希望對這些“農民房”房源改造轉化為萬科旗下品牌長租公寓“泊寓”。另一方面，這也是響應深圳市政府對城中村改造規劃的政策，保留深圳低成本的居住空間。

生意模式看起來不錯，實際實施過程中卻碰到了諸多困難。為開展此項業務，深圳萬科成立了項目公司“深圳市萬村發展有限公司”（以下簡稱“萬村公司”），團隊成員從幾十人迅速擴展至近400人，其中一半以上為商務談判崗，即實際與城中村“農民房”房東洽談租賃事宜。

短時間內的集中簽約，以及後續“農民房”房東集中清退租客，打破了城中村租賃市場供需平衡，引起了萬科所進駐城中村居民的恐慌，其中便牽涉富士康產業工人所集中居住的區域，他們呼籲萬科妥善推進業務，警惕房屋租金的大幅上漲。

2018年末，萬村公司全面暫停新簽約房源。主導此項業務的原萬科集團南方區域首席執行官張紀文，稱暫停簽約是計劃內事項，也是萬科主動暫停。

“不暫停的話，讓那麽多需要搬離的租客住哪裡？”張紀文曾這樣解釋。

但不到半年，張紀文被調任至負責萬科梅沙教育事業部，徹底從萬科地產業務中“退休”，他的接任者為萬科原首席財務官孫嘉。

上述知情人士透露，萬科準備違約的房源基本位於坪山、光明等偏僻區域。同時，萬科願意按照合約與房東協商，賠償相應違約金。

萬村公司針對城中村租賃的標準合約顯示，簽約雙方無權單方解除、終止協議或拒絕履行協議，否則違約方應賠償因此給對方造成的全部經濟損失。

到底是什麽讓萬村公司願意付出違約金，也不願繼續進行房源改造？作為一家商業公司，經濟問題是讓萬科下這個決定的根本原因。

萬村公司的標準合約顯示，如果城中村房東違約，則需要向萬村公司賠付違約金，其中裝修改造部分的計算分為兩種，未增加電梯的，按建築面積2600元/平方米進行補償；增加電梯的，按建築面積3000元/平方米進行補償。

這意味著，萬科進行城中村改造的成本較高，如果未來出租率、租金漲幅不及預期，萬村公司改造的長租公寓可能未來6-8年都不會盈利，甚至整個租賃周期都不會盈利。

截至2018年末，萬科長租公寓品牌“泊寓”在全國已運營房間達6萬間，其中2019年預計開業房間將達10萬間。深圳“泊寓”開業門市超過70家，房間數量上萬間，深圳是萬科泊寓的主要增長點。

事情正在發生變化，隨著“萬村計劃”沒有趕上計劃，以及曾經的“掌舵人”張紀文被調離，在萬科“聚焦收斂、鞏固基本盤”的背景下，萬科南方區域的“基本盤”中已不再包括泊寓業務。

界面新聞記者走訪深圳龍崗甘坑新村、龍華茜坑新村發現，萬村公司簽約的大量城中村“農民房”仍處於施工狀態。萬村公司在甘坑新村簽約樓棟超過80棟，目前改造完畢可入住約為30棟左右；茜坑新村簽約樓棟超過30棟，目前改造完畢可入住約為8棟。

為萬村公司進行改造工程的公司為“金諾裝飾”，工商登記實體為“深圳市金諾裝飾工程有限公司”，這家公司為萬科集團供應商，早年深圳萬科也有參股。

萬科在長租公寓領域的教訓，在行業發展背景下並不是孤例。從2014年開始，在政策與資本的助推下，大量資本在長租公寓行業“跑馬圈地”，希望能夠在兆元規模的租賃市場搶佔先機。

“財務測算比較激進。”一位長租公寓從業人士告訴界面新聞，每年5%-10%的租金上漲有時候可能無法實現，同時也容易陷入規模陷阱，短時間內在租賃押金、改造裝修上投入大量資金，資金回流周期較長，無法形成良性投資循環。

還有一個很少人覺察的陷阱，這位從業人士透露，很多長租公寓品牌學習酒店行業布點，在一個城市的各個角落裡全面布局，殊不知長租公寓行業應該在居住集中區進行密集布點。

現在看起來，萬科願意為失誤“買單”。