業內談城中村:不能提供住房保障 就得容忍貧民窟存在

　　“租不起”的現實，好生活的訴求

　　資本逐利的鷹眼，拿著放大鏡俯視，哪些還是低成本太空？城中村無疑是最誘人的那塊肉。

　　來源：證券時報   李宇嘉

　　剛剛，網紅城市深圳因高調推出“二次房改”而備受推崇，現在出岔子了。大肆改造城中村的長租公寓，原來不僅僅是實現“美好生活”的，它還帶來租不起的現實困境，這是連政府座上賓的富士康的員工們都無法承受的。好在，輿論鋪天蓋地的倒逼下，政府將富士康員工住房問題納入人才安居，在廠區附近城中村改造項目中辟出一塊，員工可以市場價約6折的價格申請房源。

　　底層呐喊，輿論發酵，公司回應，員工不答應，政府回應，這樣幾個周折後，員工安然躲進了“小樓”裡。“獨角獸”富士康這樣的企業，尚且費這麽大勁來影響政府決策，保護自己的員工，800萬居住在城中村裡的其他市民們，估計沒有富士康員工這樣的運氣了。敲著鑼、打著鼓的各路資本，浩浩蕩蕩地開進城中村，漲租金是鐵定的事情。

　　培育規模化租賃，這是房改頂層設計。“十三五”期間，深圳要將100萬套（間）城中村住房改造為長租公寓，這已白紙黑字地寫進了政府的紅頭檔案。城中村髒亂差、居住體驗不好，這是培育租賃市場的大敵，改造或在情理之中。但試想，不管是補上消防衛生等安全的短板，還是配上小清新的體驗，都是真金白銀投入，難道不漲租金嗎？再說市場租金也在每年上漲啊！

　　邏輯沒錯，但富士康員工的傾訴告訴了我們，底層廣大居民的實際需求是什麽。“單間每月租金700元-800元，佔工資的三分之一”。這麽說，富士康員工的月收入在2100元-2400元。筆者查了一下，2017年深圳常住居民可支配收入52938元，月均收入4411元。按收入分配“二八定律”，中位數估計就在2500元左右。不影響生活的話，租金不超過可支配收入的1/3，這是國際慣例。

　　誰都想住好房子，但需要往往被現實“打臉”。政府不提供保障，市場就會自發解決。於是，深圳產生了佔總住房面積51%的城中村。2010年左右，建案價已高高在上，但城中村單間租金僅200元-500元，孔雀東南飛源源不斷。

　　2010年以後，深圳城中村改造全面提速，本來說好的拆除重建和綜合整治並行，但拆除重建的利益更大，佔了主導。顯然，拆除城中村，既改善城市形象，又能提供政府需要的太空，還能做大固投。但拆除成本要靠房價和租金上漲買單，接受不了的租戶，不得不遷往外圍租金低的地方。

　　現在，大家應該知道，為何多數居民連城中村一套房都租不起了，因為低租金的，改造成本也低，都被消滅了，取而代之的是價格以萬元為部門逐年累加的、沒有最高只有更高的上等建案。目前，特區內的城中村，一套60平米的房子租金要2000元-3000元，租單間、合租、打隔斷已是常態。反思來看，2008年開啟的城市更新，本質上就是資本角逐城市太空價值窪地的過程。

　　現在，容易拆除的都拆除了，全市建案價高達每平方米5-6萬元的情況下，剩下的都是改造成本奇高無比的硬骨頭，再加上新房被限價，市場化主導的城市更新搞不下去了。怎麽辦？天上下紅包雨，政策鼓勵規模化租賃、長租公寓。於是，短短2年內，深圳湧現出300多家長租公寓公司。資本逐利的鷹眼，拿著放大鏡俯視，哪些還是低成本太空？城中村無疑是最誘人的那塊肉。

　　就像巴西和印度，你不給外來人口提供住房保障，就得容忍貧民窟的存在。深圳大體量城中村的存在，一樣的道理。現在，深圳新房改送來福音，未來60%的新增供應是政策性住房，以租為主，來了就是深圳人，一個都不能少，租金低至市場價的10%-30%。問題是，窪地逐一填平，騰挪任何一步都得付出巨大成本的情況下，怎麽來安放投奔你而來、嗷嗷待哺的子民們？誰來大體量供應租金低至市場價10%-30%的房子？要賺錢企業不會進入，國企參與，可持續嗎？

　　（作者系資深地產研究人士）

責任編輯：孫劍嵩