經濟觀察報 記者 陳博在一場激烈多角博弈中，“萬村計劃”遭受來自現實多方的狙擊，爾後節節失利。繼萬科正在與已簽約城中村房東洽談違約賠償事宜的消息傳出後，萬科長租公寓總經理薛峰也選擇了離職。
深圳萬科向經濟觀察報表示，“萬村計劃”在推進過程中確實遇到一些實際困難，由於綜合推進過程中的客觀情況，萬科擬對現有房源結構進行部分調整和優化，相關工作正在有序推進中。這已經是萬科第二次坦承“萬村計劃”的困難。
對於這項龐大且涉及多個利益相關方的業務而言，開展過程中的難點繁雜且棘手，城中村房東、租客、萬村工作團隊、市場……鏈條上的任何一方一旦發生變化，都牽一發而動全身，而利益長短期的博弈永遠是其中最根本的因素。
村民抵製
剛剛送走上一位租客，鑰匙還未在手裡捂熱，韓叔已經急著打了一個電話，話筒那頭是半小時前來電谘詢的新租客，“可以來看房了。”他說。
傍晚時分，黑夜正一點點蠶食這個深圳東部的城中村。沿街小吃店陸續支起攤位，吆喝聲起伏不絕。剛剛下班的年輕人、嬉笑玩鬧的小孩、散步納涼的老人來來往往，不同的人生畫面在這裡交織，匯聚成濃烈的煙火氣。
昏暗小巷內，燈光逐一從韓叔那棟黃白相間的農民房亮起，他打開“301”房間的大門，將新租客迎進去。
25平方米左右的一房一廳，擁有單獨廚衛，房間裡空空蕩蕩，窗戶一打開，伸手便能觸碰到隔壁人家的窗台，這是一間名副其實的“握手樓”。“1350元/月。”韓叔開口報價。
幾步之遙便是萬科泊寓阪田華為南公社（一區），當天中午恰巧開放最新一棟租房的預定，戶型是清一色的30-36平方米大單間，電梯房，配備了全新的一體式衛浴、床、衣櫃、書桌椅，以及抽油煙機、空調。
韓叔沒有絲毫的競爭危機感，“這一整棟樓都是我的，這間房租客才搬走，之前他就在樓下開了一個小店。”他朝新租客揚了揚手上的一串鑰匙，“萬科那些公寓租金可貴啦，但它的使用面積甚至比我這間房還小，沒辦法，裝了電梯，公設太大了。”
韓叔在深圳市區早已買了房，不過他與老婆仍然住在這棟8層高的民房中，種菜養貓，每天堅持自己打理租賃事務。1-6層對外出租，每層8套房源，包括6套單間和2套一房一廳，粗略估算，每層的租金收入超過8000元/月——他心裡早已算清這筆收租账。“我不會租給萬科，你完全不用擔心。”韓叔笑著安慰正在看房的新租客，“怎麽可能租給萬科？如果真的要租，我去年就簽約了，不會等到現在。”
村裡此前已有十幾棟民房被萬科旗下的“萬村計劃”拿下，在改造戶型，提升房屋內的居住硬體水準和收納空間之後，以“泊寓”品牌重新上市。“那十多棟樓都是去年萬科過來談的，一棟一棟找到房東，前前後後談了好幾次。”有些村民妥協了，韓叔說，願意將房子租給萬科的村民，大部分都是沒文化的老人，或者懶得自己管理出租屋，“現在房東責任可比以前大多了，你看我，既要做防詐騙宣傳，每一兩周還要去派出所開一次會。”
但越來越多的村民拒絕萬科，韓叔就是其中一員。不少朋友問他，幹嘛不直接租給萬科？他回答，我們一家就住在樓上，平時沒事做，管管出租屋也不嫌煩，租給萬科沒意思。而且這棟樓每套房源的面積和結構都剛剛好，哪怕萬科拿下也不需要重新改造格局，既然這樣還不如自己收租。
這個回答顯然道出了太多城中村村民的心聲——
晚上8點，同住一個村的芳姐放下手中碗筷，趿拉著拖鞋從10樓跑下9樓，又有人來看房了。她在村裡的物業，比韓叔家還高了2層，她說，“我也不想租給萬科，一簽合約就是10年，這麽長時間，誰知道中間會發生什麽變化？”
作為統租方，在拓展前期，萬科不得不耐心與村股份公司、每一棟樓業主周旋、洽談，過程極為繁冗；而作為房子所有者，正如韓叔與芳姐一般，村民們普遍希望保持自己的支配權與話語權。這是“萬村計劃”所遇到的第一重難關。
這項始於兩年前的城中村綜合整治及租賃運營業務，出發點是通過城中村的微改造、整治以及規模化運營管理，改善城中村租住環境。它一度掀起一場轟轟烈烈的存量物業改造新革命，按照此前萬科總裁、首席執行官祝九勝的說法，在深圳，“萬村計劃”已經進入60個城中村，獲取接近10萬間房間。
然而，前進的步伐一再遭受牽絆。去年年底，“萬村計劃”宣布全面暫停簽約新房源；最新消息是，萬科正在與已簽約城中村房東洽談違約賠償事宜，準備放棄部分已簽約“民房”房源。
深圳萬科向經濟觀察報確認，“萬村計劃”在推進過程中，確實遇到一些實際的困難。綜合推進過程中的客觀情況，擬對現有房源結構進行部分調整和優化。
萬科並未具體解釋究竟遭遇過哪些困難，不過一位上市房企的舊改負責人表示，在深圳，房企與村民的談判通常比較困難。“他們很精明，往往看重利益，防備心也很強。”
該舊改負責人在與深圳部分城中村溝通的過程中發現，很多時候，村民不太信任萬科。原因主要有兩個，一方面，部分村民認為綜合整治影響了他們拆除重建的可能性，如果不接受萬科的統租，至少還有一絲城市更新的機會；另一方面，萬科的租賃合約期限通常比較長，村民將房子交給萬科意味著失去了自由支配的權限。
甚至還有相當一部分村民抱有抵製心理——萬科做“萬村計劃”的目的是在圈地。“他們情願選擇本地靈活好談的開發商，也不選萬科。”上述舊改負責人說。
價格競爭
村民是“萬村計劃”需要面對的第一個利益相關方。排在第二位的，則是租客，“萬村計劃”在他們身上遭遇的第二重難關是，城中村租賃市場供需平衡被打破之後，漲租與低收入之間的矛盾。
芳姐與看房的客人正在嘮嗑，話題不離“租金”二字。她出租的這套40平方米一房一廳，鋪了地磚刷了牆，也專門安裝了電梯。相比萬科泊寓的房源，僅少了家具家電的配備，給定租金是1500元/月。“萬科的租金好貴，現在很多普通工薪階層都租不起。”芳姐說，我自己的房子，便宜一點也無所謂。而且一年合約到期，如果我們相處得愉快，哪怕不漲租也行。
反觀萬科，在改造成“泊寓”之後，萬科還打造了公共大廳、書吧、觀影區、共享廚房等公區配套，甚至在部分符合條件的城中村配套社區商業、產業辦公、教育培訓等服務內容。
這些投入成本，最終傳導至終端租客的身上。上述提到的剛剛開放最新一棟租房預定的萬科泊寓阪田華為南公社（一區），30-36平方米單間對外租金是2038-2338元/月，五樓以上每個戶型再加100元租金。相比芳姐與韓叔等原村民的定價，萬科在同個區域的租金至少提高500元/月以上。
也正因此，去年6月，當“萬村計劃”啟動第四站——深圳富士康龍華園區北門的清湖新村改造時，就曾爆發了一場龐大的輿論風暴。聚居在當地的富士康務工人員商定的一封公開信呼籲，城中村的改造者萬科，應避免房租暴漲。
儘管萬科彼時表示，原則上想保持單套房租金不變。為了讓原本月租800元的租客還可以租到同等價格的單間，萬科在面積上做調整，以使得單套租金維持穩定。改造後房源套數將增加5%-10%。
不過，時隔一年，富士康工人的恐慌依然沒有消減。一名富士康員工告訴經濟觀察報，一方面，富士康的工資沒優勢，新人工資低更不願意租，更多的員工選擇租到周邊更大區域範圍內的農民房，“大不了住遠點”成為這一年富士康工人的心裡寫照。
另一方面，與傳統製造業一樣，富士康也面臨搬遷、業務減少、自動化程度提高的現狀，員工數量開始減少，周邊產業鏈的一系列蝴蝶效應開始凸顯。
位於富士康南大門的油富商城，商鋪陸續關門，原有的四家大超市，如今僅剩下一家。上述富士康員工說，周邊的長租公寓空置率也正在提高，“如果在這種人員密集區，長租公寓都做不起來，在別的地方就更別想了。”
需求減少不止發生在清湖新村。去年，位於深圳福田上步南路的玉田村經由萬科改造之後推出市場，預定期間，房源上線僅10秒就被一搶而空。而萬科泊寓阪田華為南公社（一區）的一名工作人員說，現在“萬村計劃”改造出來的泊寓項目越來越多，哪怕在兩天預定期過後，開業以後仍然還有部分房源可供租客選擇。“萬村計劃”與富士康員工的那場巨大的輿論風暴還帶來另一重挑戰——影響了整個改造項目前期報建進度。
一名接近萬村計劃的知情人士透向經濟觀察報透露，在富士康事件發生之後，清湖新村項目的報建並不順利，直到政府相關細則頒布之後才予以受理。其間拖延了三四個月，由於萬科與村民的約定並沒有免租期，相當於這段時間白白付出租金卻沒有產出。
經營考量
報建耗時長引發的直接後果是，工程進度嚴重滯後，這也是“萬村計劃”在推進過程中必須直面的嚴峻考驗。按照深圳萬科提供的數據，截至目前，“萬村計劃”已開業四百餘棟一萬餘間，如果對比已經獲取的近10萬間房源，開業率僅10%左右。
早在去年“萬村計劃”緊急刹車宣布全面暫停拓展之時，主導此項業務的原萬科南方區域首席執行官張紀文就曾說過，將已拓展的這部分房源供應出來運營，是需要一定時間的，原先計劃大概需要一年時間。
一位曾在深圳萬村工作過的人士此前告訴經濟觀察報，“萬村計劃”前期收房的節奏太快，但很多東西沒有鋪墊好，導致後期工程進度跟不上。
具體來說，在實踐層面上，“萬村計劃”的改造一般都是安排一名萬科工程方面的項目經理全程監督，部分工程外包給其他公司，一旦這個過程中的某個環節協調出現問題，後續流程就無法繼續進行。
工程進度滯後導致能夠投入運營的房源不多，回流的租金收入極少。而對於長租公寓這個利潤稀薄的行業而言，成本與收益的账本永遠排在首位，經營考量是“萬村計劃”此次對部分房源結構進行調整和優化的最根本原因。
按照經濟觀察報去年了解到的情況，城中村業主一旦交房，萬科就要開始付房租，每個月僅支付給農民房業主的房租，總計就要1億元，還未算上人力成本以及後期的裝修改造成本。
萬科給付給韓叔村裡村民的租金標準是48-50元/平方米/月，租期10年，以後租金每年遞增10%。
“低於48元/平方米/月，沒人願意租給萬科的。”韓叔有一個朋友與萬科達成交易，“兩個月押金疊加半年房租，當時他一次性收取萬科五六十萬元。”韓叔說。
成本支出如此之巨額，收益卻難以支撐得上，這是“萬村計劃”的最大痛點。
以韓叔所在城中村一套30平方米單間為例，收房成本最低1440元。此前萬村發展有限公司總經理蔡學金在受訪時稱，深圳萬村在村民房的改造成本（達到拎包入住標準）為2600-3000元/平方米。
以此統計，改造總成本最低也要7.8萬元。按照長租公寓行業慣例，一般在前五年分攤完改造成本，平均每個月改造成本最低大約1300元。
不計運營所投入成本，一套30平方米單間每個月總成本最少要達到2740元。如若與目前萬科在村裡祭出的2038-2338元/月相比，租金基本覆蓋不了成本。
上述曾在深圳萬村工作過的人士就指出，“萬村計劃”利潤主要來源基本是租金差，一旦規模進一步擴張到3000棟、4000棟或5000棟，現金流壓力會巨大。“這種情況下，收入與支出如果不能達到一個平衡，萬村模式肯定難以持續。”
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