“萬村計劃”觸礁：地產創新為何難？

關注秦朔朋友圈ID：qspyq2015·

這是秦朔朋友圈的第2768篇原創首發文章

“萬村計劃”觸礁

最近有消息說，萬科在深圳的“萬村計劃”遇到了“實際困難”。

所謂“萬村計劃”，是萬科在深圳做的存量資產改造業務，是萬科獲取長租公寓房源的重要方式。在長租公寓最火爆的2017年，萬科在深圳成立“深圳市萬村發展有限公司”，通過承租後改造的方式對城中村進行精細化運營，以“城中村綜合整治+引進物資營管+城市化商業運營”的模式開展工作。

據公開數據，截至2019年3月，萬科進入約60個城中村租下近2000棟“農民房”，獲取了10萬間房間，這些租約期限通常為10-12年，萬科通過改造之後，將它們重新推向市場。截至7月初，“萬村”已開業400余棟，一萬餘間。

“萬村計劃”在2018年6月曾引發過一陣輿論熱潮，當時一個名為《13萬富士康勞工代表致萬科、房東及監管部門書》在社交媒體上廣為流傳，有眾多租戶認為，由於萬科的進駐，原來低廉的城中村房租猛漲，萬科集團總裁祝九勝還曾就此回應稱，近年一些資本、機構介入了租賃業務，但說長租公寓會推高租金，這是一個誤會。

但租金風波顯然只是這項工程“實際困難”的一個側面，城中村綜合整治的難度顯然比建新房更加困難，舊村改造，涉及的利益相關方眾多，租戶只是其中的一環，其他如原住民、城市管理、消防安全等，都需要協調。

鬱亮在萬科2018年南方區域媒體會上就曾回應此事稱，萬科確實低估了“萬村計劃”的困難性，確實比想象中複雜得多，目前還沒有發現做公寓能賺錢的，萬科還在摸索中，會小心謹慎。

中國建設報援引一位不願具名的業內人士解釋，“萬村計劃”的實際操作困難包括：業主談判難，收房成本高；工期嚴重滯後，租金回流少，收益率走低，從而影響項目現金流；存量市場競爭激烈，工程建築合法性、設計施工、審批備案、消防驗收等流程致改造工程難以標準化等。

也正是基於此，前期萬科激進的簽約很快受阻。據悉，2018年11月起，萬科就已經全面暫停簽約新房源，到今年五六月份陸續有消息傳出，萬科正在與已簽約城中村房東洽談違約賠償事宜，準備放棄部分已簽約“農民房”房源。

對於傳統房企來說，更熟悉的是“拿地—融資—建房—賣房”這樣的周轉模式，要做物業自持運營和跨界創新，仍是壓力不小。“萬村計劃”雖說不上“折戟”，但這種觸礁之後大規模的調整帶來的品牌陣痛，遠遠大於其經濟上的壓力。

“靈魂三問”

一個有趣的點是，長租公寓的創新起於2014年，但高潮來臨卻始於2016年地產圈最火爆的“租售並舉”概念，今天與長租公寓一起消失在媒體視野中的，就包括“租售並舉”。

“萬村計劃”的停滯，只是這一輪房企尋求創新業務的一個小縮影。自去年長租公寓“事故”頻發之後，整個公寓市場始終一片死寂。長租公寓、城市更新作為這一輪創新的標杆，恆大、萬科、碧桂園、綠地、保利、綠城、萬達等龍頭企業都已布局，但雷聲大雨點小，最後仍是成了眾多“多元化板塊”中不起眼的一環。

而且，很多運營商甚至都已經開始考慮切割這個“創新”業務了。

最近易居沃頓案例研究與教育基地分析了兩個滿租的長租公寓被公司切割的案例，一個是位於北京大鍾寺地鐵站附近的“朗詩寓”，有90多個40平米左右的房間，單價在4290元-5290元/月，在滿租的情況下，朗詩綠色集團於5月14日宣布剝離長租公寓業務。另一個案例是遠洋集團的長租公寓品牌“邦舍”也是在北京店面近乎滿員的情況下，在7月宣布剝離該業務。

原因與鬱亮所述類似，盈利難！

據介紹，從2016年開始布局長租公寓的朗詩，到2018年底的存量房間數已經超過4萬間，在營門市數50余家，根據規劃，朗詩寓曾計劃在2019年底達到10萬間的規模。但有兩個問題，一是目前在營房量僅1.3萬間，佔存量房的32.5%；二是連年虧損，數據顯示，2017年，公司長租公寓業務扣除稅及非經常性項目之前合計虧損4430.9萬元，2018年虧損擴大至1.94億元。

創新業務難做，可見一斑。

租房市場是剛需的一環，但並不一定適應房企。從表面上看，是房企缺乏精細運營的能力。眾所周知，今天中國絕大多數房企看似體量規模嚇人，但本質上，是房價不斷上漲，市場的空前繁榮以及豐厚的土地紅利造就了今天房地產企業的輝煌，而不是企業本身的能力。而長租公寓是個精細活兒，不僅要有錢，還要有耐心，在這個前提下，更要有夠硬的專業。錢和耐心、專業缺一不可，沒有錢，虧不起前期的市場培育期；而沒有耐心，乾脆都不願意培育市場；當然，如果沒有專業，越有錢有耐心，虧得就越大。

仔細分析今天長租公寓的運營困境，還有更深的原因，這是直指房企本身的“靈魂三問”：

賺慣了快錢之後，願不願意賺慢錢？

賺慣了大錢之後，願不願意賺小錢？

賺慣了容易錢之後，還願不願意賺辛苦錢？

一位TOP10房企行銷副總裁分析，今天賣房子賺錢都是以萬為部門的，轉頭來做公寓的運營，就得問問自己，還願不願意賺以十或者百為部門的錢呢？

說到底，創新業務很多都是被房企當作轉型“備胎”的，在房企仍能賺快錢、大錢、容易錢的時候，有多少企業敢或者願意堅持下去？

地產思維

這幾年，房企都在忙著創新業務，橫跨商業地產、城市更新、長租公寓、聯合辦公、醫養/健康、教育、智能家裝、金融和文旅等十幾個門類，作為地產界的龍頭，萬科幾乎在各個領域都有布局。萬科的考量是，布局的更大意義在於搶佔先機，如果做成了，可以成為蛋糕中的一塊，如果做不能，這點試錯成本也付得起。

這對萬科來說當然是一個最優的選擇，但對於整個行業來說卻並不是好事。

還是以長租公寓為例，租賃市場是一個號稱兆規模的市場，而且隨著各地政策的跟進，前期吸引了眾多資本跑馬圈地。

據一位長租公寓從業人士介紹，萬科的進入帶著濃濃的“地產思維”，比如激進的財務測算，“萬村計劃”的推行，萬科給出的財務模型是每年5%-10%的租金上漲，這在理論上是成立的，在新房銷售上也是可以操作的，但實際上租金能否上漲影響因素眾多，與當地經濟增長水準、平均收入、政策等息息相關，很多時候漲租金並不容易。

另一個地產思維是追求大規模和快周轉，比如萬科在短短一年時間內，租下2000棟民房，造成短時間內在租賃押金、改造裝修上投入大量資金，而租賃市場租金回報周期長，完全無法與新房銷售相比，賺的是小錢、慢錢，以至於無法形成良性投資循環。

萬科等巨頭的“地產思維”指導下，眾多房企、社會資本趨之若鶩，而且都企圖以規模而非運營取勝。租賃市場的“網紅”自如雖然去年負面輿情不斷，但還是宣稱到2018年底管理公寓突破100萬間。而規模之下，要追求利潤的回報，問題就產生了，從網上的報導看，吐槽自如房間小、空氣差的都還是小事，甚至有房間爬滿白蟻、暗藏攝影頭，剛裝修兩天就出租等恐怖劇情。

告別地產的黃金年代之後，房企戰略全面調整已經是共識，搶佔特色創新業務更多的是為今後有更大的挪騰空間，雖然今天有長租公寓、新能源汽車、聯合辦公等眾多創新業務，但房企的創新一直質疑聲不斷。或許真要等到，什麽時候地產商也開始賺小錢、慢錢、辛苦錢了，才是他們躬下身來做創新業務的時候吧。

參考資料：

陳月芹，萬科：“萬村計劃”確實遇到實際困難，擬進行部分調整和優化，中國建設報

盈利難的長租公寓，該不該“斷捨離”？易沃高層管理研修

「 本文僅代表作者個人觀點 」

「 圖片 | 視覺中國 」

秦朔朋友圈微信公眾號：qspyq2015