房地產商不會賠錢賣房子，指望農民進城買房子！

2019年，房地產調控政策收緊與放開市場調控並存。劉全認為，一二線城市房地產市場調控政策已成為長效機制，抑製市場投資炒房及穩定房價。三四線城市受地方土地財政收入影響，已經全面放開房地產市場控政策，避免房價出現大幅波動。一二線城市開始放寬人才落戶政策，促進房地產市場購買力大幅增加。三四線城市棚改貨幣化補償政策收窄，房價上行空間受到明顯抑製。房地產商不會賠錢賣房子，指望農民進城買房子。

統計局公布調查數據顯示，1-6月份，全國300個城市土地成交面積47083萬平方米，同比下降4%，土地出讓金收入2.2兆元，同比增長16%。劉全認為，土地價格佔房地產開發成本約36%以上，土地價格是影響房價的主要因素，麵粉貴了麵包的市場銷售價格不可能會下降。如果地方不改變對土地財政的過度依賴，在此基礎上降房價只是一句空談。全國城市的住宅空置率比較高，而房價卻依然維持上漲。

據央行調查數據顯示，2019年第一季度，人民幣房地產貸款餘額 38.7兆元，環比增長0.9%，同比增長20%。劉全認為，房地產市場調控政策依然圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”促進市場平穩運行，並不是真正的打壓高房價。全國房價持續上漲引起市場暴利顯現，購房者及投資炒房者受利益驅使高杠杆、高負債買房投資導致房價越炒越高。剛需購房者不買房子，房價也不會下跌。土地價格持續上漲和市場投資炒房疊加促進房價走高。

劉全認為，任何經濟發展都具有基本規律，市場供求關係決定商品價格。如果土地財政不能有效的解決，房地產市場這種畸形的供求關係還會繼續存在。全國城市化快速發展及城鄉兩極分化嚴重，未來10年會有約2億農村人口遷居城市生活，促進房地產市場潛在需求量大幅增加。高房價與高地價之間利益矛盾不解決，未來房價不可能真正下跌。房地產行業承載著經濟發展和地方財政收入，這是誰也無法解決的現實利益問題。

作者：劉全

創作：2019.7.11