樓市調控錯誤嗎，房價大幅上漲！

2017年，全國大中城市房價普遍大幅上漲，多地政府頒布樓市調控政策270多項。一二線城市房地產市場調控開啟“限購、限貸、限價、限售、限商”等調控五限時代。2018年3月份，二三線城市房價再次大幅上漲，多地頒布限價、買房搖號、三價合一等差別化新調控政策。劉全認為，2018年第一季度全國房價總體維持上漲趨勢，多地樓市調控新政策全面更新遏製房價大幅上漲。住宅居住屬性和投資價值被無限放大，全民買房全民炒房推動房價逆市上漲。樓市調控收緊致使市場積累擠壓購買量大增，市場恐慌情緒引起買家超前入市等導致房價大幅上漲。按照房地產調控市場規律，調控政策之後房價會有波動周期，房價越調越高不會從根本轉變。

據中原地產調查數據顯示：2018年1-3月份，監測300個城市共推出土地6387宗，同比增長20%；推出土地面積28190萬平方米，同比增長38%；其中，住宅用地1975宗，同比增長19%，推出土地面積10084萬平方米，同比增長33%。住宅用地出讓金總額7683億元，同比增長34%；住宅用地平均溢價率23%。劉全分析認為，全國大中城市土地價格連年平均以二位數大幅上漲。土地價格佔房地產開發成本約四成，土地價格直接決定住宅銷售價格。土地價格是房地產開發成本佔比最大的部分，規費及稅費佔房地產開發成本約二成。地方土地財政收入，國民經濟發展等需要房地產行業帶動。

劉全認為，房地產調控政策是維持房價穩定可持續上漲，調控政策不是打壓高房價。無論現在或未來房地產行業仍是中國經濟促增長、保穩定重要支撐產業，未來樓市調控政策仍會繼續加碼。房地產市場金融去杠杆全面實施，主要是前幾年央行信貸寬鬆政策刺激房地產市場快速發展，現在要收窄金融信貸政策以免引發危機。銀行房貸利息越來越高，促使房價持續上漲；銀行除利息之外，還有多種金融產品賺取更多房地產市場利潤。

劉全認為，房地產商也只是商人，商人本性就是追逐利潤最大化。房地產開發平均20-30%利潤被地產商賺取。地方政府，房地產商和銀行等都希望房價上漲，千方百計地讓自己賺取更多的房地產市場利潤。通貨膨脹上升促進物價上漲，致使房地產開發成本大幅上漲。高房價推動高地價，高地價又推動高房價，所以房價只能水漲船高想不漲都很難。樓市調控錯誤，房價大幅上漲，也許是有意所為，最終由購房者買單。用行政手段或金融措施等調控樓市，只會將房價越調越高，購房者買房越來越難。

作者：劉全，房地產專家、法學專家。

創作：2018.4.23