2018年底，房地產市場處於下行之際，一些新的機會卻在凸顯，優質商業地產的金融化，便是其一。
12月29日，越秀房地產投資信託基金公告（以下簡稱“越秀房產基金”）收購了杭州維多利商務中心，此前，基金剛剛出售了新都會；一出一進後，越秀房產基金的資產管理規模仍然保持在350億，為亞洲十大REITs之一。
（圖：杭州越秀·維多利中心）
作為全球首隻投資於內地物業的上市房地產投資信託基金，越秀房產基金的願景不止於此，未來，基金的管理規模預期將達到千億。
值得關注的是，上市13年來，越秀房產基金的分派水準始終保持在6.5%－7%，在房地產資產投資風險越來越高的當下，其優勢被更多人關注。
作為越秀房產基金的管理人，越秀房托資產管理有限公司（以下簡稱“越秀房托”）董事會主席林德良透露了其中的秘訣：房地產信託基金的本質是資產管理，而要持續提升資產管理水準，需要在經營、資本和財務三個方面提升。
越秀房托獨創了商業經營與物業管理一體化、資本提升與資產提升一體化、資產管理與基金管理一體化“三位一體”的模式，摸索出一條“以商業運營為根本，以金融化為出路”的商業地產發展之路。
“房產基金的好處就是天然去杠杆”，林德良認為，房地產開發毛利逐步下降，商業地產、產業地產將擁有更好的發展前景，房產基金將在其中扮演重要角色。
資產管理之道
2005年12月21日，越秀房產基金在港交所上市，是在港上市的首批REITs，也是全球首支隻投資於中國內地物業的上市REITs。
（圖：越秀房產基金發展歷程）
以REITs形式持有商業物業，主要涉及辦公樓、零售、酒店、服務式公寓等，通過收購能夠帶來可觀現金流及回報的物業，並透過營運優化，來取得更高收益增長。
在十幾年的時間裡，維持6%以上的回報率，對目前在香港上市的REITs來說都難度不小，越秀房產基金做到了。
“越秀房托本質上就是做資產管理”，對此，越秀房托行政總裁林德良頗有心得。
林德良認為，資產管理要注重經營提升、資本提升和財務提升，每個方面都不能懈怠。
“商業物業的核心是經營，”林德良說，所謂經營提升，就是對運營水準的提升，去了解租戶的需求，通過精準定位客戶、優化租戶結構、租金與租戶間的合理平衡、對超高層提供服務體系標準等來實現。
“抓住每一次可能的升租機會，同時留住原有租戶”，林德良希望，這種經營提升的效果立竿見影。
經營提升強調了以客戶為中心的服務理念，資產提升則更注重對所持資產的維護管理，從細節出發，保持整棟樓的競爭力。
“我們每年都會將經營收入1.5－2%都投入到資本性改造中”，林德良表示，對資產的改造也是為了提升客戶滿意度，來提供更好的服務。
當加息周期回轉，財務提升的重要性得以凸顯。作為一支在港上市的信託基金，越秀房產基金需確保借貸比率不超過港交所監管的45%上限。因此，優化債務結構、控制融資成本、加強流動性管理的財務提升，也是越秀房托進行資產管理的重點之一。
越秀房托所管理物業的淨租金收益率每年在4%左右，而最終能夠達到6%甚至以上的股息率／分派率，林德良表示，低融資成本功不可沒。
因為較好的抗風險能力和市場認可，越秀房托的有息融資成本僅在3%左右。
這意味著，“我們的成本實際上比收入要低很多。這樣去借錢，用杠杆去做融資，自然回報率就高一些，這個回報是給股東的。”越秀房托有關人士說。
“今年加息了3次，但我們的融資利率還是比平均水準低了25個點”，林德良透露。
這樣的資產收益和低成本的福利，越秀房產基金都回饋給了股東。基金每年都將90%的可分派收入分派給投資者，回報率一般都達到了6.5%—7%的水準。
2018年中期，越秀房產基金總營業收入約為10億元，同比增長10.3%；物業收入淨額約7.3億元，同比增長12.7%；實現可分派收入總額約4.23億元，同比增長7.2%。基金部門收益率為3.06%，按年計算的分派收益率為6.12%。
收購擴張之路
香港REITs發展較為緩慢，8年來共上市11支REITs，其中睿富基金已退市。目前，10隻REITs的平均總資產約為280億人民幣。
越秀房產基金無疑是其中最為活躍的基金之一。13年以來，大股東越秀地產與越秀房托建立了覆蓋“開發+運營+金融”全鏈條的“雙平台互動”商業模式，越秀房產基金不斷吸收母公司資產，資產包不斷壯大。未來更要實現千億規模。
（圖：杭州越秀·維多利中心）
2018年年底，越秀房產基金再次補倉，以5.9億的總價收購杭州維多利商務中心2幢及315個地下車位，正式進駐杭州。
越秀房托有關人士表示，“杭州是我們比較看重的城市之一，G20峰會之後，杭州對辦公大樓的需求量大幅增長，租金增長水準達到10%以上。”
越秀房托表示，一般會選擇一二線城市和具有發展潛力的區域。因為當GDP或者服務業佔比到達一定程度之後，這些城市對商業的需求量快速增長，商機巨大。這也是越秀房產基金去年進軍武漢的理由。
而在上市之初，越秀房產基金從越秀地產購入了白馬大廈、城建大廈、財富廣場和維多利廣場。
2012年，越秀房托完成了對廣州國金中心的收購，這筆“蛇吞象”的交易，使得越秀REIT的資產總額猛增237.3%，達到249億元，在亞洲REITs中位居前列。
2015年8月24日，越秀房產基金以26.27億元收購上海巨集嘉大廈（現上海越秀大廈）；2017年，又以22.81億元收購武漢的越秀財富中心、星匯維港購物中心等物業。
至今，越秀房產基金所持物業達到8個，遍布珠三角、長三角和華中地區，物業產權面積共約99.1萬平方米，可供出租總面積66萬餘平方米，在租總面積約為59.5萬平方米，物業整體出租率為90.1%。
在收購的主線中，越秀房產基金今年首次有了出售動作，優化資產結構。12月14日，越秀房產基金公告宣布，以11.78億元出售在廣州的越秀新都會，價格較評估價溢價約5.8%，預期出售將錄得2.42億元收益。
所得款項淨額10.02億元，部分用於支付越秀房產基金在收購武漢資產時的8.22億元遞延代價，而另一部分則用於新的收購機會。
目前，越秀房產基金收購的項目仍以大股東資產為主，但也不排斥外來管道的資產收並購。
“目前機會確實多了起來，但外面的資產都需要挑選”，林德良表示，現在很多商業資產存在瑕疵，“特別是便宜且回報率高的”。
這些瑕疵具體體現在股權、產權、稅務等方面。越秀房托特別注意購入資產的品質，在收購之前，盡調團隊會進行細致的考核和調查。
提及千億REITs的願景，林德良表示，未來只要一兩個巨型項目的注入或收購，便可帶來體量和規模的大幅增長，具體還要看機會。
（專題）
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