保利地產發行首單房企租賃REITs 租賃證券化進入規模爆發期
在獲批近5個月後，3月13日，由保利地產和中聯基金共同實施的國內首單房企租賃住房REITs（第一期）成功發行，規模為17.17億元。
不只保利地產，碧桂園、招商蛇口、龍湖、旭輝、越秀地產等房企也已獲得租賃證券化的入場券。據21世紀經濟報導記者不完全統計，截至目前房企獲批的REITs、CMBS、ABN等租賃證券化產品規模已超500億。
與此同時，租賃並購基金也已出現。3月12日，中國建設銀行與新派公寓發起首期20億元公寓資產並購基金，促進租賃市場快速整合發展。
在今年的全國兩會上，住房租賃機構化、專業化、證券化得到了前所未有的關注。市場與政策的力量相疊加，將極大地改變我國租賃市場生態。
租賃證券化產品超500億
3月13日，“保利地產-中聯前海開源租賃住房一號第一期資產支持專項計劃”成功發行，系國內首單完成發行的房企租賃住房REITs，儲架總規模50億元，首期發行規模17.17億元。
其以保利地產自持租賃住房作為底層物業資產，發行利率5.5%，創近期發行同類產品最低。
從發行結構看，保利此單REITs分兩部分：規模為15.453億元的優先級和規模為1.717億元的次級，公開交易比例高達90%，相對於新派REITs50%的公開交易比例，已經非常接近公募REITs。
保利REITs產品采取儲架、分期發行機制，雖然仍為私募發行，但儲架發行的意義在於對未來公募發行的可能性做準備，保利通過儲架發行機制間接實現了公募REITs的擴募功能。
在保利地產之後，房企租賃證券化如火如荼。今年2月是租賃住房證券化的“爆發月”。2月2日，“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃”獲批，產品規模100億元，成為目前最大一單租賃REITs。
當月，招商蛇口首單儲架式長租公寓CMBS獲深交所審議通過，發行規模60億元；高達200億元的招商蛇口長租公寓系列資產支持票據也獲批注冊，這是銀行間市場首單長租公寓ABN。龍湖發行50億元住房租賃專項公司債券；旭輝領寓長租公寓儲架式權益類REITs也在當月獲得通過，規模為30億；越秀地產50億租賃住房類REITs也獲深圳證券交易所審議通過。
廣東省公寓協會專家委員會主任委員劉策認為，當前房企發行租賃證券化產品一石二鳥：其一，為探索REITs積累經驗；其二，目前開發端融資收緊，租賃就成為了新型融資管道。
國泰君安也指出，在目前銀行表外轉表內，嚴控信託等非標資金流入房地產領域時，外加上海等城市嚴查並購貸款的情形下，開發商的融資管道受限、融資收緊。但長租公寓卻是國家現階段重點鼓勵和扶持的行業，加上重資產持有模式拉長投資回收期，資產證券化是釋放行業資金沉澱最有效的解決方法。
租賃並購整合來臨
無論房企的目的為何，租賃機構化、專業化、證券化都是趨勢。
今年兩會期間，政府工作報告、多位代表委員都提到了發展租賃市場。
根據保利發布的行業白皮書，地方政府正大力推動租賃發展，包括加大租賃用地供給，如上海已成交租賃用地29宗，建面達180.9萬平方米，樓面均價不到7000元/平方米；鼓勵租購同權，廣州正加快實施細則的研究，天津、鄭州等允許“租房落戶”；發揮國企的領軍引導作用，其中武漢成立國有租賃企業最多，已達6家，租賃用地均為國企競得；多樣化手段打通資金通道，已逾8單租賃住房類REITs成功發行。
而隨著租賃並購基金的出現，這種趨勢將進一步加快。
3月12日，建設銀行與國內長租公寓品牌新派公寓發起成立基於資產證券化的不動產並購基金，初期規模20億人民幣，後期將根據收購需要擴大規模。收購標的將集中在一線及二線核心城市的存量資產或開發商合作定製長租公寓的物業。目前該基金仍在審核備案中。
建行作為該基金的發起人及優先級投資人，參與重大項目決策並提供金融創新支持。基金資產統一由新派公寓進行產品設計及運營。管理人團隊由賽富投資基金新派公寓及其他權益投資人組成。
建行此次行動意味著銀行介入住房租賃資產證券化實現了“破冰”。
“與新派公寓合作，在於其商業模式有足夠的說服力。”深圳建行相關負責人也表示，新派公寓打通了基金收購資產到掛牌REITs的管道，為建行成立基金支持收購資產奠定了基礎。
新派公寓CEO王戈巨集透露，新派公寓已在北京、深圳、成都、南京布局，通過該基金的助力，未來會把REITs模式快速複製到上海、杭州、武漢、重慶、廈門等10座城市。
平安集團旗下平安不動產，也在去年底開始涉足長租公寓市場，並與合作夥伴共同設立基金，投資了上海森蘭項目，擬將其改造為中高端長租公寓，計劃進行長期專業化、機構化運營。未來三年，雙方還將在一線及多個強二線城市投資長租公寓項目，目標資產管理規模100億元。
長租公寓業內人士認為，隨著建行、平安這些大資金的入場，當前魚龍混雜的租賃市場將得到極大的整合，未來將出現真正的長租公寓獨角獸公司。
責任編輯：陳楚潺
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室