首隻長租公寓並購基金成立 以發REITs退出為目標

　　首隻長租公寓並購基金成立，以發REITs退出為目標

　　佘慶琪

　　3月12日，建設銀行與新派公寓共同發起基於資產證券化的不動產專項並購基金。這是業內首個針對長租公寓的並購基金，初期規模為20億元人民幣，後期將根據收購需要擴大規模。

　　2017年底以來，隨著“房子是用來住的，不是用來炒的”這一理念逐漸深入人心和住房租賃資產證券化的熱度持續，“言必及REITs（房地產信託投資基金）”似乎成為了一種風潮。

　　新派公寓CEO、創始人王戈巨集對第一財經記者表示，新派與建行共同看好中國公募REITs的未來，但資產證券化需要有規模化的資產包，資產包的前期收購需要成本低的大規模資金支持，這也是未來能做大REITs的關鍵。

　　從類REITs到並購基金

　　第一財經記者了解到，建行作為該項基金發起人及50%優先資金的提供者，參與重大項目決策並提供全面的金融創新支持；投資方還包括曾參與新派公寓類REITs劣後投資的凱銀投資，渤海證券以及渤海匯金等。

　　基金由賽富投資基金領銜，新派公寓以及權益投資人組成的專家團隊管理。此外，還有多家金融機構及知名開發商也在為成為首批權益投資人而積極磋商。

　　王戈巨集介紹，並購基金收購標的將集中在一線及二線核心城市的存量資產或是開發商合作定製長租公寓的物業，資產統一由新派公寓進行產品設計及運營。

　　“一期基金我們主要聚焦存量資產的並購，或者是開發商已經竣工和即將竣工的物業。今後會嘗試與開發商在自持用地從前期就進行合作。”王戈巨集稱。

　　渤海匯金證券資產管理有限公司董事總經理、資本市場部總經理李耀光認為，目前住宅開發商類企業和新派公寓等專業運營企業都有相對優勢和劣勢。前者在資金實力、房源儲備等方面的優勢較為明顯，並積極響應國家的號召開展住房租賃；而後者優勢更多地體現在運營管理能力上，以及對一些先進經驗的借鑒能力。

　　去年12月14日，新派公寓發行中國首隻長租公寓類REITs。

　　2013年，新派公寓與其投資機構賽富投資基金聯合發起的賽富不動產基金，收購了位於北京國貿核心區域的七十年住宅產權物業，然後對其進行改造成品牌公寓長期持有並運營。王戈巨集向記者介紹，該項目運營4年，租金坪效提高50%，資產價值翻了3倍多，最後通過上述類REITs實現退出。

　　一家曾通過資產證券化融資的長租公寓曾向記者透露，他們也希望能繼續通過發行類REITs和ABS等來獲得低成本資金，但問題是可以用於證券化的存量資產不足。

　　“建行用低成本資金扶持這隻資產證券化專項並購基金，就是要把這種模式迅速做大。”王戈巨集稱，未來的退出以類REITs或者公募REITs為目標，退出模式明確，投資收益也相對明確。

　　深圳建行相關負責人也表示，新派公寓打通了私募基金收購資產、持有運營到掛牌類REITs的管道，這為建行設立基金支持收購資產奠定了基礎。

　　第一財經記者了解到，在新派公寓首單租房租賃類REITs發行前，部分投資者基於主體信用的層面曾對其還本付息能力存在質疑。對此，李耀光表示，“儘管新派公寓本身沒有主體評級，沒有提供高評級增信。但是，物業選擇的是位於北京國貿CBD核心區的長租公寓，而且始終處於滿租的狀態，租金收益非常穩定。”

　　業界期待公募REITs頒布

　　Wind資訊顯示，截至3月13日，交易所已掛牌發行的類REITs證券化產品數量已達30隻，總發行規模為664.49億元。華泰證券認為，未來中國公募REITs的交易規模有望達1.6兆美元，租賃住房REITs發展前景廣闊。

　　李耀光對記者表示，目前無論是類REITs的發行，還是未來的公募REITs，市場比較關注的就是稅務方面的問題。

　　“從現有發行的情況也可以看出，開發商為主的企業會面臨相當大的稅收成本和稅收負擔。”李耀光認為，這大大降低了企業拿出優質物業，特別是運營時間比較長、比較穩定的優質物業來做類REITs或REITs的動力，因為其在運營過程中增值的部分會更高，稅費壓力也就比較大。

　　李耀光還提到，類REITs是資產證券化的一個投資產品，而目前國內資產證券化市場的流動性相對較弱，還是以買入持有為主。在此情形下，投資人的投資策略受到很多局限，並會推高發行成本和利率。未來隨著公募REITs發行，資產證券化市場流動性的增強，以及REITs的發展，這一問題將得到一定的解決。

　　李耀光表示，未來公募REITs的推出還需要在政策法規層面做好準備，采取必要稅收優惠或者稅收中性的一些政策和法規來鼓勵和推動REITs在中國的發展。另一方面，以商業地產運營商和地產基金、投資銀行與基金公司為代表的不動產金融市場的參與者們，要進一步提高對於商業地產的價值發現、價值識別、運營管理、價值提升、產品設計、資產管理等相關方面的能力，從市場化的角度為中國未來標準化的公募REITs的頒布奠定好商業基礎。

責任編輯：李堅 SF163