REITs開啟在即 房地產進入新時代

　　近日，中國證監會、住房城鄉建設部聯合發布了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》。推進住房租賃資產證券化，試點發行房地產投資信託基金（REITs）。通知的發布意味著我國正式的REITs產品已經離我們不遠。

　　新浪財經注意到，REITs的推出將有效解決房地產資產的固定性與權益的流動性、經營的統一性與資金的多元性的矛盾，從而解決目前租賃房建設的資金困境，是和目前租售並舉、大力發展租賃市場相配套的金融制度安排。在我國房地產業進入存量市場和住房告別短缺時代的背景下，REITS的推出將使得房地產業加速進入新時代。   

　　房地產金融市場不可忽視的力量

　　REITs已經擁有超過50年歷史。隨著1960年美國《房地產投資信託法》的頒布，REITs在美國起步。過去20年以來，REITs一直增長迅速。

　　1993年之前僅4個國家有REITs，目前，全球已有20個國家和地區相繼推出REITs，並且有7個國家和地區正著手開辟REITs市場。目前全球REITs市值為1.8兆美元，以北美為主，佔全球REITs市值的67%；香港REITs市場僅有10支基金，市值接近220億美元，佔全球REITs市場約1.2%，佔港股總市值約0.6%；新加坡REITs市值約430億美元，佔全球REITs市場約2.4%，佔新交所股票市值約7.5%。

　　REITs上市以來的快速增長，使其成為房地產金融市場不可忽視的力量。

　　我國從2006年就已經開始啟動了REITS的研究，隨後因為金融危機擱淺，2014年9月30日，央行就提到要積極穩妥推出REITs試點。住建部也表示要求積極推進REITs試點，支持從租賃市場籌集公共租賃房房源等多種管道，發展租賃市場。日前證監會、住房城鄉建設部聯合發布《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，意味著正式的REITs產品離我們已經不遠。

　　隨著我國房地產行業步入存量時代和房價長期以來的持續上漲，商業住宅的租金回報率越來越低，資金供給和租賃房建設的資金需求之間的錯配問題日益突出。REITS的推出將解決這一矛盾，同時以往房地產商單一的開發出售模式未來將逐步擴展為開發運營加金融模式。不同回報要求的房地產投資者將在開發運營金融的各個細分環節精耕細作。在統一的、專業的資產管理團隊經營之下，保持了租賃物業資產經營權的完整性，提高的物業資產的價值和回報率。

　　REITs帶來的投資新機遇

　　除了為租賃房建設解決資金需求外，REITs的推出還會帶來哪些新的投資機會？要回答這個問題，首先要從REITs的推出給房地產行業帶來了哪些變化開始說起。

　　REITs作為一種資產收益憑證，其對於收益權的分割和自由流通，有效解決了房地產資產的固定性與權益的流動性、經營的統一性與資金的多元性之間的矛盾。因此，理論上，REITs推出後，那些投資額大、開發周期長、回收周期長、經營績效規模化溢價高的項目相較於其他地產項目將更加受益。

　　循著這個邏輯，新浪財經發現商業地產和城市綜合體類的資產將在未來存在機會。

　　首先商業地產往往開發周期長、投資額度大、回收周期長；其次從初始招商到形成穩定租金和可觀的出租率，至少需要3-5年的時間。這就使得地產商不得不以散售的方式回籠資金。散售的結果就不可避免的造成了大多數國內商業地產管理難度大、經營水準低下和租金回報率低的現狀。由於REITs擁有分割收益權的特性， REITs將為商業地產的後期經營提供大量廉價的資金，而反過來，專業的物業管理公司的規模化經營也將給REITs持有人帶來高額回報。

　　總的來說，在REITs存在的情況下，租賃房和商業地產行業的運轉將出現精細化合作，不同風險偏好的資金將會流向地產運作的不同環節，進而實現資金的風險偏好與投資收益相匹配。追求高風險高回報的機構將會負責租賃房和商業地產的前期開發，而風險收益要求不那麽高的物業運營商則可以在項目相對成熟時進入物業培育階段，然後將培育成熟的物業出售給REITs，實現退市套現；對資產安全性要求更高的投資者則可以持有REITs產品獲得租金帶來的基金分紅和物業上漲的基金升值部分。

　　另外，未來隨著REITs市場容量的擴大，大量的資金將湧入REITs及REITs的IPO市場。機構投資者將可以依仗其專業的研究能力，實現二級市場套利。（文/觀股聽風）

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責任編輯：柳川