五十億REITs能給樓市帶來什麽 合力監管發展租賃市場

　　人民日報 本報記者 熊 建

　　近日，“保利地產—中聯前海開源租賃住房一號一期資產支持專項計劃”（以下稱保利租賃住房REITs一期）成功發行，系國內首單完成發行的房企租賃住房REITs，是踐行“房子是用來住的，不是用來炒的”定位的率先之舉，有助於進一步推進住房租賃市場建設。

　　保利租賃住房REITs由中國保利集團有限公司（以下稱保利集團）控股公司保利房地產（集團）股份有限公司（以下稱保利地產）聯合中聯前源不動產基金管理有限公司（以下稱中聯基金）共同實施，儲架總規模50億元，首期發行規模17.17億元，以保利地產自持租賃住房作為底層物業資產，發行利率5.5%，創近期發行同類產品最低。

　　租購並舉 構建梯級消費

　　保利集團黨委書記、董事長徐念沙表示，住房租賃市場發展將有效滿足過渡性、階段性的住房需求，與建案等共同構建住房梯級消費體系。保利集團將持續踐行央企責任，貫徹黨和國家的方針政策，通過創新的產融結合方式，積極參與住房租賃市場建設，為房地產市場長效機制的建立貢獻力量。

　　保利集團副總經理、保利地產董事長宋廣菊表示，保利租賃住房REITs一期的成功發行，構建了租賃住房業務“持有、運營、證券化退出”的閉環商業模式，將極大促進保利地產租賃住房業務的發展。

　　專家表示，通過發行REITs，開發商可以將籌集的資金用於收購住房並出租經營，有助於消化住房市場庫存，盤活存量住房。同時，市場競爭及專業化運營，有利於提高住房租賃市場經營管理水準，從根本上改變當前“一對一”“散戶式”住房租賃市場的現狀。

　　合力監管 發展租賃市場

　　大力發展住房租賃市場特別是長期租賃，支持專業化、機構化住房租賃企業發展，是住建部2018年工作部署的重要內容。本項目實施過程中，住建部大力支持租賃住房的驗收備案、產證辦理、交易及重組等，積極促進租賃住房資產證券化產品落地。

　　業內普遍認為，REITs是解決“持有運營”與“資產沉澱”之間矛盾的最有效工具，保利租賃住房REITs為住房租賃市場帶來活力。

　　上海證券交易所有關負責人表示，保利租賃住房REITs的成功發行，體現了資本市場的高度認可，實現了住房租賃市場“資產端”與“資金端”的有效對接。上交所為租賃住房REITs設立受理和評審的綠色通道，專人專崗負責，切實支持住房租賃企業開展資產證券化。

　　業界將保利這單REITs稱為做出兩個貢獻。第一，驗證了“以REITs打通租賃住房企業退出管道、構建租賃住房完整商業模式閉環”的可行性，為租賃住房資產證券化樹立了榜樣，有望增強房地產企業加大租賃住房的投資以及房源供給的信心。第二，“儲架發行”機制的創新，以自下而上的方式實現了公募REITs的擴募功能，對國內REITs的進一步發展乃至公募REITs的推出發揮了推動作用。

　　一舉多得 投資機構認可

　　中國證監會債券部閆雲松表示，近年來，中央和國務院層面多次發文要求加快推動資產證券化業務發展，幫助企業積極穩妥降低杠杆率。REITs可協助企業有效降低杠杆率、優化存量債務，同時能夠完善當前證券市場產品結構、向投資人提供具有較高配置價值的投資品種。保利租賃住房REITs受到國內機構投資者的高度青睞，多家銀行作為主要投資機構參與了本次REITs發行。

　　此外，專家表示，對房企來說，REITs還帶來了融資方式的變革。房企由開發運營商向資產服務商轉型、從“拿地賣房”模式向“出售與持有運營並舉”轉型，是大勢所趨。

　　在貸款利率走高、地產信貸政策收緊、股權融資和債券融資規模萎縮的背景下，REITs帶來了全新的地產融資途徑。也就是說，通過資本市場直接融資的資金成本和時間成本比傳統的銷售房產這種間接融資模式要少得多。只要房子用於租賃，並且位置好、收益好，就能吸引投資者購買，企業可享受到穩定的現金流。

　　而對投資者來說，REITs能夠使投資者以很低的門檻同時投資多個商業物業資產，相較於直接投資商業物業而言，不僅降低了投資者的門檻，還分散了投資者的風險，實現了公眾參與資本密集型的商業不動產投資。同時，通過對國內閑置資金的吸附效應，也能在一定程度上減少資金外流、減輕我國外匯政策調控壓力，有助於人民幣匯率的穩定。

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　　什麽是REITs

　　REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產信託投資基金，是一種通過發行股份或受益憑證匯集資金，由專門的基金託管機構進行託管，並委託專門的投資機構進行房地產投資經營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。REITs通過集中投資於可帶來收入的房地產項目，以租金收入和房地產升值為投資者提供穩定收入。

　　什麽是類REITs

　　國內由於目前尚未推出嚴格意義上REITs的相關法律法規，目前在市場上發行的產品均是部分符合了國外成熟市場REITs的標準，因此稱其為類REITs產品。目前，國內較多採用“資產支持專項計劃+私募基金”的模式，即通過嫁接私募基金/信託投資優質不動產資產，實現物業所有權真實轉移，成立ABS募集資金收購私募基金份額，支付原始物業持有者對價。類REITs一般伴隨著原始權益人的優先回購權及其他增信措施，確保享有對物業的控制權。所以，類REITs實際是資產證券化和REITs有機結合的一種金融產品。

責任編輯：何凱玲