控制炒房就好像不讓商人賺錢

　　文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家許權勝

　　炒股與炒房都是投資者在尋找一種價格低估，獲取利益最大化，這跟商人奇貨可居心態也沒有什麽兩樣，所以控制炒房就像要讓商人不要賺錢是一個道理，是不太能實現的。

控制炒房就好像不讓商人賺錢

　　在2016年底的中央工作會議上，首次提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，後來這句話被精縮為“住房不炒”，十九大上中央再次重申“住房不抄”的房地產政策。從一些熱點城市層層加碼的調控政策來看，“住房不炒”在現實中很難不炒。

　　嚴厲的調控政策往往把炒房者趕去三四線甚至更偏遠的一些城鎮中，比如中緬邊境西南邊陲的西雙版納，最近房價也被熱炒暴漲得離譜。另一案例是東北邊陲的丹東，原先因為朝鮮核問題使丹東房地產無人問津，現在因為朝鮮核問題有緩解的跡象，丹東房地產又在一夜之間一飛衝天。就連嚴重缺水城市西北的西安，本來與熱點毫不沾邊也因為頒布了“搶人才計劃”的戶籍政策，使樓市變得一房難求。說明我們的房地產市場是由一個個熱點炒起來的市場，原先國人喜歡炒國內政策，現在又要與國際熱點沾點邊。總之，說明對炒房者來說、只要有一絲熱度就能星火燎原。

　　如果僅把房產當做具有投資屬性的普通商品，熱炒也無可厚非。是商品就會出現價格窪地，哪裡出現了價格低估哪裡就會出現熱錢來追逐，以實現市場平衡。其實我們的房地產市場也是一個政策市場，由政策抑製而導致價格谷底，於是才出現低價卡位待價而沽，揣摩政策走勢使每個炒房者都如癡如醉走火入魔，這種態勢下能抑製住“住房不炒”？

　　中國有頂層思維和底層思維，頂層思維認為頂層設計好了，底下按部就班執行就可以了。套用在房地產上面，頂層思維就成了：政由我出，房地產市場要穩定就不能逃脫政策市。那麽底層思維：房地產已經市場化，政府行政手段來乾預，說明乾預的東西就容易成為稀缺的東西，才有炒作價值。按照邏輯來推理，因為房地產市場有政府的價格管制，說明炒房者的房子緊缺預期是正確的，既然炒房者以為自己一方預期是正確的，那麽另一方就是是錯誤的，正如一位大咖說：賺錢是賺錯誤者的錢。所以政府越調控，炒房者認為政府調控越錯誤，政府越加大調控力度，炒房者就認為炒房越有賺頭，政府與炒房者心態永遠是背道而馳的。

　　於是房地產市場出現了用計劃經濟的思維方式來進行調控已經市場化了的市場，這種行徑當然會令所有參與者都進退失據左右為難。

　　那麽有人會對這個觀點提出質疑，房地產漲成這樣了，難道政府要不管不問不能調控？

　　可是現實中房地產市場屢調屢漲的現象已經明白無誤的告訴我們，只能說政府越對房地產價格進行調控管制、房地產市場就越偏離原有價值。就像兩個人在打架，政府想製止打架就上去縛住強勢一方的手腳，希望籍此平息打架，結果另一方一定就會趁機捶打被縛住手腳的一方，使現場更不可控。

　　調控道理與政府想縛住人手腳認為就能阻止人打架的思路是一樣的，政府想用限購來幫助購買力弱的，想通過行政手段來平衡一下資源，結果一定被理解為政府是規則破壞者。購房是市場行為，現在用行政手段來限制購買力，等於是在限制市場行為，明顯違背市場原則，市場原則是只要買賣公平誰出價高就賣給誰，對一種商品用限制一方甚至指定閱聽人一方，誰能說這樣的交易也是不公平的？所以行政手段往往被理解有“拉偏架”嫌疑。

　　而購買力弱的一方也並沒有因為“拉偏架”而從中獲取多少好處，因為一個城市到了要限制的界限，說明房價已經很高，即使限制了價格，那些弱者也是望房興歎。即使因限制而買上了房，也是透支幾代人的血汗，透支了購房者往後一輩子的財力。

　　而那些購買力強的人，這裡如果有限制，購買力又跑到沒有限制的地方，一線限制的話就跑到二線，二線限制則跑三線，只要房子具有投資價值，購買力就會永遠追漲房價，房價也就永遠不會合理落下來。當四五線城市的房價與一線差距縮小時，房地產所處位置又決定房產價值，於是一線又出現價格窪地，又會推動主政者放鬆政策來調節城市之間的平衡，一線價格又會火山噴發，於是一輪輪調控又重複上演，調控套路周而複始。所以政府調控的政策不改變，所承諾“住房不炒”也就難以實現。

　　其實在市場經濟中限制購買力是最愚蠢的行為。政府既然放開房地產市場，就要用市場行為來給房地產加持。政府現在的調控思維是對房地產價格調控而不是價值調控，因為房地產用一線二線來分類，房價不能突破政府限定價格，突出的是價格而不是價值，溫州的房地產價格曾經一度超過一線，你能說溫州房地產的價值能超過一線城市？房子的價值附著一些特權，比如高考錄取率，比如住的便宜度等。而溫州房地產最終以暴跌收場，也是證明其價值回歸。可是房地產的價值又體現在價格上，當愈來愈緊的一線城市調控政策人為降低其價格，而價值不變，最終還是要回歸價格本位。

　　現在我們調控的思路，以為限制價格就能迫使人回歸理性，恰恰相反，調控會擾亂市場價格信號，使市場失去價格參照。房地產企業在情況不明下只會放慢建房速度，新開工意願也不強，市場房源減少，可能使房價反而更高。控制價格的市場會成為永遠無解的市場。

　　市場經濟突出的是價格，而房地產的價值表現在價格上，那麽調控只能按其市場本性，用價格來調控價值。當前房產稅是這種調節最好方式，價值越大房產稅率越高，價值低的房子稅率理所當然的就低一點，享受越多獲得利益越多就要因此付出越多。就像美國的房產稅，住的小區越高端繳納的稅收就越多，這樣才會符合房產市場規律。

　　之所以我們出現調控亂象，是因為我們一直沒有很好的運用稅收這個價格工具來調節，曾經頒布過隔靴止癢的重慶和上海房地產稅試點，因為稅率過低地方政府又不想真正打壓房地產市場、怕進而影響政府財政，於是重慶和上海房產稅樣本很不成功，這個也給國內反對房產稅的人製造了“房產稅無用論”的口實。其實西方的房產稅是地方稅最大稅種，地方上的各種民生福利都要在此項中列支，因為有了房地產稅，每個家庭並不是以擁有多少套房產當成衡量財富標準，人們對房屋的擁有也並不那麽渴望，於是人們願意把錢拿到資本市場去博弈，資本市場又推動實體產業的發展，產業發展又能帶動就業，形成良性循環。

　　房產稅通過福利形式又給社會財富平均化帶來一種結構平衡，降低貧富差距，那些弱者也真正能從中得到好處，也給社會穩定帶來堅守基礎。

　　而我們對頒布房產稅這麽敏感，原因多種多樣，主因是一直顧忌地方政府的土地財政、顧忌銀行給房地產企業的貸款安全、也顧忌已持有房產者因為資產縮水而鬧事，種種顧忌只能使我們止步不前。

　　但隨著地方政府債務問題的逐漸清理，金融系統性風險的逐漸排除，一線和熱點城市對房地產買賣的凍結，徵收房產稅怕引起社會波動已經被提前消減，種種跡象表明用價格機制來調控房價恐怕為期不遠了。

　　(本文作者介紹：資深財經評論員，長期在金融行業一線工作。)