“一城一策”之後，地方政府對樓市影響加大，但“房住不炒”的大邏輯未變，同時只有少數城市的需求能夠支撐房價上漲
《財經》記者 王博 實習生 秦欣玥/文馬克/編輯
歲末年初，中央寬貨幣、地方松限購雙管齊下，讓被壓抑了一年的開發商們看到了觸底反彈的希望。“最關心的當然是下一個放鬆調控的城市在哪裡？”多位地產圈區域高管對《財經》記者坦言。
2018年年底，山東菏澤首先發出樓市調控松動信號，取消住宅新房限售。隨後多個城市放鬆限購，廣州、珠海、杭州、青島高新區等地，用補交社保、人才引進、落戶等手段調控市場，總方向是刺激購買力，提高買房過戶等環節的效率。
地方悄然放鬆樓市調控實則有跡可循。2018年12月19日，中央經濟工作會議在房住不炒的大背景下，又提出因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系的大方向。其中，因城施策就是把權力部分下放給地方。
伴隨地方樓市調控松動，金融體系繼續放水。2019年初，央行官網公布，降準1個百分點，淨釋放長期資金8000億元。2018年央行已經定向降準四次，釋放約3.5兆元基礎貨幣。平安證券首席經濟學家張明預測，2019年貨幣政策放鬆還將繼續，央行應該還有四次降準。
上次大規模貨幣放水是在十年前。2008年11月，為了抵抗國際金融危機，穩定經濟增長，政府推出“4兆”投資計劃，之後中國房地產經歷了兩輪暴漲，一線城市房價平均上漲了6倍-8倍。
寬貨幣之後，寬信用隨之而來。來自融360的數據，2018年12月，全國首套房貸款平均利率為5.68%，環比下降0.03個百分點，這是全國首套平均利率23個月以來首次下降。
多重利好之下，市場熱議樓市轉捩點是否臨近。2018年12月24日，住建部部長王蒙徽表示，2019年將以穩地價、穩房價、穩預期為目標。但“穩”字何解？各方看法不一。
寬貨幣開發商利好有限
2018年至今，央行五次降準，寬貨幣、寬信用的巨集觀調控總基調讓好開發商的融資難得到了緩解。
2018年11月房企融資額突破千億， 12月融資又達1600億，2019年1月頭十天融資額即高達700億左右。融資房企包括富力、龍光、融創、美的置業等，其中融資成本較高的融創與龍光為6%左右，其它幾家都在4?5%之間。這組數據遠低於房企前兩年的融資成本。2017年房企國內平均融資成本約為8%－9%。
2018年，央行定向降準給銀行帶來了3.5兆資金，也為全社會增加了流動性。擔心也隨之而來：熱錢是否會大量流向房地產，導致開發商繼續高杠杆買地，從而炒高地價與房價。
張明認為，五次降準給開發商的融資環境帶來了一些改變，但是目前中小開發商都不在銀行的視野內，很多銀行還是隻給全國排名前20的房企貸款。央行近四次降準都是定向的，希望銀行放款給中小微企業、民營企業、創新型企業，支持債轉股以及製造業，而不是流向房地產。
但是，此前確實出現過左手倒古手，陰陽合約的狀況，中小企業從銀行貸款後，再把錢轉貸給開發商，中小企業成了地產商融資的一個通道。農行前首席經濟學家向松祚告訴《財經》記者，根據央行要求，商業銀行對小微企業的貸款用途有明確規定。而央行也把商業銀行對中小微企業的扶持效果，納入入巨集觀審慎評估（MPA）體系。“當然，操作過程中會出現監管漏洞，但並不會形成普遍現象。”
中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼認為，2008年的4兆一攬子計劃是主要政府直接投資，其中有很多項目在基建領域，較多資金直接或間接流入了房地產。此輪貨幣政策調整，央行目標是使流動性能夠更有效率地注入到重點領域和薄弱環節，而不是房地產市場。
2018年7月末，中共中央政治局召開的會議中也為巨集觀調整定了調，提出六個穩（穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期），其中穩就業排在首位，而只有中小微企業、民營企業活下去，才能帶來穩定的就業。
2019年開年以來，瑞銀證券對幾十家頭部地產公司、金融機構和行業專家進行了調研，認為目前並未到中央在信貸層面向房地產大規模放水的程度。“2019年，投資者普遍預期是GDP增長率在百分之6?6.5區間，如果經濟下行風險過大，如低於6,那麽巨集觀刺激措施才會更多些。”瑞銀證券房地產行業分析師諶戈對《財經》記者表示。
一城一策，樓市開啟精準化調控
在2018年12月19日召開的中央經濟工作會議上，除了堅持房住不炒，中央又提出因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任等要求。而近期各地召開的地方兩會上， “一城一策”又成為熱詞。
近兩月來部分地區樓市調控松動，也是試水一城一策。如菏澤是取消新房轉讓限制，降低市區預售樓房資金監管；廣州是商住房可以銷售給個人，毗鄰城市購買首套房可申請公積金提取；杭州是允許社保補交三次；衡陽則是取消了限價。
中原地產首席分析師張大偉認為，樓市預期已變，房地產調控政策最嚴時期已經過去，微調將不可避免。2019年或有超過30座城市的樓市政策將微調，只要房價不漲的城市，房地產政策都有松動的可能性。
房價在2019年是否會大漲，地方政府的調控是一個不確定因素。
2018年，全國建案銷售額近15兆。通常開發商會拿收入的50%?60%去拿地，相當於每年有8兆左右的資金流向地方政府。只有房價上漲，才能把地賣出去，地方政府當然樂於看到房價上漲。
2018年，全國土地購置量價雙降。對於樓市調控，地方政府與中央一直處於博弈之中，但一城一策並不意味著地方政府可以放開手腳發展土地財政。以近兩月放鬆調控的城市為例，都是以去庫存，部分釋放剛需，以及提高房屋買賣交易效率為主的微調。
貝殼研究院院長楊現領認為， “一城一策” 給予了地方政府調控樓市的靈活性，但不能脫離中央“房住不炒”的大邏輯，同時地方也會承擔響應的責任。
很多人關注因城施策，卻忽略了後面“夯實城市政府主體責任”這句話。張明認為，這句話意味著房價如果漲得過高、過快，會直接影響相關官員的升遷。
多位經濟學家向《財經》預測，2019年，降準依然可期，但是，樓市暴漲暴跌可能性不大。2019年房地產市場的基調明顯——平穩、長效機制。
張明的團隊曾做過估算，中國銀行的總體貸款中約一半都與房價和地價相關。廣發銀行和西南財大發布的一份報告中指出，中國家庭80%的資產是房子。如果樓市大跌，經濟下行壓力加大，就會引發系統性金融風險與社會風險。同時，由於海外投資受限，樓市仍然是中國家庭資產配置中最重要的標的，如果樓市暴漲，居民和房企杠杆率還會加大，這會讓此前的去杠杆成果功虧一簣。
1月24日的冬季達沃斯論壇上，證監會副主席方星海談到，中國家庭部門的杠杆率已經超過了110%，高於美國的水準，這是一個非常可怕的數字，如果再不加以控制，債務問題也許就會爆發。他認為現在刺激經濟，企業杠杆不能再加了，居民杠杆也不能再升，唯一能夠提升的就是政府負債，所以我們看到了地方債在逐漸鬆綁。
哪些城市房價有上漲空間
放鬆調控的城市，房價其實並沒有明顯波動。在中國房地產協會網站上公布的數據中，《財經》記者發現菏澤房價在公布消息的12月上漲，1月又下跌，杭州、衡陽房價均無變化，廣州房價出現了小幅上漲。
民生銀行首席研究員溫彬認為，從全國看房地產市場供需大體平衡，但不同城市因為產業、人口、土地等因素呈現出不同的結構性特徵。目前，一線和部分二線城市因為前期對需求的抑製，房價仍有上漲動能，三四線城市房價面臨下行壓力。
“現在買房就是高位接盤，不可能賺錢。地方政府以為放開限價、限購後，投資客會來炒作，實際上很可能是一廂情願。就算把房地產的調控政策全部放開，對於絕大多數三四線城市來講，需求從哪裡來？”向松祚說。他認為，人口淨流入、淨流出會是判斷下一輪房價漲浮的主要指標。
2018年末，國家衛健委發布的《中國流動人口發展報告（2018）》顯示， 中國流動人口數量連續三年下降。從城市群流動人口的發展趨勢來看，長期居留的流動人口上升，以珠三角、長三角、京津冀、長江中遊和成渝城市群為代表的五大城市群仍將是未來流動人口的主要聚集地。
而中國指數研究院發布的一組數據顯示，2018年房企拿地重點在長三角和中西部地區。拿地金額前兩名的萬科和碧桂園均在這兩個地區重倉，分別為1986萬平方米和3766萬平方米。據《財經》記者統計，2017年以來，長三角和中西部地區的二線城市中，人口淨流入超過百萬以上的城市分別為寧波、嘉興、杭州、武漢、鄭州。
2018年，三四線城市房價因棚改貨幣化政策經歷過一輪非理性上漲，而成都、廈門、上海、杭州、北京等一二線城市因2017年上漲過快，2018年都在回調。
住房大數據聯合實驗室對142個樣本城市進行調研後發布了一份報告，2018年，房價漲幅前5名的城市分別是鹹陽、海口、南陽、西安、貴陽，全部為三四線城市，漲幅分別為36.94%、35.43%、31.62%、29.01%、26.62%；2018年房價跌幅前5名的城市分別是成都、廈門、廊坊、上海、張家口。其中，張家口是因為冬奧會炒火概念非理性上漲回落，而其它四城，不是一線就是環一線的二線城市。
張明認為，一線城市周邊的準一線城市、或二線城市中過去幾年房價上漲相對較慢的城市，在未來可能有上漲潛力。如粵港澳大灣區，深圳的房價已經很貴了，廣州的房價卻比深圳便宜，而佛山、東莞的房價又比廣州便宜。在長三角上海、杭州的房價很貴，但是南京的房價還可以。北京限購很嚴，但是其周邊的城市如天津還有上漲空間。
中國指數研究院《2018年中國房地產企業監測報告》顯示，十大房企在2018年拿地全部重倉二線城市。以萬科為例，其在二線城市拿地面積佔到全年拿地面積的63.9%，拿地金額也佔到其總金額的60.9%。（十大房企為：萬科、龍湖、保利、中海、碧桂園、恆大、金地、世茂、綠城、富力）
頭部開發商資金實力雄厚，快準狠收割一二線，中小開發商退而求其次。瑞銀證券的諶戈在近期與開發商的接觸中發現，很多中小型開發商也不再提三四線了。船小好調頭，他們也已經瞄準了二線城市。
新一輪樓市調控是從2016年四季度開始的，彼時一線城市開始了限購政策，2017年二三季度，限購漫延到二線城市，很多二線城市的限購從三年變成了五年，但是，經過兩年的調控，原本有三年社保的剛需購房者已經擁有了購房資格。
2017年3月17日，廣州發布最新限購政策，外地購房者購房資格由三年變成五年；同月，杭州也實行限購，要求外地購房者社保要連續交滿2年。2019年，這兩個城市中被社保限制的剛需購買力將得以釋放。
剛需和改善型需求仍是銀行抵押支持的重點，張明認為，隨著降準帶來的市場流動性和銀行資金成本的下降，首套房貸款利率還會下降。但是，中央抑製投機性炒房的決心並未放鬆。除了限購，限貸也更加嚴厲，張明透露，近期很多商業銀行的抵押貸款已經不能超過100萬元了。
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