引 言
2018年，房地產的政策調控可謂是變幻莫測。在中央“房住不炒”的政策主基調下，各地方政府堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放鬆，頒布了一系列更加精準的調控政策。據不完全統計，目前中央和地方政府頒布涉及房地產市場調控的政策和措施已達200多項。除了以往的“五限”政策以外，在棚改貨幣化安置、房產稅、空置稅、人才政策等多個層面出現一系列新探索新進展。調控政策無論從供給端還是需求端都在持續加碼，下面我們將分類回顧一下2018年的主要政策。
短期行政類
一、西安、長沙、杭州三地暫停企業購房
2018年6月24日，西安在“搖號門”事件後，政府辦公廳頒布的《關於進一步規範商品住房交易秩序有關問題的通知》，《通知》規定在限購區域內暫停向企事業部門及其他機構銷售住房（包括新房和二手房）。6月25日，湖南省長沙市人民政府辦公廳印發《關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》。該《通知》內容將從6月26日起實施，其中規定，暫停企業在限購區域內購買商品住房，已購買的商品住房須取得不動產權屬證書滿5年後方可轉讓。6月26日，杭州市房管局官方發文《關於九龍倉瓏璽項目公證搖號的情況》，文中要求：杭州限購區域暫停向企事業部門及其他機構銷售住房（含商品住房和二手房）。
解析
以往針對樓市的調控都是以個人或以家庭為主，此次三天三城頒布的新政矛頭直指企業購買住房，我們認為，三方政府的目的是為了防止以企業的名義投機炒房，保障剛性購房需求，企業購房雖然所交的稅頗高，但沒有限購限售的政策限制，交易住房通過股權交割的方式逃避了土地增值稅等部分稅費，在一二手房倒掛的城市存在較高的利潤空間，總體來說有利可圖。
二、廣州市增城、花都、南沙區將取消限價
2018年10月19日，廣州市增城、花都、南沙區發布將取消限價。
其中增城區的內容大致為：
1、 增城限價政策取消，10月22日開始實施；
2、 一次申報不能反覆調整，簽約價下線不能超備案價10%。按套控制，如沒按實際申報系統自動停簽約、停售，並進行處罰，整改期7天，停網簽30天；
3、 一經定價半年不能調價；
4、 原則上不能申請上調，只能下調，下調要提出申請；
5、 同一預售證退房套數及面積均不能超過總簽約量的3%；
6、 按預售證同一房源不能多次退簽，每套不能超2次退簽；
7、 超高價的房源盡快梳理，申請降價。
南沙、花都區的內容大致為：
1. 不限售不限簽，可將對外房源一次過推出。
2. 尊重市場為前提，未網簽的按市場實際銷售價格水準，自行網絡申報備案價。將經過網絡備案的價格報房管部門，知悉並願意接受房管部門的書面承諾，要公示備案價格。
3. 不能虛高報價，備案價一次過申報，只有一次機會，不能反覆修改。售價不能高於備案價10%，半年內不可提出價格上調的申請。降價必須書面申請。
4. 調價頻繁出現就不行，發現企業價格虛高的就啟動整改措施，時間三十天，所有房源停簽停售。最認定價格虛高的，按擾亂市場秩序哄抬物價處罰。
5. 顯眼位置公式備案價格。資訊系統定期會對比網簽和備案作對比，發現一宗不匹配的，全部停止網簽，退房退簽達到一定比例，也停。
6. 同一房屋單元不能出現多次退簽，一次以上約談，認定虛假網簽也按擾亂秩序罰。
7. 網簽過的不能調整。
8. 賣了，簽了認購書的，只要沒網簽，也可以改備案價。
9. 嚴禁雙合約。
10. 具體時間待定。
解析
限價政策從2016年10月頒布開始，作為較新型的調控政策一直受到市場廣泛關注，並且限價政策頒布的頻率高、範圍覆蓋廣。根據億翰智庫監測數據，全國共有超50個城市頒布過細則不一的限價政策。我們認為，限價政策在一定程度上抑製了房價的快速上漲，穩定了購房者的房價預期，指導了企業的投資行為，規範了土地市場秩序。但限價政策也對行業發展產生了一定的負面影響，如限價政策的存在使得核心城市的一二手房價出現倒掛，衍生尋租套利現象（詳見《一二手房價格倒掛，新房與二手房市場將如何聯動？》），限價效應也傳導至土地市場，反向影響土地市場行情，限價政策鎖定企業利潤，影響企業提高供給的意願，挑戰新房的庫存體系等，對於限價政策帶來的衍生問題，我們也考慮。
而對於廣州市增城、花都、南沙區限價放鬆的作用，各方均持有比較樂觀的態度。我們認為，這種略帶嘗試性的限價政策放開是未來大範圍限價放開的開端，但是單一放開限價政策的作用不應過分樂觀，此次的限價放開最大的作用可能是避免雙合約現象的持續。短期內，限價政策的放開將對新房市場和土地市場起到一定的提振作用，但中長期內，單一放開限價政策的作用相對有限。
長效機制類
一、積極探索多主體供地改革
2018年1月，全國國土資源工作會議召開，國土部部長薑大明提出三點關於土地制度改革的重要內容：一是將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法；二是深化利用農村集體經營性建設用地、建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多管道保障租購並舉的住房制度；三是將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。
解析
多主體供地改革既是土地制度與“兩多一並舉”（多主體供給、多管道保障、租購並舉）住房制度相適應的具體措施，也是從土地供給側改革，拓展建設用地空間，優化土地資源配置的需要，對促進城市土地資源開發利用方面具有重要意義。
一方面，將原有大量的工業用地、倉儲物流用地盤活，作為增加住宅供應量的有效管道，對平抑房價能夠起到一定的積極作用。另一方面，增加租賃住房供應的同時，還能夠拓寬集體經濟組織和農民收入管道，在保持宅基地集體所有權不變情況下，有效盤活閑置土地，鼓勵其通過租賃方式進行流轉，增加農民的財產性收入，加速城鎮化進程。
二、推進房地產稅立法
2018年4月，房地產稅法被列入全國人大常委會預備審議項目後，按照4月份的表態：“由有關方面抓緊調研和起草工作，視情在2018年或者以後年度安排審議。”因此房地產稅何時落地備受關注。
解析
房產稅由來已久，市場上普遍認為房產稅頒布後可以解決地方財政缺口、降低房價、增加社會公平性。但我們認為，房產稅總量有限，無法解決地方財政缺口，對供需及貨幣走向不會產生影響，房產稅不是調節房價的方式，單靠房產稅無法實現社會公平。而且，征稅群體規模尚小，無法支撐納稅需求，大範圍征稅的難度較大、代價較高，貿然大範圍徵收或將引致更深層次的改革問題，因此短期內，房產稅全面執行仍面臨嚴峻挑戰。
三、加快推進共有產權住房
2018年9月11日，廣東省住建廳印發《關於推進共有產權住房發展的指導意見（征求意見稿）》，提出產權滿 10年可轉商品住房。9月14日，西安市住房保障和房屋管理局舉行《西安市深化住房供給側結構性改革實施方案》新聞發布會，將經濟適用住房、限價商品住房整合為共有產權住房，實行政府與購房人按份共有產權，面向在西安市無自有住房且5年內無住房登記資訊和交易記錄的西安市戶籍居民、取得西安市居住證的非西安市戶籍居民和各類人才供應。9月27日，上海頒布《關於進一步完善本市共有產權保障住房工作的實施意見》擴大共有產權保障住房保障人群範圍，將向非上海戶籍常住人口開放申請資格。非上海戶籍常住人口申請條件是持有《上海市居住證》且積分達到規定標準分值（120分）、已婚、在上海無住房、在上海連續繳納社會保險或個人所得稅滿5年、符合共有產權保障住房收入和財產準入標準。
解析
2018 年以來住建部堅持從供需兩側深化住房改革，加快推進共有產權住房制度改革，體現了貫徹落實中央“房住不炒”的定位，更加突出保障房的“居住”屬性，最大限度抑製“投資”屬性。我們認為，這樣即保護夾心階層的居住需求，也有助於平抑房價預期，且共有產權住房產權明晰，達到產權年限後，雖能上市交易，但政府擁有優先購買權，政府放棄優先購買權的，按產權份額比例分割銷售收益，既壓縮了獲利空間，又體現了產權的公平性，未來其將和建案、租賃住房一起，成為住房供給體系的重要一部分。
四、取消建案預售制度
2018年9月11日，住建部發布征詢意見稿：“要求對建案預售許可進行深入探究，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規依據外的理據，充分論證繼續保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事後監管措施”。
而後9月21日，廣東省房協發布《關於請提供建案預售許可有關意見的緊急通知》，通知指出，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了有關材料，將於9月25日上報住房城鄉建設部。材料“關於建案預售許可事項調整”提出，建案預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售製帶來的高杠杆效應，逐步取消建案預售制度，全面實施現售。目前相關內容尚處於內部討論階段，是否正式發布還待最終意見的匯總和研究。
解析
建案預售制度是人民日益增長的住房需求與供給不足的產物，更是我國經濟制度轉型的產物。預售制度不僅滿足了龐大的住房需求，還縮短了房地產開發企業的資金回籠周期，其對房地產市場的重要性不言而喻。
我們認為，預售制度一次性全面取消面臨一定的挑戰，有以下兩點原因：
第一、建案預售所帶來的資金收入是房地產企業補充資金的重要方式，通過建案預售，房地產企業可以提前回籠資金，節約資金成本，有利於企業實現快速周轉，如果取消預售制度，部分企業可能會面臨資金鏈崩裂的風險，行業波動加劇；
第二、房地產行業屬於資金密集型行業，如果預售制度取消，房企的資金鏈將受到顯著影響，大部分房企將面臨償債危機，此危機可能會傳導至金融體系內的利益相關者。對此，我們建議改預售制度為定金預售或按工程進度付款，其可行性分析。
五、空置稅
2018年10月15日，國務院參事、住房和城鄉建設部原副部長仇保興在回答經濟日報-中國經濟網記者提問時表示，我國房屋空置率比較高，其中北京空置率在百分之十幾到二十。他認為，房地產稅應該分為四個稅徵收，分別為消費稅、流轉稅、空置稅和物業稅。
解析
國外和一些地區很早就對空置率進行統計，中國香港房屋空置率不足4%；加拿大各省平均房屋空置率不足5%；澳大利亞全國平均住宅空置率為2%，美國自有房屋空置率維持在2%以下。這些國家及一些地區都已頒布空置稅，從其徵收空置稅的情況來看，各國和地區頒布的空置稅都比較嚴厲，具有懲罰性。如中國香港徵收空置稅按房屋年租金的200%，加拿大和澳大利亞按房屋價值的1%徵收空置稅。
而我國內地，目前比較常見的空置率統計數據有三種：
第一，國家電網將每年每戶用電量不超過20度的房屋視為空置房。2018年，原中央農村工作長官小組負責人披露據此推測的2017年大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農村房屋空置率14%；
第二，媒體通過社會調查我國房屋空置率達到20%以上；
第三，2014年西南財經大學發布的《城鎮房屋空置率與房屋市場發展趨勢》中，採用分層隨機抽樣調查顯示我國的城鎮房屋空置率達到22.4%。
以上三種數據來源，均說明我國的房屋空置率超過了國際房屋空置率的警戒線。而且，房地產行業的快速發展，使炒房者見利借機炒房；開發商利用一級市場與二級市場供需資訊不對稱，推遲新盤入市，為房價上漲推波助瀾。這些現象的產生擴大了我國的房屋空置面積。
因此我們認為，如果徵收空置稅，將會降低房屋空置率、優化資源配置、緩解供需失衡問題，當空置稅發展完善並全面推行之後，市場的供需可以受空置稅的影響自行調節，這時候行政調控政策的功能會被逐漸削弱，在一定程度上空置稅與行政調控政策形成對衝。
但空置稅的實施，仍面臨許多需要解決的問題。主要涉及三個方面：一是如何界定空置房屋，我們認為，結合國情，可以將我國的空置房屋分為增量市場和存量市場兩個部分來界定；二是怎麽統計房屋空置率，我們建議採用普查數據和專項調查相結合的方法；三是如何計算空置率，我們認為，根據房地產市場類型的不同，可以把空置率分為增量房屋空置率和存量房屋空置率來計算。此外，對於空置稅徵收的範圍、採用什麽樣的稅基和稅率，具體的分析詳見。
人才類
一、2018年人才政策更新
2018年1月4日，南京率先發布《南京市政府關於進一步加強人才安居工作的實施意見》。2018年9月18日，在廣州的人才新政中，取消12項申報材料，落戶社保由一年減至6個月。2018年9月29日，廈門人才政策規定落戶連續繳交社保由8年縮減為5年，這是廈門自2010年8月後，首次放寬落戶廈門島內的條件。2018年10月8日，杭州人才落戶政策落地，適度放寬投靠遷移，降低人才落戶門檻。2018年11月7日，蘇州發布《關於申報蘇州市人才樂居工程的通知》，政策規定A～E類引進人才購買首套房可不受戶籍和社保等限制。據不完全統計，目前有50城相繼頒布了吸引人才落戶的政策。
圖表：2018年主要城市人才政策概況
數據整理：億翰智庫
解析
從2017年初開始，全國各城市之間展開了激烈的人才爭奪戰。具體的優惠措施主要涵蓋：落戶買房、人才租房、生活補貼以及人才就業創業補貼等方面。通過我們的梳理，發現人才政策有三個特點：一補貼方式多元，二落戶門檻標準降低，三城市能級走低。
然而，在第一輪人才爭奪似乎要平息之時，又上演了第二輪的人才爭奪戰。其中，一線和熱點二線城市更為激烈，尤其中西部的二線城市，從城市新增戶籍人口數量、畢業生就業流向上看，人才新政效果顯著，住房需求也得到釋放，建案銷售增速上行，投資顯著增長。其中，以西安、鄭州、長沙、武漢為代表的城市，建案累計銷售面積同比增幅均高於40大中城市的整體水準。因此我們認為，中西部二線城市的人才新政在帶動房地產價格上漲、刺激樓市方面發揮一定作用。。
其他類
一、個稅修正案草案提請十三屆全國人大常委會第三次會議審議
2018年6月19日，《中華人民共和國個人所得稅法修正案（草案）》19日提請十三屆全國人大常委會第三次會議審議，是個稅法自1980年頒布以來第七次大修，也將迎來一次根本性變革。除個稅起徵點由每月3500元提高至每月5000元(每年6萬元)，首次增加子女教育支出、繼續教育支出、大病醫療支出、住房貸款利息和住房租金等專項附加扣除。
解析
根據《中華人民共和國個人所得稅法修正案（草案）》，如果可以在5000免稅額以上抵扣貸款利息，那麽對於購房者來說，能大幅度降低購房成本，也被視為是刺激購房需求的有力工具。在部分西方發達國家房地產政策中都有所體現，而上海實際早在1998年也實施過。
此次《個人所得稅法修正案（草案）》為兼顧無購房能力的納稅人享受此項政策的福利，個稅調整也將住房租金納入專項附加扣除範圍，但是為防止虛假租房騙取抵扣，要求承租者出示嚴格的房屋租賃證明及出租者的納稅憑證，然而這可能會導致租金上漲，將稅負轉嫁給承租者，因此我們認為，大部分承租者並不會選擇使用租金抵扣個稅，此條款對租房人群的影響不大，而相對影響較大的還是購房還貸人群。
二、兩類市縣要盡快取消棚改貨幣化優惠政策
國務院總理10月8日主持召開國務院常務會議，部署推進棚戶區改造工作，進一步改善住房困難群眾居住條件。會議要求，嚴格把好棚改範圍和標準，堅持將老城區內髒亂差的棚戶區和國有工礦區、林區、墾區棚戶區作為改造重點。因地製宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優惠政策。
解析
長久以來，棚改及棚改貨幣化安置被認為是三四線城市回暖的重要原因，取消棚改貨幣化安置會影響三四線城市的房價走勢。但我們認為，棚改僅為三四線回暖的催化劑，而非決定性因素，有以下三點原因：一是三四線回暖明顯滯後於棚改貨幣化的推行；二是棚改貨幣化安置轉化為購房率較低；三是城市棚戶區改造比重與房價漲幅關係不大。
而三四線城市的回暖是從政策、消費、品質等多方位系統性修複帶來的，因此會持續一段時間。
此外，三四線城市的機會不僅僅在於投資性需求外溢、外來流入人口購房需求崛起和釋放，而城市內部自下而上的人口流動產生的需求，甚至是流出的那部分常住人口的返鄉置業，也是不容忽視的力量。
億翰隆重推出2018年度盤點系列，敬請期待
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室