摘要：恆大融資利率翻倍，最鋼彈到13.75%；融資利率低著稱的龍湖，也比以前高了
撰文|杠叔&編輯|欣欣然
主要房企的銷售數據，表面上依舊非常好看。但錢卻越來越不好拿到。
回款是個問題，融資也是個問題。
媒體近期就注意到，房企很缺錢。甚至有人說，2008年時，部分房企都沒這麽困難。
所以，我們不難理解，為什麽有那麽多的建案降價、打折。
銀行貸款當然是房企最期待、成本最低的融資方式之一。但，這一通道正受到擠壓或者放緩。銀行對開發貸，依舊持謹慎態度。
於是，房企各種融資方式八仙過海。海外發債、票據、配股融資……但，不需要杠杆遊戲說，利率走高明顯。
最著名的案例莫過於，恆大近期融資利率翻倍，3筆票據利率分別在11%-13.75%之間。這創下了今年以來，港交所、新交所利率最高的新發行債券（票據）記錄。
銷售流量金額（1-10月）第二，權益金額第一的恆大，融資如此高，其他房企呢？
圖1.2018年1-10月，我國房企銷售額10強 圖表來源|克而瑞
房企很多，分國有控股房企、民營房企，杠杆遊戲沒辦法挨個呈現並分析，各大房企近期的融資情況。
我選擇了前10個月，銷售額最高的十強房企中的民營房地產公司做分析。他們的情況，大概很能反映目前市場的資金情況。當然你懂的，央企、國企融資則都有自己辦法，資金成本也是比較低的。
1、碧桂園最新債券發行利率6.8%，比去年同期高出0.9%
1-10月，碧桂園以銷售過6000億元，繼續佔據流量金額榜首的位置。當然，其權益金額實際是第二，比恆大略低。
這樣一家數一數二的企業，其公開披露顯示，今年最新一筆（10月29日披露）債券的發行利率6.80%。
根據證監會出具的《關於核準廣東騰越建築工程有限公司向合格投資者公開發行公司債券的批複》，廣東騰越建築工程有限公司，向合格投資者公開發行總額不超過人民幣 30 億元（含人民幣 30 億元）的公司債券。
廣東騰越建築工程有限公司，為碧桂園下屬企業。杠杆遊戲注意到，碧桂園通過該司的融資還蠻多。
披露顯示，該債券發行工作已於 2018 年 10 月 26 日結束，品種一實際發行規模為人民幣 30 億元，最終票面利率為 6.80%。
而差不多也是這個時候，碧桂園於2017年10月18日發行了廣東騰越建築工程有限公司2017年度第二期中期票據。
計劃發行15億元，實際發行15億元，發行利率5.90%。
是的，一年時間。碧桂園向市場借錢的成本高了0.9%。
2、恆大票據融資利率翻倍，最鋼彈到13.75%
10月31日，恆大公告稱，景程有限公司（恆大旗下公司）將在新交所發行三筆優先票據，合計金額18億美元，最高利率達13.75%。
三筆優先票據分別為：5.65億美元2020年到期的票據（2年期），利率為11.0%；6.45億美元2022年到期的票據（4年期），利率為13%；5.90億美元2023年到期的票據（5年期），利率為13.75%。
看到這個數據時，杠杆遊戲震驚。媒體發現，這是今年以來，港交所、新交所利率最高的新發行債券（票據）。
而去年6月，恆大宣布發行的4、6、8年期優先票據，利率分別為6.25%、7.50%、8.75%。就一年多時間，4年期票據利率翻了一倍還多一點……
在整個亞太市場，杠杆遊戲查閱資料後發現，超過這個利率水準的票據並不多。可以說非常少。
有趣的是，許老闆參與了這次翻倍利率中票認購，約10億美元左右。或許，這是向外界傳達他對恆大的支持、信心。
一方面可能怕認購有壓力，另一方面利率這麽高，許老闆的財技也是高。
3、融創最新2年期票據利率8.625%，比去年3年期利率還高出1.75%
7月24日，融創與匯豐、摩根士丹利、中信銀行（國際）、興證國際、招銀國際、國泰君安國際、工銀國際及野村，就發行2020年到期的4億美元8.625%優先票據，訂立購買協定。
融創說得很清楚，發行票據旨在優化該公司債務結構，支持公司更加健康的持續發展。發行票據所得款項，擬主要用於為該集團現有債務再融資。
而2017年8月2日，融創與匯豐、摩根士丹利、中信銀行（國際）、花旗、招銀國際、海通國際、興業銀行、工銀國際及浦銀國際，就發行總計10億美元的優先票據，訂立購買協定。
其中包括2020年到期的4億美元6.875厘優先票據（相當於3年期）、2022年到期的6億美元7.950厘優先票據。
目的還是優化該公司債務結構，支持其更加健康的持續發展。發行票據所得款項，擬用於為該集團現有債務再融資。
注意，當時3年期利率才6.875%。如今2年期就要8.625%，高出1.75%。幾家大民營房企看下來，杠杆遊戲也習慣了。
4、新城控股最新4年期債券利率7.43%，比去年5年期海外債利率高出2.43%
最新的披露顯示，新城控股將於 2018 年 11 月 12 日在上交所上市21.6億元4（2+2）年期債券。
票面年利率為7.43%，為附息式固定利率。10月26-29日期間發行的。
而2017年8月8日，新城控股境外全資子公司新城環球有限公司（New Metro Global
Limited），完成在境外發行總額為2億美元的無抵押固定利率債券發行，並獲得新加坡證券交易所的原則性上市批準。
新城控股這一批次的債券年限為5 年（前三年不得贖回），杠杆遊戲注意到，票面年息為 5.0%，每半年支付一次。
當時，新城控股發行債券的目的是用於償還現有債務。其公告表示，該批次債券的成功發行有利於其進一步優化融資結構、拓展融資管道，並為建立境外市場良好信用打下基礎，符合其發展戰略。
5、以融資成本低著稱的龍湖，發債利率也高了一丟丟
查閱披露杠杆遊戲看到，龍湖最新2018年11月6日向合資格投資者公開發行2018年第二期公司債券，發行規模為人民幣20億元。
時限為5年期，債券票面利率為4.80%，第3年末發行人有權調整票面利率，及投資者有權回售債券。不得不說，龍湖的融資成本真是低。
不過，杠杆遊戲要說的是，以前龍湖的融資成本更低。
2017年7月6日，龍湖與高盛、海通國際、摩根士丹利、中銀香港及匯豐銀行就發行於2022年到期的4.5億美元3.875%優先票據，訂立購買協定。
發行地為新加坡，也是5年期。如今，發債成本比去年高出了0.925%。
小結：十大房企中，萬科、保利、綠地、中海、華潤都是央企或地方國資控股，他們融資各有辦法，利率相對都不算高。
所以，用他們資金成本走勢變化，來做比較意義不大。通過挨個比對，我們發現，碧桂園、恆大、融創、新城控股、龍湖這樣的巨頭，他們的融資成本都在不停走高，甚至有的增幅很大。
可見錢真的緊張，調控確實給力。開發商不加緊出貨又怎整？每耽擱一天，成本都在源源不斷累積。
顯然，這樣的緊繃不會是常態。哪一天發生變化？市場和投資者、購房者都在揣測。
本文所有融資數據源自各大房企公開披露
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