發債集結號吹響 房企搶灘破解“錢荒”

中房報記者 苗野丨北京報導

臨近年底疊加還債高峰期，房企吹響了爭搶發債的集結號。

10月30日，中國恆大發布公告，宣布獲準發行2~5年期合計18億美元，最高利率達13.75%的優先票據。這是今年以來中國企業發行最大規模的美元債紀錄。其中，恆大董事局主席許家印主動認購10億美元。

不止恆大一家，10月下旬以來，包括萬科、碧桂園、中海在內的多家房企密集披露發債計劃，共性是發債利率愈來愈高。

為了護航發債成行，不乏房企主動上調公司債利率。10月22日，綠地控股宣布將2015年公司債券（第一期）品種二的票面利率從3.80%上調至6.80%。此外，新城控股、複地、中海、正榮等數家房企均上調了2015年或2016年發行的部分公司債票面利率。

陽光城執行副總裁吳建斌表示，今年國內大環境是去杠杆，融資變得既艱難又飄忽，導致眾多房企度日如年。目前房企融資主力是開發貸，佔70%以上，此外資產證券化佔20%，標準化融資僅佔10%。今年房企平均融資成本約上升了5%~10%。

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融資寒冬 房企扎堆“找錢”

從碧桂園、綠地等龍頭房企不惜犧牲規模和利潤加速回款，到華夏幸福轉讓股權融資，再到中弘股份出售項目紓困，還有陸陸續續曝出的多家房企融資被按下暫停鍵，融資困難引發的開發商的資金鏈壓力引人擔憂。

不過最近幾天，萬科、陽光城、中海地產、越秀地產等房企相繼公告債券發行成功，或許能夠給正遭受墜入冰窖般考驗的房企帶來一絲陽光。

10月31日，萬科成功發行10億規模超短期公司債，發行利率為3.15%。此前一周，中海地產宣布成功發行規模為35億元的公司債，獲得2.13倍超額認購，三年期最終發行利率4%。此外，越秀地產15億元規模的票據發行利率最低為4.24%，廣州城建15億元公司債最高票面利率為4.25%。

這幾筆發債利率明顯低於同期各行業協會重點AAA債券同期限估值4.34%，並創下2017年以來房地產行業國內公司債最低利率。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝表示，在行業資金普遍吃緊的情況下，房企融資成本持續上升，且今年不會有放鬆的視窗期。民營房地產公司融資相當困難，有國有成分或國有參股的房地產公司發債融資相對較為容易，海外所有房地產公司融資都相對困難。

相比，陽光城、時代中國、雲南城投等房企的融資成本依然在高位。

其中陽光城的10億元規模債券超額發行，實際發行規模為11億元人民幣，票面利率達7.50%。時代中國獲批發行的17億元三年期公司債券，票面年利率為8.4%。雲南城投20億元債權融資計劃的票面利率也達到6.3%。

在境內房地產融資逐步收緊的背景下，對房企而言公司債是一項能緩解資金壓力的不錯融資方式，不論利率高低，能獲準成功發行都是難事。10月以來，已經有多家房企遭遇發債中止窘境。

10月13日，上交所終止了雅居樂擬非公開發行的80億元公司債券。10月7日，鴻坤地產與合生創展擬公開發行的20億元和100億元住房租賃專項公司債券都被中止。

如果將時間軸拉得更長一些，發行公司債被中止的房企更多，碧桂園、富力、金融街、花樣年、中駿、建發地產等，擬計劃發行的不同名目公司債均未成功。

交銀國際董事總經理洪灝表示，目前的融資環境整體還是偏緊。一直以來，銀行都提供房地產建設性貸款，只是今年房地產銷售下滑，資金回籠慢，因此出現緊張局勢。但壓力越大，放鬆的可能性也就越大，只是監管放鬆後才能入場的資金很難是合法合規的資金。

外部有持續收緊的調控政策，內部房企又遇償債高峰，可謂“雪上加霜”，資金承壓的房企不得不繼續從外部舉債。據不完全統計，10月份以來，房企已累計公布了超過200億元的發債計劃。

11月1日，華夏幸福在上交所提交了2018年非公開發行40億元短期公司債券的申請。在此之前，中糧地產、萬科、華僑城、新城控股、北京住總、泰禾集團等房企紛紛披露擬發債公告，據已披露的公告顯示，發行規模多在10億~20億元不等。

吳建斌曾指出，房企一刻不能沒有現金，而“均好”發展就要保證企業池子裡永遠有活水，並盡可能把活水用到極致，既不浪費，又不枯竭。“高杠杆+高周轉”才是房企長期以來實現跨越式發展的終極秘笈。

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房企自救 破解融資困境

2016年底以來，房企融資管道不斷收緊，非標業務、公司債、美元債以及銀行貸款等均出現不同程度緊縮。利率水準不斷攀升。與此同時，房企資產負債率也正在觸及紅線。

中國房地產業協會會長劉志峰8月底曾表示，今年上半年房企資產負債率達到了80%（紅線），少數房企由於杠杆率過高，無法支撐企業的規模擴張，最終導致現金流斷裂和債務違約。

據海通證券測算，存續地產債中，2018年到期償付規模為1613億元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年近3倍；2019~2021年到期償付的規模分別為2807億元、3998億元和4037億元，償債壓力與日俱增。

債務負擔最重的房企中，佳兆業淨負債率達326%、中弘股份淨負債率為324%，泰禾集團淨負債率高達473%。綠地、融創、富力、中糧等房企淨負債率都在100%以上。綜合來看，大多數淨負債率高企的房企，壓力依然較大。

美國經濟學家海曼·明斯基提出的“明斯基時刻”（即資產價值崩潰的時刻），對於一些激進房企而言，並非危言聳聽。當去杠杆的哨聲全面吹響，任何一筆融資不暢都可能成為壓垮駱駝的最後一根稻草。

某房企證券中心人士稱，銀行開發貸還是企業融資主力，但開發貸原則上隻做存量，不做增量。所以企業要盡可能加快開發貸的提取速度。相比中小房企，大型房企的融資還是存在一定優勢的。

同策研究院數據統計顯示，9月份40家典型房企的融資總額創下2018年歷史融資額度新低，融資總額為443.11億元。融資額創下新低同時，房企融資成本還在上升，克而瑞研究中心數據顯示，9月房企平均融資成本升至6.91%。

在市場趨冷以及高負債與弱融資的多重壓力下，房企的安全發展遠比規模更為重要。

某券商分析師認為，對於高負債的衝千億元規模房企，應該引入戰略投資者，控制土地儲備，逐步從三四線市場回歸到一二線市場。如果資金存在壓力，則應該套現投資物業等。

上遊財經顧問江瀚認為，未來幾個月乃至明年上半年，房地產融資環境趨緊的態勢並不會得到根本性改變，也沒有看到市場有出現視窗期的可能性。大房企應該加快周轉速度，讓自身的外源性和內生性融資進一步得到好轉。中小型房企除了提高周轉率外，應該想辦法獲得更多的授信，但管道有限，或只能尋求於上市，還沒有上市且負債率太高的房企融資壓力會比較大。

黃立衝認為，面對當下環境房企應該以加速淨的經營現金流回籠為準繩，不要過多考慮銷售業績增長，一切以儲蓄現金、準備過冬為原則，減少不必要的投資，賣掉帶不來經營性現金流的投資性物業。

“房企要降負債，降杠杆，停止任何短債長投，要保證經營性現金流為正，投資現金流也要為正，融資現金流也要正，並且把債務/資產比率降到70%以下。”黃立衝說。

或許，對於房企來說，這個冬天會比以往更冷。