中房報記者 苗野丨北京報導
2019年開年剛至，急著“抱薪救火”的一眾房企已經迫不及待地為新一年的融資做準備了。
一方面，他們的融資目光依然瞄準海外發債。如正榮集團、禹洲地產、新城控股、中駿、中國奧園等近日紛紛宣布發行美元票據，票面利率普遍接近甚至超過10%。
1月16日，正榮集團發布公告稱，將發行1.5億美元2020年到期年息10.5%的優先票據。同一天，禹洲地產也稱計劃發行於2022年到期金額為5億美元，利率為8.625%的優先票據。
此前一天，中駿、新城控股、中國奧園分別發布發行美元票據公告。中駿擬發行5億美元2021年到期優先票據，年利率為8.75%。
另一方面，想方設法在國內A股市場發債融資仍是實力房企的最佳選擇。
根據中原地產研究中心統計，2019年1月份以來，世茂股份、融創中國、金科股份、電建地產等多家房企陸續公布融資計劃，合計已經超過30起，總規模超過800億/元，房企融資規模繼續上漲。
這是今年以來最早啟動融資準備的一批房企，它們或許是趕上了好時機。去年12月，國家發改委支持優質企業直接融資的檔案公布後，房企發債融資難度趨於緩和。有房企人士認為，一直以來收緊的融資視窗可能要開一些口子了。
業內人士認為，從剛進新年就申請額度的情況來看，進入規模擴張關鍵年的大部分房企，其融資端口的需求還在持續加大，而對土地儲備和市場擴張的需求，也將進一步增加。在相對寬鬆的貨幣政策下，房地產行業資金面也會得到邊際改善，但並未出現明顯的松動信號。
即便2019年最佳的融資視窗期還未到來，但對於房企而言，資金的饑渴已經容不得他們等待更好時機，提前布局融資管道搶佔資源，一觸即發。
━━━━
開年密集融資利率再度攀升
《華為的冬天》一文面世至今已18年，雖然華為正在經歷其歷史上最為嚴峻的時刻，但還沒有迎來真正的冬天；萬科也在去年高喊“活下去”，但年度6300億元的銷售回款，說明萬科並沒有真正地活不下去。
回望2018年，在強監管、去杠杆的政策大環境下，國內樓市開始降溫並在總體上歸於靜淡，眼下市場調整期還未過去，房企對資金的需求依舊不減。
據不完全統計，2018年85家典型房企融資總額11920億元，同比下降11.09%。進入到2019年，房企便在開年的半個月內拋出了近千億元的融資計劃。
“發債融資是普遍的行業現象，美元票據相對容易些，現在房企並不盲目追求規模競爭，已經變成比拚融資能力了，這直接決定房企生死，通過各種管道能融到錢才是關鍵，現金流維穩是首位。從各地釋放的信號來看，今年大環境應該會寬鬆些。”某上述發債房企區域總表示。
1月13日，世茂股份披露2019年公司債券（第一期）發行規模不超20億元，最終票面利率為4.65%。11日，融創中國公告稱擬發行本金總額為6億美元的票據。金地集團1月8日發布公告稱，擬向中國銀行間市場交易商協會申請新增發行債務融資工具，總規模不超過200億元。
針對2019年開年開發商密集融資行為，有聲音認為，眼下樓市銷售逐漸放緩，回款難，而房企前期投資過度，資金需求旺盛，所以增加融資的訴求明顯上升。從國家層面來看，大概率上依然會維持對於房地產行業資金的嚴監管。
同策研究院首席分析師張巨集偉表示，當前房企融資最主要途徑仍是銀行“開發貸”，其他融資管道基本上全收窄了。除“開發貸”外，房企還可以發境外債，長租公寓或持有物業的房企可以做一些資產證券化，房企供應鏈金融ABS，但發行的規模都比較小。
雖然近預售屋企融資出現回暖，但一個不爭的事實是，房企融資成本仍處在高位，且絕大多數企業的融資成本還在上升，並將在未來一段時間內繼續維持高位。
近日，當代置業公告稱，公司發行一筆2020年到期的1.5億美元優先票據，票面利率高達15.5%，這只是房企融資成本高企的一個縮影。
從房企發行美元債票面利率來看，2018年年初的龍頭房企境外融資利率大多在6%左右，此後這一成本在2018年第二季度開始飆升，10月份時票面利率紛紛突破10%，此後仍繼續上升。
克而瑞研究中心2018年11月的一份數據顯示，2018年11月，房企平均境外債融資成本為11.47%，較前10月境外發債平均成本6.45%增長了5.02個百分點。
穆迪報告亦指出，預計在融資需求的支撐下，中國房地產業未來12個月開發商平均融資成本將繼續上升。
“在還款壓力下，房企流動性較弱，有著較高再融資需求的房企數量不斷增加，這將進一步加劇融資難度，融資成本或再度提高。”有房企人士指出。
━━━━
融資視窗並非對所有企業開放
顯然，2019年又是一個融資需求旺盛的年頭，但2019年的房地產環境仍然樂觀不起來。
根據惠譽發布的中國房地產行業2019年信用展望，中國房地產行業2019年展望為負面，銷售量會出現溫和下降，房價方面，存在剛性需求的一二線城市房價基本保持穩定，但三四線城市可能出成屋價下降的現象。
在這樣的市場環境中，惠譽認為，大型開發商，尤其是排名前20位的開發商在不能提高杠杆、保持流動性充足的前提下，銷售和土地儲備補充仍將保持適度增長。但如果房企杠杆率較高，最重要的事情應該是去杠杆，僅補充與銷售量相當規模的土地。
而對於小型房企，惠譽認為，這類公司可能面臨流動性吃緊、資本耗盡的情況，小房企們將現有項目賣給大房企或者降價是大概率事件。
2019年，面對已經迎來的還債高峰，房企不得不高成本“借新還舊”，自尋出路擺脫資金困局。除在銷售端推出各種讓利活動加速回款外，有報導稱泰禾集團、佳兆業等房企去年甚至推薦員工購買理財產品。
一方面急於拿地，一方面卻不得不面對囊中羞澀的窘境。隨著金融形勢轉暖，2019年房企融資環境是否得到改善成為行業關注的焦點。
2018年10月以來，中央接連發聲提振民營經濟信心。央行順勢在10月7日頒布了新一輪降準新政，在此調結構、減緩經濟下行壓力的金融政策中，房地產融資形勢有所放緩。2018年11月開始，房企發債及獲批速度有所提升，這被業內視為金融形勢“轉暖”信號。2018年12月，發改委明確表態，為資產超過1500億元、營收超過300億元的房企，給予債券發行即報即審等便利。
2019年1月4日，央行宣布降準，釋放了近8000億元流動資金，疊加1月14~16日3天逆回購操作，合計“放水”超1.5兆元，這讓房企看到了融資環境松緩的“曙光”。
但來自中央層面對於“房住不炒”三令五申定調之後，也讓更多人看清楚此輪房地產調控中，中央對於抑製房地產投資投機和擠壓樓市泡沫的決心。
某股份製銀行地產信貸部主管表示，過去央行“放水”之後，房地產調控政策就馬上放鬆了，過去貨幣寬鬆之後，中央也對房地產市場不再進行表態，因為“放水”就是要穩增長。但2019年因城施策，調控目標就是穩房價，所以房地產很難沾到貨幣適度寬鬆的光。
更多的業內人士不再盲目樂觀，他們更傾向於，融資視窗期並非對所有房企都放開，房企間分化會日益明顯，龍頭房企尚有“禦寒”能力，繼續在土地市場積極拿地；而不少中小房企則面臨著“生死考驗”。
（此文刊於中國房地產報1月21日03版 責任編輯 許倩）
流程編輯：劉凱
審讀：戴士潮
中國房地產報版權所有
未經授權不得轉載以及任何形式使用
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室