融資收緊 多數房企降速求質

熱點聚焦 本報記者 周雪松

當前，在樓市政策調控升級、融資環境收緊的情況下，高度依賴資金的房地產行業壓力加大，多部門發文整治行業亂象，嚴格控制資金違規進入房地產行業，一系列動作背後，直指企業高杠杆痛點，央行明確強調合理管控企業有息負債規模和資產負債率，再次引起了市場對房企融資問題的擔憂。

繼7·30中共中央政治局召開會議重提“房住不炒”定位，並明確提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”之後。7月31日，中國人民銀行對外表示，各類銀行要轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放，加強對經濟社會發展重點領域和薄弱環節信貸支持。同時強調加強對存在高杠杆經營的大型房企融資行為的監管和風險提示，合理管控企業有息負債規模和資產負債率。

此前不久，國家發改委發布通知收緊海外發債，對房企海外發債加強約束，新融資只能用於置換一年內到期之中長期海外債務，同時，還需就債務規模、期限等進行備案登記。

根據諸葛找房最近發布的房企負債專題研報，整體來看，2018年52家規模房企的資產負債率進一步提升，從2017年平均值77.05%上升至78.53%，同比提高了1.48個百分點。其中有26家房企的資產負債率超過了80%的警戒線。其中，中南置地2018年的資產負債率達到了91.69%，高居首位；建業地產、融創中國、碧桂園等8家房企均超過85%，超過70%的房企總計達到47家。

過去一年，為了實現企業的快速發展，多數房企繼續擴大負債規模，資產負債率普遍有所上升。52家規模房企中，有39家資產負債率上升，且普遍上漲3個百分點以上。一方面，在融資與規模的互為促進下，越來越多的房企表現為高風險擴張規模模式。另一方面，2018年以來房地產企業融資監管加強，債償高峰來臨，房企債償壓力山大，主動去杠杆成為房企控風險的重要策略，降負債成為每一位房企不得不跨越的檻。

諸葛找房統計的52家規模房企，2018年有息負債規模超5兆元，較2017年增長19.22%，中國恆大、碧桂園、保利、萬科在內的17家房企2018年的有息負債規模超千億元，債務壓頂。從變化來看，2018年47家規模房企有息負債規模上漲，且漲幅超過30%的企業比比皆是，僅5家企業有息負債規模下降。

具體來看，中國恆大以6732億元的有息負債位居首位，且遠高於其他房企，但值得注意的是比起2017年7326億元的有息負債規模，下降8.11%。在今年的業績發布會上恆大也提出了低負債、低杠杆、低成本、高周轉的“三低一高”經營模式，控制負債規模及負債率。

與此同時碧桂園及萬科有息負債的規模有所擴大。2018年碧桂園有息負債總額為3285億元，同比上漲52.92%，其中需於一年以內償還的短期有息債務為1261億元，在總有息負債中佔比僅38.4%，債務結構比較合理，長債為主的債務結構與房地產開發業務頗為匹配。而萬科2018年有息負債總額為2612億元，同比上漲37.03%，2018年萬科存貨大幅增長，存貨在流動資產中的佔比已經達到57.94%，短期償債能力有所下降。

濱江集團、藍光發展、旭輝集團、新城控股、禹州地產等房企有息負債規模同比增速明顯，均超過50%，其中濱江集團有息負債規模同比增長171.82%，2018年有息負債規模為243億元，雖然銷售額未達預期，但濱江集團2018年仍然大手筆出手拿地。年報顯示，濱江集團當期新增土地項目26個，新增土地面積176.93萬平方米，計容建築面積346.97萬平方米，土地款總額496.43億元，頻繁拿地也使濱江集團有息負債大幅上升，今年面臨著比較大的資金壓力。而瑞安房地產、北辰實業、恆大、美好置業等房企則在2018年或主動、或被動降低了有息負債規模，去杠杆、做減法。

在債務壓頂、融資收緊壓力下，多數房企為緩解資金壓力或加快去庫存或減緩規模擴張和去杠杆降負債，而中小房企要面對更大的生存壓力。龍頭房企杠杆水準最低、短期償債能力好且債務結構合理，發生風險可能性最小，而中小房企杠杆水準高，短期償債壓力最大且高度依賴短期債務，財務穩健性弱。

研報指出，房企高杠杆、高增長模式注定不可持續，碧桂園、恆大、萬科等龍頭房企紛紛在2019年主動進行戰略調整，“降速求質”，展開高質量、多元化發展。在監管趨嚴、融資成本上升情況下，各房企應該合理控制發展節奏，謹慎調度資金，以謀求更健康長遠的發展。