商住兩用房，顧名思義就是商住兩用的房子，也可以稱為商務型公寓，一般會設計為底層為商場、商店、商務，其余為住宅的綜合性大樓。由於這樣的房子既可用來住，也可用來辦公，一般價格購買時稍便宜些，而且在以前不受限購影響，所以受到許多到城市打拚的人和創業者的青睞。
不過雖然商住兩用房對很多人來說不是一個陌生的存在，但你真的了解它嗎？首先，我們先從概念上刨根究底一下。
商住房是商住兩用房嗎？
對於商住兩用房，此前不少開發商叫成“商住房”。但住建委相關負責人解釋，政策層面並沒有明確“商住房”這一概念，所謂的“商住房”只不過是開發商改變最初規劃用途而造出來的概念，但商住兩用房即商務型公寓則是特有的合規項目，規劃上未曾發生改變。
從土地的使用用途上來說，國家隻界定了"居住與非居住"用地，並未對商住兩用樓的"土地使用用途"作出明確的界定。所謂"商住兩用"一般是土地用途的概念，即某地塊既可以進行商業房屋開發，也可以進行住宅開發。但是建設工程完成後具體到房屋的用途，要麽屬於商業房屋，要麽屬於住宅。
商住兩用房是小產權嗎？
首先我們先來聊一下什麽是小產權。所謂“小產權”其實是民間的一種通俗叫法，在我國房地產相關法律、法規和制度上根本沒有這個概念。
單從概念上來說，通常所謂的小產權房主要指兩類：其一是經過國家相關政府部門的土地、規劃、建設環節審批，建設在農村集體建設用地上的城中村改造房；其二是未經過任何國家相關部門和環節審批，建設在租用土地或非法侵佔的土地上的房屋。而商住兩用房是特有的合規項目，顯然不屬於第二種小產權房，至於是否是第一種，需要在購房時具體情況具體分析，不可一概而論。
據了解，對於說商住兩用房都是小產權的觀念，主要是因商用土地年限從40年－50年不等，從產權年限的問題上引發了許多模糊觀念，但從上述小產權的概念理解上並未提到產權年限的事，只能說小產權房可能產權年限比大產權建案通常要短，但不能就此因果倒置地認為只要產權年限短的就都是小產權房。
不過既然聊到了產權年限，我們就來聊一下商住兩用房的產權年限有多久，與一般建案住宅有什麽區別。產權包括房屋所有權和土地使用權。事實上，在房屋所有權年限方面與住宅並無差別，都是永久的。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定：土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。商住兩用的房子的土地性質一般是綜合用地，這時其土地使用權年限為50年，特殊情況也要特殊分析。
商住兩用房的優勢
和普通建案住宅相比，商住兩用房有哪些優勢呢？
（1）價格低
商住兩用房單價低，戶型小，總價自然也低。這可謂是商住兩用房最大的優點，格外符合在大城市中創業的年輕人，初創公司以及想做做小生意的人的需求。
（2）功能多
上一條也有談到初創公司和小生意，對於這些人來說商住兩用房是一個集聚複合功能的環境。既可用來居住，也可用來辦公，也可以選擇購買後出租，用途很廣泛。
（3）設施更完善、安全度高
相對於普通住宅而言，商住兩用型住宅人防和消防建設標準較高，相對更為安全。小區管理會更嚴格，綠化環境及配套設施會更完善。
（4）部分地區不限購
大家都知道許多城市的房屋都已經有了限購政策，需做購房資質審核才能購房。到目前為止，大多數城市商住兩用房不受限購政策的影響，無需做購房資質審核。而如果購買產權70年的住宅，需滿足限購條件。
商住兩用房的劣勢
魚與熊掌不可兼得，商住兩用房還有一些劣勢。
（1）土地使用權年限短
商住兩用房最大的詬病就是土地使用權只有40-50年，而一般建案住宅有70年。根據《物權法》第一百四十九條規定：住宅建設用地使用權期滿後，自動續期。而“非住宅建設用地土地使用權”，不能自動續期。所以相對於普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。不過若有其他規劃需要拆遷，則商業補償按照1：3賠償，為住宅的三倍，這是對於土地使用權短的一個可觀的補償了。
（2）落戶問題
前文提到，從土地的使用用途上來說，國家並未對商住兩用樓的"土地使用用途"作出明確的界定。建設工程完成後要麽屬於商業房屋，要麽屬於住宅。因此商住兩用房是否能落戶是取決於房屋的產權性質的。也就是說如果房屋為住宅性質，則可以落戶，但若屬於商用性質，則無法落戶。若無法落戶，意味著即使周邊區域內有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學，這會造成業主生活、學習上的不便。
（3）各種稅費高
提到各種稅費，我們從買入、使用居住到賣出這三個階段來進行盤點。
先說買入。契稅較高：對於普通住宅，財政部近日發布《關於調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》，自2月22日起，將首套房面積為140平方米以上的，從3%減按1.5%的稅率徵收契稅;二套房契稅則從3%降為1-2%不等，而商住兩用房的契稅基準稅率是3%。購買時不實行稅費優惠的政策：普通住宅購房時有許多優惠的稅費政策，但購買商住兩用房時沒有相應的稅費優惠政策。另外，或徵收房地產稅：對於商業地產，政策上是要徵收房產稅的，每年徵收購房價格的0.84%，但是現在實際上沒有執行這一條，以至絕大多數人都不知道，未來政策走向未知。
之後說到使用居住時的繳費。裝修費用高：如果需要自行裝修，商住兩用房在裝修時要比正常建案在預算方面更難計算，因為它不僅需要砌築新牆體，還需要澆築樓板，樓梯也是少不了的，這些都是需要增加預算的項目。另外，物業、水電、公共維修基金等費用較高：由於商住兩用房的水電價格實行商用標準，還不通燃氣，基本上日常生活都是燒電，生活成本會增加；物業收費也較少受到政府部門的限制，收費要比正常住宅高；公共維修基金也與商戶就共有所有權部分的維修進行平攤。
最後是賣出。商住兩用房的產權年限較短，想要出售比較麻煩，而且轉讓稅費高。個人所得稅是必征的(不像住宅可以滿五唯一的情況下免除)，契稅按3%徵收。這也是為什麽商住兩用樓的價格跟住宅比總是炒不上去的原因之一。“商住兩用”項目目前還無法按照住宅的標準繳納契稅，這樣的房子在轉手的過程中，相關費用按照商用來計算，普通住宅項目轉讓時契稅為1.5%，而商住兩用房50年產權的住宅，其契稅基準稅率是3%。同時，商用轉讓還要徵收土地增值稅等，有的還需要補交土地出讓金。
（4）首付問題
商住兩用房首付高，商住兩用房雖然可以貸款購買，但是其首付比例在50%以上，遠高於首套普通住宅的30%。不僅首付比例高，而且購買此類房屋大多不能申請公積金貸款，大多只能商貸，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且貸款期限一般不超過10年，只能得到五成或六成抵押，無形給購房者帶來巨大的壓力。但是也有少數項目在開發商的努力下能夠辦到使用公積金。
（5）居住體驗隱患
如果購買商住兩用房真的只是為了居住，那還是要慎重考慮。商業住宅屬高層建築，一層十幾二十戶再正常不過。如果物業不負責任，樓道衛生、鄰裡關係、居住體驗會大打折扣。在某業主論壇上，許多業主發的帖子反映商戶嚴重擾民，有的反映商戶晚上營業時間結束太晚等。
再者，商住兩用房的戶型比較單一，不像一般建案那麽多選擇，且公設面積一般都比較大，得房率略低。
另外，商住兩用房通常沒有完備的生活配套裝務設施。商業項目一般不強製性要求設計配套裝務設施，例如學校、商業、居委會等，也就是說沒有配套的幼兒園、學校，也沒有配套的醫療、養老服務等。這樣就會給購買後的日常生活帶來諸多不便。
購買商住兩用房要注意什麽？
在購房時，一定要先確定開發商是否具有房屋的承建資質和政府部門的審批手續，包括使用權證、施工許可證。除此之外要注意以下五點。
（1）“三證”要看清
房地產市場有很多項目是商住兩用房，因此，水電是否是按商用標準，產權證上面房子的產權年限是長時間，是不是小產權房，都是購房者著重要考慮的。因此購房者購房之前要看清以下三證。
第一要看預售許可證上的房屋用途標注是什麽，看寫的是不是商住。第二要看土地證。有的土地證裡面有多個期限，每一塊項目的用途不同，期限也不一樣，比如土地證可能會有兩個期限，有70年，有50年的。接著要看建設工程規劃許可證，看項目用地地塊規劃到底是什麽，是否和預售許可證上面的內容一致。
（2）核驗批文真實性
對於開發商出示的批文，一定要再三驗證其真實性。一般可以通過當地政府官網查看或直接前往政府部門谘詢了解。
（3）核查房屋信息真實性
除了通過外部因素去衡量房屋風險，買房還是要回歸房子本身。一般先根據自身需求，尤其是分析房屋的位置、周邊配套、房屋質量等，還有戶型的套內面積有些也會有套路，因為監管缺失問題，所以最好實際測量。
（4）商住兩用房裝修要注意兩點
前面的問題考慮清楚了，還要考慮裝修規劃的問題。商住兩用房裝修要注意以下兩點，考慮清楚了再簽合約付款不遲。
一是注意噴淋動線。因為商住兩用房一般都是設計成二層的，需要做樓板澆築，而二樓的高度有限，其噴淋管道就會受到影響，特別是在主人家的身高大於180cm的話，其噴淋的動線會影響使用，需要改動，而且有新建牆體的話，煙感噴淋的位置也是需要調整的。
二是注意隱私性。商住兩用房，樓下一般都是辦公所用，或者是公共空間，而樓上是休息的，為隱私空間，有時還需要兼顧會客需求，所以在裝修設計的時候就要考慮全面了。
（5）購房合約的雷區要注意
看房到最後的購房，都離不開購房合約，包括付款方式，交付時間。因此一定要認真留意合約裡面的條款，尤其是合約中所標明的責任、風險和免責條款，這都與我們購房者自身利益息息相關。具體可以參考文章《購房合約裡能讓你損失幾十萬的8大雷區 你知道幾個？| 財看見》。
總的來說，商住兩用房也是一把雙刃劍，在差錢的情況下顧此就難免失彼，是否值得選擇還是要綜合優勢與劣勢以及自身買房子的目的進行細致考量，再慎重做出選擇。
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