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央視狠批萬科!這類房子千萬不要隨便買

文|凱風

央視點名,政府約談,業主踩雷,這一次中招的是萬科。

近日,央視報導萬科在佛山銷售的金域中央建案涉嫌“虛假宣傳違規銷售”:將辦公用房包裝成公寓建案,出售給購房者,涉及約5800多名業主。

對此,央視表示:

掛羊頭賣狗肉的事,早晚都要穿幫,在國家的法律法規面前,再大的店,也不能欺客!

隨後,佛山市政府約談萬科,要求其必須盡快製訂系統的解決方案,引以為戒,舉一反三,全面梳理排查。

對此,萬科有關負責人表示,萬科集團將積極製訂並落實整改方案,給業主一個滿意的答覆。

這件事,帶來了幾多警示?

01

很多人將板子打在了業主身上。

一個理由是公寓價格明顯低於住宅,且一個產權70年,一個40年,業主一開始不可能不知道兩者巨大的差別。此外,白紙黑字的合約在前,業主自己未盡審核義務,最終出了問題,豈能推給別人?

這種說法大有市場,以至於在央視曝光之前,開發商也是以此作為辯解:

所涉及的多座房屋,規劃用途為辦公用房,對此,與客戶簽訂的《建案買賣合約》已做出明確約定,客戶知悉並簽字確認

這是典型的苛責受害者的論調,且混淆了基本事實。一則,業主一開始就清楚自己買的不是“住宅”,而是誤以為屬於“公寓”,誰知道最終卻變成了“辦公用房”。

因此,業主的維權訴求並非要求“辦公用房”改頭換面成“住宅”,而是要求恢復成承諾的“公寓”。

住宅、公寓和辦公用房,這三者有天壤之別。住宅可居住可落戶,公寓雖不能用於落戶和入學,但起碼可以居住;但辦公用房禁止有居住用途,若已把辦公用途改為居住用途,未經規劃的,屬於違建。

二則,開發商無論如何辯解,都無法否定這樣一重事實:無論是在一開始的銷售環節,還是在相關文件上,都有關於“公寓”的相關表述,或明或暗地給人以誤導。 這種誤導無論是集體有意的,還是來自個別銷售人員,作為行業龍頭的萬科,都無法規避自身責任。三則,樓市上行階段,一切問題都可以容忍。而當樓市進入盤整乃至下行階段,所有問題都會被放大。

在樓市上行階段,許多人購房極其盲目。別說去審查購房合約的每一處細節,有些連樣板房都沒仔細看就匆匆下定。這種事情在過去屢見不鮮,之所以未引發輿論關注,根本原因在於樓市處於上行階段,只要房價上漲,一切問題都不成問題。 然而,當樓市橫盤乃至下行之時,小問題變成大問題,大問題更加不能忍受,從而形成維權風暴。02公寓,只是一個約定俗成的說法。 在我國的建設用地中,並沒有“公寓用地”這種說法。相比而言,居住用地、商業用地、工業用地、公共服務用地、物流倉儲用地是更為常見的分類。

公寓和辦公用房都從屬於”商業用地”性質。在很多城市,公寓也是以商業辦公用地的名義進行建設的。不過,為了做出區分,公寓一般使用的是“公寓式辦公”這樣的表述,而辦公大樓使用的則是“辦公用房”的概念。

這兩類房子概念相近、土地性質一致,因此容易混淆,開發商往往也以此打擦邊球。

在政策寬鬆時,這兩者基本可以混同。然而,一旦政策收緊或者樓市處於下行階段,這兩者的差別就就會被無限放大,而商住公寓往往會成為首當其衝的調控對象。2017年,北京頒布政策,明確規定商業、辦公類項目“不得擅自改變為居住等用途”;同一年,上海全面叫停公寓項目,明確辦公用地、商業用地不得建設公寓式辦公、酒店式公寓。

廣州也曾頒布規定,新建商業公寓只能出售給企業,不得出讓給個人,後來雖有所放鬆,但這一政策帶來的影響不容小覷。

顯然,且不說公寓不僅面臨著稅費高企、不能用於落戶的天然缺陷,而且公寓與辦公用房一直都曖昧不清,市場上充斥著大量的辦公用房改為商住公寓的案例,讓人防不勝防。

更關鍵的是,許多公寓,本身就遊走在法律的灰色地帶,容易成為樓市調控的犧牲對象。這種投資,風險越來越高,不確定性越來越大,不可不謹防。

03

退一步講,即便是合法合規的公寓,在投資上同樣面臨著諸多陷阱。

其一,公寓一般屬於商業地塊,土地使用權只有40年,而住宅的土地使用權有70年之久。更關鍵的是,在產權問題上,住宅已經明確到期可自動續期,大概率是免費續期,而公寓卻不會有這樣的待遇。

其二,公寓的流動性遠遠不如住宅,原因是變現成本過高。住宅可享受增值稅、契稅和個稅等方面的優惠,而公寓則要承擔全部稅費,整體稅費成本高達10%-15%左右,而住宅的稅費成本只有2-5%。

值得一提的是,土地增值稅正在進行立法。這裡的土地增值稅,個人住宅具有豁免之權,但公寓則要如數徵收。換言之,公寓不僅要繳納增值稅、個人所得稅、契稅、印花稅等,還要繳納土地增值稅。(參閱《土地增值稅來了!樓市突放大招,比房產稅更猛?》)

其三,公寓更便宜只是一種誤區。公寓價格之所以低於住宅,是因為土地成本相對較低,土地使用年限相對較短,且沒有學位配套,水電費用按照更高標準的商業處理,且貸款年限遠低於住宅,實質成本一點都不低。

許多人投資公寓的理由,是公寓的租金回報率相對較高。的確如此,一線城市住宅的租金回報率不足2%,而公寓卻可以達到5%以上,接近國際平均水準。

但問題在於,5%的年化回報並不高,貨幣基金的無風險利率也有3%左右。更關鍵的是,買房要的是房價上漲的收益,而不是漫長的租金回報,手裡拿著一堆變現能力差、回報周期長的資產,不是什麽好事。(參閱《樓市避雷指南:這些房子不要碰》)

其四,許多公寓本身就是非法的。商業用地出讓的公寓,至少在形式上還是合法的,但一些集體用地建設的所謂公寓,本身就是違建。

這些公寓與小產權房性質相似,價格雖然便宜,甚至只有同一地段住宅的1/3乃至更低,但沒有產權證,能用於抵押和出售,更不能用於落戶和入學。所以,這些公寓多以長租形式進行出讓,租賃期一般都為40年。(

今年3月底,位於廣州大石的We公館被勒令拆除,這一公寓項目已存在四年之久,商鋪食肆酒店和租賃房都正常運作。之所以最終仍難逃被拆除的命運,核心的問題就在於違建。

04

那麽,到底該如何避雷?

判斷一個房子,到底屬於住宅、商住公寓還是辦公用房,主要有三種方法。

其一,看土地使用年限。一般而言,住宅用地使用年限為70年,商業用地使用年限為40年,工業用地使用年限為50年,綜合用地多為50年。

公寓屬於商業用地,使用年限基本都是40年。當然,市場上也有少量70年產權的住宅式公寓,這就要結合用地性質綜合判斷。其二,看用地性質。我國的建設用地,主要分為居住用地、商業用地、工業用地、公共服務用地等。

要知道,這些土地性質不同,土地出讓價格完全不同,不能隨意混淆。顯然,只要土地性質不屬於“居住用地”,都不能視為住宅,不能享受住宅的一系列政策優惠。

其三,看不動產登記類型。如果在不動產證上,登記為“公寓式辦公”的一般均可視為正常合規的商業公寓。

而登記為“辦公用房”的,則基本不能用於居住,即便一開始可以混水摸魚,也存在某一天被集中整治的風險。

05

記住這句話,蒙眼買房的時代已經過去了。

樓市處於上行期,房價只要一路上漲,所有的問題都不是問題。無論是購買住宅,還是投資公寓,乃至買到了名副其實的辦公辦公大樓,只要有上漲預期,所有的問題都不再是問題。

然而,當樓市進入下半場,住宅都在面臨高位盤整,遑論公寓和辦公大樓?不僅這些產品的庫存情況大相徑庭,而且未來的投資回報率同樣存在很大差異,更關鍵的是,這些房子的安全邊際也完全不同。

換言之,樓市下半場,買房投資是個專業之事。凱風君在此前的多篇文章裡,都已提出警告:沒有流動性的房子不要碰,學位房不要亂買,不亮燈的遠郊新房、沒有學位的老破小要謹慎,小產權房、法拍房更要萬分謹慎。

顯然,不要聽信諸如“剛需隨時上車”、“是房子就買”的一面之詞,也不要把幾百萬的合約不當回事,一定要看清白紙黑字背後隱藏的陷阱,更要看清市場大勢的走向。

再說一句,在樓市下半場,安全性和流動性,比房價更重要。

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