代表委員“支招”遏製購房風險：調整付款方式，實行成屋銷售

建案預售交易潛在風險正引起多位全國人大代表、政協委員關注。

澎湃新聞（www.thepaper.cn）注意到，2022年全國兩會期間，全國人大代表、民進江西省委會副主委、江西省住房和城鄉建設廳廳長盧天錫，全國政協委員、民革安徽省委會副主委周世虹，全國政協委員、四川省工商聯副主席張建明等人，均圍繞建案預售制度提交了相關建議提案。

盧天錫 資料圖

盧天錫認為，可逐步提高建案預售許可門檻，直至過渡為成屋銷售；同時調整購房款付款方式，由購房人按工程進度分期付款，項目達到竣工交付條件後支付尾款。周世虹建議廢除建案預售制度，實行建案成屋銷售，這是他連續5年提交相關提案。

同樣主張取消建案預售製的還有張建明。他在接受媒體採訪時表示，全面實行成屋銷售制度要避免“欲速則不達”，留夠窗口期，給相關市場主體評估、調整、轉型等充分準備時間，確保新政有序、穩健、高效實施。

代表：現行預付款方式加重購房人負擔、增加購房人風險

建案預售制度是我國房地產開發經營管理制度的重要內容，對促進房地產業快速發展、有效解決一定時期內建案供應不足問題、加快實現全體人民住有所居發揮了重要作用。作為地方住建部門主要負責人，盧天錫認為，當前建案預售制度仍存在一些社會反映強烈、亟待推動解決的突出問題，主要表現在以下五個方面。

一是預售許可條件不明、門檻較低。《城市建案預售管理辦法》雖然規定了建案預售許可條件，要求“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上”，但各地對工程形象進度的要求不一，有的地方達到正負零即允許預售，一定程度上降低了房地產開發企業準入門檻，提高了房地產企業資金杠杆率，助推了個別房地產企業高杠杆、高負債的野蠻增長，給我國房地產業帶來巨大風險。

二是預售合約的法律地位不明晰。我國實行不動產登記確權制度，建案預售合約備案僅為行政行為，並不直接導致物權的設立。由於建案預售合約履約周期較長，出現“一房兩賣”、設立抵押等情況時，購買人權益難以有效保障。有的開發項目完工後，因抵押未解除，導致無法交房和辦理不動產登記發證。

三是預售資金監管存在制度短板。建案預售資金監管沒有專門的上位部門規章辦法，各地監管模式、監管標準等存在較大差異。有的未實行預售資金的全額入账監管，有的監管額度沒有有效覆蓋項目竣工交付所需資金，有的對預售資金使用把關不嚴，有的簡單地委託監管銀行代為監管，預售資金實際上由開發商自行支配使用，開發商隨意挪用轉移預售資金導致工程項目爛尾的情況屢見不鮮。

四是購房人預付款支付方式不利於保障購房人權益。當前預售制度下，購房人預付的購房款（即預售資金），包括首付款和銀行抵押貸款等，一次性全額轉入房地產開發企業名下的預售資金監管账戶，而購房人從購房到房屋交付少則1年，多則2-3年。現行“一次性全額支付”預付款的方式，使建案預售實際上變成了建案銷售，購房者購買的房屋實際上是“預售屋”或者說是“樓花”，這明顯加重了購房人義務、負擔，增加了購房人風險，有失公平原則。一旦出現項目爛尾等問題時，將給購房人造成巨大損失，引起社會糾紛和不穩定問題。

五是房地產開發企業違規成本較低。根據現行《城市建案預售管理辦法》，開發企業不按規定使用建案預售款項的，由房地產管理部門責令限期糾正，並可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款，難以有效遏製房地產開發企業違規行為。

委員：實行成屋銷售制度是“房住不炒”定位的需要

全國政協委員、民革安徽省委會副主委周世虹也對現行建案預售制度表達了憂慮。

周世虹 安徽網 圖

他在接受新安晚報採訪時表示，近期以來，房地產公司債務危機及建案逾期貨付對廣大購房群體形成強烈衝擊，導致部分購房人焦慮難安，“專業機構數據顯示，2021年全國有6300多萬套建案已售，但未竣工交付給購房人。”

媒體報導顯示，周世虹已連續四年在全國兩會呼籲廢除建案預售制度，實行建案成屋銷售，今年他準備再次提交這一提案，希望推動相關政策早日頒布。

另據封面新聞報導，全國政協委員、四川省工商聯副主席張建明將第三次把取消房屋預售製的相關建議帶上全國兩會。

張建明 封面新聞 圖

“中國房地產市場經過20多年的迅猛發展，預售製這項原意在於扶持房企的政策也到了退出歷史舞台的時候，實行成屋銷售制度，有助於堅持住房的消費屬性，抑製其資本屬性過熱帶來的泡沫。”張建明在接受上述媒體採訪時指出，實行成屋銷售制度將從根本上降低開發商的財務杠杆，也是堅持“房住不炒”定位的需要。

他同時強調，全面實行成屋銷售制度需要等待時機成熟，建議在政策公布和正式施行之間，留夠窗口期（比如三年），給相關市場主體評估、調整、轉型等充分準備時間，以確保新政的有序、穩健、高效實施。

盧天錫認為，應從完善建案預售管理制度入手，有效防範房地產市場風險。具體有三點建議：

一是盡快修訂《城市建案預售管理辦法》。進一步細化明確全國統一的建案預售許可條件，逐步提高預售許可門檻（如多層主體封頂、高層主體結構2/3，超高層主體過半），直至過渡為成屋銷售。明確預售合約與權屬預告登記相同的法律地位，嚴禁已設立土地抵押的房屋預售，嚴禁將已預售房屋再設立在建工程抵押，保障購房人合法權益。建立建案預售履約擔保機制，降低購房人風險。建立預售項目信息披露制度，預售項目工程進度、預售款使用情況等重大事項應定期或及時向購房人公示披露。

二是盡快制定《城市建案預售資金監管辦法》。鑒於各地房地產主管部門自行制定的預售資金監管辦法較為混亂，且《關於規範建案預售資金監管的意見》的規範效力較法律規章而言相對較低，建議國家層面研究制定《城市建案預售資金監管辦法》，切實規範和強化預售資金全過程監管。提高房地產開發企業違規使用建案預售款項的行政處罰標準，增加金融機構違規扣劃、施工企業和材料供應商等配合房地產開發企業違規套取建案預售資金的處罰條款。

三是建議調整購房款付款方式。將當前由購房人“一次性全額”付款（含抵押貸款）並由監管部門按進度撥付預售資金的模式，變為購房人按工程進度分期付款的模式，即在工程投資額或工程形象進度達到一定標準後，由購房人繳納規定比例的首付款，剩餘款項按預售合約約定的工程進度分期支付，項目達到竣工交付條件後支付尾款，其中一定額度轉入由政府監管的質量保修金專戶。申請銀行貸款的，後續抵押款根據預售合約約定的工程進度逐步發放貸款。