中新經緯客戶端10月27日電(薛宇飛)幾年前，劉鵬(化名)所在的北方某市房地產市場很不景氣，因扛不住資金壓力，小區的開發商在工程完工前跑路了，他家所在的那棟樓的電梯都沒有安裝。為了孩子上學，劉鵬一家還是搬了進去，每天都要上下爬8層樓。劉鵬說：“我們這棟樓還算好的，旁邊那棟只是搭了架子，就撂那了。”
買預售屋是大多數購房者都有的經歷，在香港，買預售屋所對應的建案預售制度有一個好聽的名字“樓花”。但實際上，由於購房者與開發商關係不對等，導致預售屋交易問題頻發，這種制度並沒有聽上去那麽美好。有業內人士預計，類似劉鵬遇到的工程爛尾，在樓市下行階段會更為普遍。
近年來，全國多地頒布鼓勵建案現售政策，雖然還是少數，但未來不排除會有更多的城市加入這個行列。業內人士認為，雖然建案預售制度短期內不會取消，但增加成屋銷售比例、規範預售制度將是房地產市場發展的一個趨勢。
預售屋銷售佔比超八成 風險轉嫁購房者
建築群 中新經緯 董湘依 攝
“樓花”一詞始於中國香港。公開資料顯示，上個世紀50年代，霍英東成立的立信置業有限公司一改當時的現樓銷售政策，提出“預售樓花”並倡導分期付款。當時的香港政府於1956年頒布了《預售樓花同意書》，正式在法律層面確立和規範了樓花預售制度。在房地產市場發展早期，內地主要借鑒了香港市場的發展經驗，並於1994年正式確立了建案預售制度。
經過二十多年發展，預售屋銷售已經成為中國房地產銷售的主要方式。華創證券稱，2018年前8個月，中國住宅預售屋銷售面積佔比達84%，金額佔比達87%，住宅銷售中80%~90%都採用預售屋銷售。
實踐中，預售屋銷售的優劣勢十分明顯。優勢方面，中信建投認為，預售製縮短了房地產企業現金流回籠周期，一定程度上滿足了房企的融資需求。國家統計局的數據顯示，今年1~9月，房地產開發企業到位資金121882億元，其中，定金及預收款40259億元，佔比達33%，比銀行貸款高出兩倍多。
從需求來看，預售屋具備更加優惠的價格。“我們對比了40大中城市的預售屋均價和成屋均價，2012年以來的絕大多數月份中，預售屋售價要低於成屋售價的10%~20%，並且價差在近年來有擴大的趨勢。預售和分期付款的方式有效降低了消費者的購房門檻，刺激了市場的潛在需求。”中信建投相關人士稱。
但預售製帶來的問題也比較多。上述機構稱，房企在住房建設環節就收取房款，實質是將潛在的融資壓力和建設風險轉嫁給了購房者。
中原地產首席分析師張大偉說：“當下房地產市場出現的各種品質問題基本都與預售制度有關。過去，預售制度加快了房企的銷售節奏和建設量，是房地產行業快速發展的基礎條件之一，但對購房者來說，因為保障度太低，由此產生的大量糾紛讓購房者付出了不小代價。”
推進成屋銷售
合肥、廈門、中山等地在行動
建案 中新經緯 賈亦夫 攝
其實，建案預售制度的存廢之爭，在之前就已經有幾次大的爭論，但都不了了之，而攪起本輪預售制度討論的是廣東省房地產協會。
該協會於9月底向各副會長部門下發的一份通知稱，建議降低預售製帶來的高杠杆效應，逐步取消建案預售制度，全面實施現售。不過，廣東省房協相關人士隨後回應稱，目前通知正在征求意見過程中，是否會正式發布還待最終意見的匯總和研究。
這份檔案雖然“懸而未發”，但廣東中山市在土地拍賣中早有行動。中新經緯在中山市國土局網站查詢發現，今年以來，中山市已經有10余個城市住宅用地要求“出讓後實行建案現售”，10月17日出讓的W02-18-0038、W02-18-0039地塊也有成屋銷售的規定，但均以流拍告終，10月12日出讓的另外兩個成屋銷售地塊以接近底價成交。
雖然住宅地塊均要求成屋銷售，但中山市公共資源交易中心的相關負責人對媒體表示，掛牌出讓的“成屋銷售”地塊並不能被認為是廣東省要求的試點，後期是否會因市場反應過大而調整，要看國土資源部門和市裡的統一安排。
在其他地方，也有建案現售政策的頒布。今年10月19日，合肥市房地產管理局頒布建案成屋銷售管理規定，鼓勵支持房地產開發企業實行新建建案成屋銷售。對於成屋銷售，要進一步消減備案材料，簡化辦理流程，縮短辦理時限。今年4月底，福建住建廳要求，福州廈門兩市試點在土地出讓中逐步提高建案預售條件，直至成屋銷售。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，合肥頒布成屋銷售政策，對全國其他城市有較好的借鑒意義，聯想到廣東部分政策改革，未來成屋銷售的模式會不斷推廣。不過，至今未看到合肥、福州、廈門等地有新舉措推出。
回到房地產市場火熱的2016年，杭州、南京、蘇州等城市土拍時的成屋銷售規定則與抑製樓市過熱有很大關係，南京、杭州也都在近期取消了此類規定。
機構數據顯示，2016年8月至2018年7月，南京先後拍出67塊成屋銷售地塊，蘇州從2016年9月至今，累計出讓了超過130宗住宅用地，其中有約70宗要求成屋銷售，佔比超50%。
穩定市場需要
預售製短期不會取消
樓房 資料圖 中新經緯 攝
與建案預售相對應，對購房者來說，現售的好處在於可以“一手交錢、一手交房”，並能督促開發商管控房屋品質，減少相應糾紛。
但由於商品住宅預售佔比達八成以上，一旦取消，其影響可想而知。首先，房企的資金成本必然大幅上升，中信建投相關人士認為，取消預售制度，房企零成本的預收款將消失，若維持原先的杠杆水準，則需用有息負債代替，杠杆成本上升，經營風險亦相應上升。
“取消預售制度將導致大量高杠杆中小房企因資金鏈風險而倒閉，尤其目前正處在金融去杠杆以及房地產行業信貸持續收緊階段，風險難控，對金融機構的負面衝擊巨大。”華創證券房地產行業首席分析師袁豪對中新經緯說。
另一方面，實行現售制度短期內會導致建案供應嚴重不足。袁豪通過研究發現，直接取消預售制度將導致短期內的住宅供應下降84%，並且目前的建案庫存處於低位，綜合之下，住房供應“休克”必然推升房價。
多位業內人士認為，短期內取消預售制度的可能性不大。中信建投預計，房地產市場政策的走向將以穩定預期為主，預售制度改革的方向應該是循序漸進的。在房地產行業和社會公眾做好充分準備之前，預售制度不會突然消失。
張大偉說：“取消預售制度會導致供應量在短期內銳減，不利於市場穩定。推行成屋銷售必須要在房價平穩周期內、房地產市場已經基本進入存量時代及房地產企業的負債率較低的情況下。”
“成屋交易模式是大趨勢，尤其在中東部大城市試點的可能性最大。預售制度不會被‘一刀切’，有可能針對具體地塊進行試點。”嚴躍進說。
面對預售制度下的市場亂象，規範必不可少。長江證券認為，中國尚未形成全國統一的預售監管體系，地方預售監管以政府監管和商業銀行監管為主，引入第三方機構的聯合監管相對較少。加強預付款監管和品質監督，或是未來完善預售制度的關鍵所在。(中新經緯APP)
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