本該成屋銷售的房子，跟購房者簽的卻是預售合約；而這個簽預售合約的建案，卻沒有設立資金監管账戶。更令購房者擔憂的是，該建案雖已竣工，卻至今未解除在銀行的土地抵押，這意味著房子無法辦理出大證。
當已經付了定金、尚未簽訂建案預售合約的購房者發現這一問題時，他們陸續收到了開發商寄來的《建案解約函》，聲稱如果不簽合約，將沒收購房者們此前繳納的90～120萬元不等的定金。
這個建案，就是位於杭州未來科技城的華夏之心。接到購房者的投訴後，錢報記者展開了調查。
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搖到華夏之心來不及高興
購房者遇到諸多問題
今年8月，趙先生通過搖號搖中了一套華夏之心的房源。到了簽合約的時候卻發現有一份附加協定，被加上了“不平等條約”，否定了主合約裡5000元/㎡的裝修標準，卻沒提供具體裝修標準內容。也就是說，最終房子的精裝標準多少，全憑開發商的良心。
為此，購房者進行了第一次維權，最終開發商同意修改合約條款。
沒想到，一波未平一波又起。在簽訂新版合約的時候，有細心的購房者發現，在余政儲出【2013】56號地塊（即華夏之心）的土地出讓檔案中明確規定，“該項目不得預售”。也就是說，理論上，華夏之心應該是一個成屋銷售的建案。
只能成屋銷售的房源，為何與購房者簽訂的卻是預售合約？而作為預售建案，又為何沒有設立資金監管账戶？更讓業主感到不安的是，華夏之心無法進行公積金貸款。
公積金余杭分中心回復，華夏之心為成屋銷售，但存在土地抵押未注銷、房屋大證不能辦理的情況。鑒於此種情況，沒有一家公積金中心委貸合作銀行與該建案簽訂抵押貸款合作協定，而又由於公積金貸款必須通過委貸銀行進行受理、發放，所以，該建案暫不能辦理公積金貸款。
截至目前，公積金中心及國有大銀行都因為該項目風險高而拒絕為該建案提供抵押貸款服務，只有兩家小規模銀行冒險接下業務。
2
土地出讓條件規定“不得預售”
為何簽預售合約
華夏之心，是華夏地產在2013年競得的杭州未來科技城（CBD區塊）04號地塊。錢報記者從余杭國土部門拿到了該地塊當時的掛牌出讓檔案，在檔案中列明的掛牌出讓須知中，該地塊為商業商務居住用地，並明確要求該項目不得預售。
據悉，“不得預售”這個條件，是由做地部門即杭州未來科技城（海創園）管委會確定的。
一位業內人士說，通常對地塊設立“不得預售”的條件，要麽出於對地塊整體配套完成度的考慮，要麽出於防止出現高價地的考慮。
比如去年初杭州土拍火爆的時候，為了抑製高溢價，杭州曾經出過一個短暫的土地出讓新規，其中之一就是當溢價率達到50%時，地塊所建建案屋須成屋銷售。雖然在同年8月這條規則被取消，但期間已經有近20個須“成屋銷售”的涉宅地塊出讓。
但對比華夏之心和後來這近20個須成屋銷售建案，會發現兩者對“成屋銷售”的界定還是有區別的——
在去年土地出讓新規期間拿地的這些須成屋銷售建案，明確“在取得不動產登記證後方可銷售”。
而華夏之心的土地出讓條件中，除了“不得預售”這一句，並沒有更詳細的銷售條件約定。
一位知情人士表示，華夏之心應該是余杭區首例須成屋銷售的住宅入市，放眼杭州也很可能是第一個。
余杭區住建局房地產管理處房產行業管理科相關負責人說，之前華夏之心向余杭區房管部門提交了成屋銷售備案。而按照國家的《建案銷售管理辦法》第七條，建案現售應當符合具備開發資質；取得土地使用權證書、建設工程規劃許可證及施工許可證；通過竣工驗收；拆遷安置落實；水電燃氣及通訊等基礎配套設施具備交付條件；物業管理方案落實等七個條件。
該負責人說，華夏之心所屬地塊有住宅和商業兩部分，目前住宅部分建案已經竣工並取得《竣工驗收備案表》，且滿足成屋銷售的七個條件。
那麽，既然華夏之心已經達到成屋銷售條件，為何卻又跟業主簽的是預售合約？
華夏地產方面給出的說法是，項目為2013年拿地，當時並未有全裝修的要求。但是從目前行業發展趨勢和客戶需求出發，華夏之心選擇精裝修銷售，交付時間為2019年12月底，因此簽訂預售合約。
這就是華夏之心出現“成屋銷售”變“預售”的原因。
不過，錢報記者了解到，根據最新消息，余杭區房管部門已經責令華夏之心開發商進行整改，使用成屋銷售合約。
3
有關部門叫停“沒收定金”
開發商承諾按時辦出產權證
對於購房者質疑的華夏之心沒有資金監管账戶，余杭區住建局房地產管理處房產行業管理科相關負責人說，在建項目設立資金監管账戶，是為了保障工程的順利竣工，防止爛尾情況出現。
目前華夏之心已經取得了《竣工備案表》，根據《浙江省建案預售資金監管暫行辦法》第三條規定，項目住宅部分已經通過竣工驗收備案，則可以解除和撤銷資金監管账戶。因此按照目前政策要求，華夏之心已經不需要資金監管账戶。
不過，對於華夏之心給購房者發《建案解約函》，揚言要沒收購房者上百萬元的定金，余杭區房管部門已經介入調查，並緊急叫停了這一做法，保障業主的權益。
“我們已經約談了開發商，也組織了多次協調會。”該負責人表示，目前，房管部門督促開發商以積極的態度處理業主投訴和質疑，去各有關部門辦理相關證件，打消業主的種種顧慮。
近日，華夏地產方面發布《公開說明·華夏之心客戶疑問解答》，針對“保證未來客戶能夠辦理出來房產證”作出承諾：對於目前市場上存在的銷售行為及交付行為，政策法令均有明確保障，公司最終也將根據行業標準和相關法規按時按約辦理大證，客戶不必擔心。
目前，公積金余杭分中心已督促該建案項目盡快落實房屋抵押，並與中心委貸銀行簽訂合作協定。在該建案符合公積金貸款條件後，如仍不向公積金中心提交合作材料，分中心將依據相關規定，聯合區住建局對該建案暫停購房合約的網簽。
徐叔競
吳佳怡
李毅恆
－商務合作－
希望自己能遇上良心開發商
有同感的戳
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室