房地產市場火熱期間，北京周邊不少建案採用押房銷售的方式對外銷售，開發商為快速回流資金，在銷售房屋尚未取得預售許可證時，通過承諾改底單方式，與中介合作，實成屋屋預售。操作流程多為，開發商銷售團隊與合作中介取得聯繫，由合作中介押房，即由合作中介的員工填寫選房單，取得內部購房資格，合作中介將押房款支付給開發商。合作中介後續將押房房屋加價出售給意向買受人而獲利。後續，待銷售房屋符合預售條件時，開發商同意更改選房單，直接與買受人簽訂一手房網簽合約。
廣州房地產生態圈
項目開盤對外銷售時，由於中介押房，可能已經沒有好的房源甚至沒有房源，潛在買受人只能購買合作中介所押房屋。買受人購買押房房屋交易過程多為，買受人選定房屋，向合作中介繳納定金和首付款，簽訂合作中介出具的《選房單》，《選房單》多記載，“該房屋在與甲方簽訂《建案買賣合約》前可更名一次”，且多不會約定交房以及取得房屋產權的時間。合作中介向買受人出具收款收據。買受人在整個購房過程中，並未與開發商接觸，亦未與開發商簽署任何書面檔案，其款項支付給中介，並未與開發商形成直接關聯。
房價處於快速上漲的上升期時，不少買受人出於投資需求，通過合作中介購買了上述類型的押房房屋，而後，隨著北京周邊房地產限購等政策，房價進入下行周期，尚未與開發商簽署《建案買賣合約》的買受人多去與合作中介協商，要求返還已付款項，拒絕繼續購買房屋，但是有些中介已經失去聯繫，開發商亦拒絕返還相關款項。本文分析買受人可為的權利主張。
廣州房地產生態圈
一、請求中介返還購房款
（一）請求權基礎之委託合約
1.法律關係及訴求分析
整個交易過程中，買受人在未與開發商取得聯繫的情況下，購買開發商所開發建設的房屋，買受人可以主張與中介形成委託合約法律關係，即買受人委託中介代為與開發商先行選定房屋，後續再辦理更名過戶手續，以最終購買房屋。買受人可以請求解除與中介的委託合約關係，並請求返還已付款項。
2.可行性分析
《合約法》第十條規定，“當事人訂立合約，有書面形式、口頭形式和其他形式”，對於其他形式，最高人民法院關於適用《中華人民共和國合約法》若乾問題的解釋(二)第二條規定，“當事人未以書面形式或者口頭形式訂立合約，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合約意願的，人民法院可以認定是以合約法第十條第一款中的'其他形式'訂立的合約”。雖然買受人並未與中介簽署任何書面合約，但是，結合交易過程中雙方的履行行為，亦可以判定其形成的法律關係。
買受人留存的付款收據、選房單等證據可以證明其與中介之間形成事實上委託合約關係，依據《合約法》第四百一十條規定，“委託人或者受託人可以隨時解除委託合約。因解除合約給對方造成損失的，除不可歸責於該當事人的事由以外，應當賠償損失。”買受人有權解除委託合約，要求中介返還購房款。
廣州房地產生態圈
（二）請求權基礎之居間合約
1.法律關係及訴求分析
《合約法》第四百二十四條規定，“居間合約是居間人向委託人報告訂立合約的機會或者提供訂立合約的媒介服務，委託人支付報酬的合約。”從買受人整個交易過程來講，可以視為，中介向買受人提供後續與開發商訂立建案買賣合約的機會，並為其後續簽署建案買賣合約提供媒介服務。買受人可請求解除與中介的事實居間合約並要求中介返還已收取的購房款。
2.可行性分析
買受人主張與委託人成立居間合約的，由於雙方並未Fangdcstq簽署書面的居間合約，也沒有約定解除居間合約的情形，法律亦未規定居間合約的雙方具有任意解除權，買受人如請求解除該事實居間合約，需舉證證明存在《合約法》第九十四條規定的法定解除權情形。如買受人能充分舉證因居間人原因其合約目的無法實現，亦可以達到解除事實居間合約，要求返還購房款之目的。
二、請求開發商返還購房款
（一）法律關係及訴求分析
中介押房銷售僅為開發商對外銷售房屋的一種方式，從交易的本質出發，買受人可主張與開發商成立建案預大約同法律關係，並以出售房屋不具備銷售條件、買受人無購房資格，建案買賣合約無法簽署等為由，請求解除與開發商之前的建案預大約同，並在此基礎上，主張返還已付購房款。
買受人購買中介押房如何起訴返還購房款
廣州房地產生態圈
（二）可行性分析
在中介失聯且無償付能力情況下，買受人亦可以嘗試訴開發商。該種訴求下，買受人是否能舉證與開發商形成事實上建案買賣合約關係成為關鍵。由於買受人並未與開發商簽署任何書面檔案，且未直接收取買受人購房款，買受人舉證的難度較大。對此，買受人可與中介銷售溝通，取得錄音證據或者申請法院調查取證，查明資金流向等多種方式證明其購買房屋的事實。
總結
買受人通過法律途徑實現權利取決於選定房屋、付款、簽署書面檔案過程中所留存的證據，從法律關係角度，如中介具有償付能力，建議從委託合約角度出發，及時形式法定解除權，以維護自身權益。
如有侵權，請速聯刪帖！
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室