廣東省醞釀取消建案預售制度 全面實施成屋銷售

　　廣東省醞釀取消建案預售制度，全面實施成屋銷售

　　9月21日，澎湃新聞（www.thepaper.cn）證實，廣東省房地產協會當天向各副會長部門下發《關於請提供建案預售許可有關意見的緊急通知》（以下簡稱“《通知》”）稱，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關於建案預售許可事項調整”的材料，並將於9月25曰上報住房城鄉建設部。

　　廣東省住建廳擬訂的相關材料提出，建案預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售製帶來的高杠杆效應，逐步取消建案預售制度，全面實施現售。《通知》稱，為了解決預售所帶來的管理風險、消費風險、社會風險、金融風險，建議在當前建立房地產市場長效機制的“視窗期”，對預售製進行改革，降低預售製帶來的高杠杆效應，逐步取消建案預售制度，全面實施現售。

　　廣東省房協相關人士表示，目前通知正在征求意見過程中，是否會正式發布還待最終意見的匯總和研究。

　　《通知》稱，日前，住房城鄉建設部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉建設廳下發《關於對現有行政許可事項進行清理論證並對已取消下放落實情況進行全面評估的函》。要求，對建案預售許可進行深入研究，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規依據外的理據，充分論證繼續保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事後監管措施。

　　《通知》同時提出，考慮到當前的信貸政策持續收緊，開發企業資金壓力普遍加大，如直接取消預售，一方面，房地產開關企業融資的周期必然大幅變長，一旦遇到市場變動衝擊，極易出現資金鏈斷裂，導致工程爛尾。另一方面，可能會出現階段性供應“休克”，相應的矛盾會集中爆發，影響社會穩定和市場健康發展。

　　因此，建議在一些城市逐步試點取消預售制度，對於新出讓土地，逐步實行現售。並擬定取消預售，全面實施現售的時間表，分階段推進。第一階段若乾年內保留預算許可，把預售條件的工程形象進度提高至主體結構工程封頂；第二階段全面實施現售，並將時間表向社會公布，讓房地產行業和社會公眾都做好充分的準備。

　　通過逐步提高建案預售許可條件，引導市場有序適應改革，使開發企業降低資金杠杆，充實開發經營的資本金，有利於防範化解行業和金融風險；有利於房地產行業內部的優勝劣汰加速進行，提升房地產開發品質，促進房地產市場持續健康發展；有利於把土地、資金等稀缺資源，向優質房企配置傾斜；有利於提高房地產開發企業的抗風險能力，降低購房人的購房風險，維護購房人的合法權益。

　　《通知》稱，自1994年《房地產管理法》頒布以來，建案預售制度實施已近25年。建案預售制度的改變，事關房地產行業發展模式及其配套制度的重塑，更直接關係到房地產企業的資金安排、建設計劃乃至戰略規劃等重大事項的調整。

　　建案預售制度的“創始人”為香港商人霍英東。1953年，霍英東提出“預售樓花”，並提倡分期付款。這一制度隨後由香港傳入內地，並在1994年的《城市房地產管理法》和隨後《城市房地產經營管理條例》、《建案預售管理辦法》等法律檔案中予以明確。隨後這一新房銷售方式被廣泛運用。

　　2005年，中國人民銀行8月15日發布的《2004中國房地產金融報告》指出，在時下上海、北京等房地產市場熱點城市，房地產開發商將未開發的建案提前預售，這愈發加劇了消費者超前購房行為。報告稱，“很多市場風險和交易問題都源於建案新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改預售屋銷售為成屋銷售。”

　　隨後的十多年時間裡，也是不是有取消建案預售的呼聲傳出，但至今並沒有地區真正取消這一制度。

責任編輯：陳合群