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多地欲取消房屋預售製,樓市或將巨變!太原會跟進嗎?

長期以來,中國樓市銷售採用建案預售製,這種制度在加速房地產發展和建設的同時,也帶來各種問題,如工程爛尾、交易不公平、虛假宣傳、房屋品質不合格等。而近日,全國多個城市取消建案預售製,建立成屋銷售試點,讓房屋預售製是否會終結再次成為話題熱點。

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中山深圳等地建立建案現售製 部分城市隨之跟進

9月21日,廣東省房協發布《關於請提供建案預售許可有關意見的緊急通知》, 建議降低預售製帶來的高杠杆效應,逐步取消建案預售制度,全面實施現售。而在隨後的10月12日,廣東省中山市南頭鎮將軍村和石岐區康華中片區成功出讓的2宗地塊,出讓條件均標明“出讓後實行建案現售”。加上此前出讓的地塊,中山市今年已經推出10宗要求“成屋銷售”的地塊,這意味著廣東建案現售制度浩浩蕩蕩拉開了序幕

隨著中山市多宗“現售”地塊出讓,深圳市首個成屋銷售試點項目也落地,該項目案名為龍華金茂府,目前已進入施工收尾階段,住宅樓座已全部封頂,預計2018年年底開放行銷中心,即將在2019年以成屋入市

除了中山和深圳之外,合肥市也在近日有所動作。10月19日,合肥市房地產管理局發布了《關於加強新建建案成屋銷售管理工作的通知》,《通知》提出,堅持和深化建案預售管理,探索建立新建建案成屋銷售備案制度,房地產開發企業進行新建建案成屋銷售前,應當到房地產行政主管部門辦理新建建案成屋銷售備案手續。優化、簡化備案手續,減輕企業運營成本,鼓勵支持房地產開發企業實行新建建案成屋銷售

在此前,雖然長沙、南京、杭州等城市也做過成屋銷售試點,但最後都無疾而終。而近期多個城市再次致力於建案現售制度的建立,能否對現有制度有所改變,建案現售制度到底該不該在全國展開實行?

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利弊參半 建案預售製和現售製孰是孰非?

眾所周知,建案預售製是目前很多樓市維權問題的根源,比如項目爛尾,開發商卷款跑路;開發商前期虛假宣傳,購房者在收房後發現小區實際情況,與此前開發商承諾相差較大;以及交房後各類房屋品質問題等。

雖然建案現售制度存在多種弊端,但是它在促進中國房地產市場發展與城市建設中發揮了無可比擬的作用。如果此時全國都跟隨中山、深圳等城市,實行建案成屋銷售制度,勢必會帶來嚴重的後果。

對於房企,首先要面對的就是資金鏈的問題。實行建案成屋銷售制度之後,房企回款周期將延長3-5年,同時還要繼續支付銀行高昂的利息,對於資金實力較弱的房企和負債較高的房企無異於滅頂之災,一大批房企將被淘汰

對於銀行,由於房企回款周期變慢,銀行用於建築方面的貸款總額也將減少。而這也會導致一些房企由於貸不到建設款項,導致工程進度停滯,建案爛尾情況增多。

對於樓市和身處其中的購房者,也會面臨嚴重的後果。建案普遍實行現售製,直接的後果是新房供應量在未來幾年將急劇減少,購房者買不到新房,房價在短期內大幅上漲,不利於市場穩定

所以,即使房屋預售製存在諸多問題,但是現階段無法一刀切取消,只能采取試點的方式來推進。

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房屋現售制度能否徹底解決購房者顧慮?

多個業內專家認為取消建案預售制度是大勢所趨,但是,實行建案現售製就能徹底解決目前購房者會遇到的問題嗎?也許不見得

舉個簡單的例子,在目前預售製的情況下,購房者在買房後,可以通過“業主開放日”等機會,在建案建設的不同階段進工地參觀,監督工程進度和施工品質,如若發現明顯的品質問題,尚可向開發商提出整改。但倘若實行建案現售制度,呈現在購房者面前的是一個已經包裝好的“完美的外殼”,很多內在問題無法知曉。

所以筆者認為,採用建案預售製或現售制度並不是最關鍵的,最重要的是相關監管部門要提高監管力度,保證項目的建設進度和建築施工品質,減少購房者的擔憂和維權事件

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多地建立建案現售試點,太原是否會跟進?

建立建案現售試點需要具備幾個條件,首先是新房庫存量要充足,其次房價要相對穩定

太原在近兩年房價經歷了快速上漲,終於在年中頒布樓市限購政策後緩了下來,如果此時取消建案現售制度,現有新房將會被哄搶,而房價會迎來再次大幅上漲

庫存量方面,根據山西統計局在去年年底統計,截止2017年末,全省建案待售面積1225.7萬平方米,比2016年末減少535.3萬平方米,2017年是待售面積減少量歷史最多的年份。截止2017年末,全省建案庫存消化周期為6.1個月,比2016年末減少4.2個月。雖然2018年最新數據還未發布,但上半年太原樓市比較火爆,成交量大,樓市去化較好,預計庫存量依然處於較低水準

綜合以上資訊,筆者認為太原還不具備實行建案現售制度的條件,當然,如果全國住建部未來積極推動的話,不排除太原會釋放少量“現售”地塊,或者頒布與合肥類似的鼓勵政策,以此來響應號召中央號召,但近期頒布的可能性不大。

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