特稿①丨長租公寓，卒於2018年秋冬？
來源： 中國房地產報
中房報記者 李葉丨北京報導
“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”這些天，我愛我家前副總裁胡景暉關於長租公寓的一番言論掀起了租賃市場的一波風浪。
就在“誰推高了租金”討論聲愈演愈烈的情況下，沒人注意到遠在杭州的一家名為鼎家網絡科技有限公司（以下簡稱“鼎家”）的長租公寓公司宣布破產，這起破產事件有如平地驚雷，牽起人們關於金融+長租公寓模式的警覺。
8月20日，鼎家發出通知，稱公司因經營不善導致資金斷裂，已停止運營。並將引入上海寓團管理公司作為業務承接方，近日與相關業主和租戶聯繫承接事宜。不過，中國房地產報記者撥打了該通知中所留的承接方谘詢電話，均未有人接聽，而鼎家的辦公場所也早已人去樓空。
鼎家貼出的“破產”通知
━━━━
“無本萬利”的擴張模式
鼎家破產，給其曾服務的業主和租戶留下了一地雞毛。這或許就要從其經營的模式說起，租戶顧先生向中國房地產報記者介紹，當初租房時，鼎家曾許諾租客用押一付一的方式繳納房租，實際上是讓租戶在不知情的情況下使用了網絡貸款。
顧先生使用的分期貸款截圖
租客們通過銀行卡綁定一個名為51返唄（現更名為“愛上街”）的APP一次性把租金付給了鼎家，再每月返還給貸款APP相應的金額。如今，鼎家輕鬆破產，租客不僅拿不到先行支付的押金，還依然要每月按時向愛上街還錢，而房東也未收到鼎家公司應給的之後租金，一些房東已經準備收房。
據了解，鼎家破產約有4000戶租客受損，涉及的網貸平台有6家，其中愛上街是租客綁定最多的。
有業內人士分析後稱，鼎家的經營模式本質是利用租客的信用，給自己提供擴張資金，對租賃公司本身而言可以說是“無本萬利”。目前，許多其他中介機構也在使用這種方法作為支付方式，這種方式能加快企業資金的回籠。
在破產通知發布後，鼎家一名負責人直接告訴租戶：“沒錢退押金，更沒錢退房租。”
目前，鼎家的租戶及業主組成了大大小小的維權群，想通過協商或者法律等途徑挽回損失。
一位權威律師提出了建議：一、在房客仍在交房租期間，房東無權趕走房客。房東應去法院起訴鼎家侵佔租金，因為房租權益屬於房東被鼎家非法侵佔，順序優先於破產清算。如果房東趕走房客，房客可以去警察機構或者法院期訴房東侵犯房客的使用權，要求房東支付因搬家產生的費用；二、即使房東和鼎家簽訂了單方面終止協定，如“鼎家無力支付房租，合約終止，房屋即日起由房東自行收回”，協定也是無效的。因為房客和鼎家簽訂的協定在前，房東和中介的合約不能對抗第三人。如果房東趕走房客，房客可起訴房東侵權；三、房客住到支付租金期滿後不搬走的，房東可以起訴房客侵權，並向法院申請強製清退。但房客可去法院起訴鼎家賠付押金並承擔違約責任。四、鼎家是否屬於詐騙很難認定。因為詐騙必須主觀惡意在前，但鼎家的情況比較複雜。
━━━━
“破產”疑雲
8月21日，鼎家的部分租戶組成的維權小組來到杭州市西湖區人民法院報案，同時也從法院打聽到了關於鼎家破產的其他消息。鼎家注冊地址是西湖區，而西湖區法院表示沒有接到其破產申請。
中國房地產報記者通過天眼查，查到該公司的注冊時間為2016年，目前評分為84分，公司並未注銷，也沒有訴訟、相關法院公告及變更記錄。而公司法人魏永鋒名下還有28家公司。同時，有自稱鼎家公司前員工的人士爆出，鼎家所謂的業務承接方極有可能就是該公司換了一個殼。
一時間，很多人成為了受害者。房東想收房，租戶想止損，而借貸公司已經將錢支出，自稱鼎家公司前員工的爆料者也表示，鼎家至今也拖欠了大部分員工的工資。
他們有一個共同的疑問，“鼎家公司收到的貸款公司的錢是真金白銀到了账，網貸公司手上的征信資料是租客的，租客住著房東的房子。看似是一個租房生意，其實賺的是金融的錢，這樣‘無本萬利’的模式下，公司怎麽說倒閉就倒閉了呢？即使是倒閉了，所收的錢就變成空氣，人間蒸發了嗎？”
━━━━
長租公寓與P2P
回到開頭，胡景暉所說的“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”
實際上，此前鼎家就因拖欠租金被傳資金斷裂，8月2日該公司法人魏永鋒就此發布公告稱，其中有誤會，望大家不要聽信謠言。8月15日，意識到事情不對勁的業主和租戶就趕到鼎家辦公處維權，他們發現辦公處已經被搬空，還在職的員工表示，公司處於這樣的狀態已經好幾天。再接著，就迎來了一紙破產通知。
受害者們發現，這一系列操作，竟與跑路前的P2P理財公司套路如出一轍。鼎家也並非人們所認知的打一槍換一個地方的傳統意義上的黑中介，其發布的相關通稿裡，顯示其成立於2009年，截至2017年底已發展長租公寓超過5000間，並在今年2月份剛剛獲得一筆千萬級融資，投資方為浙江築家投資管理有限公司。
鼎家獲得融資簽約儀式
中國房地產報記者查詢相關材料獲知，鼎家公司有幾位主要管理層，法人魏永鋒，高管徐嵐、周峰淼、付小傑。
自稱公司內部員工的人士爆料稱，鼎家的大部分資產被轉移到了徐嵐頭上，又以徐嵐為法人注冊了名為昌德的房地產中介公司，目前這個公司已有兩個門市甚至更多。
目前，記者無法與爆料者口中的徐嵐取得聯繫，這番話的真偽也就無法證實。
鼎家究竟是破產，還是卷錢跑路，至今也仍是個謎。
━━━━
“金融信貸+長租公寓”模式隱憂
一直致力於地產租賃生意的潘石屹曾在採訪中表示，“租房價格再翻番還是虧本的。”因為如果是從銀行貸款產生的利息，按照銀行基準利率是4.9%，可能實際得5%、6%，用貸款建成公寓租出去，回報率最高超不過1%，所以這個生意是虧的。
可能潘石屹沒提到這一點，企業通過ABS發行債券，進行融資，即不需要通過銀行就能拿到錢；再通過ABS或者其他金融機構提供分期貸款給租客，房租一次性給到中介公司；最終，房租的差額和貸款的利息成為ABS的收益。
這麽看，這個模式各取所需，也並不值得詬病。可當一些規模較小的、融資能力弱的租賃企業加入進來，就容易走偏。這類企業無法發行債券，只能跟小額貸款公司合作，在沒有約束的情況下，公司管理者懶於細水長流，想要劍走偏鋒直接拿錢跑路的情況也並不少見。
今年5月，房屋中介機構夢想大熊（北京）資產管理有限公司就因涉嫌欺騙租客使用分期貸款繳納房租而遭到投訴，許多其他中介機構也在使用這種方法作為搶佔市場的方式。
這種模式對於長租公寓擴張的好處毋庸置疑，也能一定程度上緩解租客的租金壓力。然而，也有人發現了這種模式的弊端。
由於不需要直接支付，中介機構在徵收房源時可以隨意提高價格，房東自然高興，可是極高的租金背後，房子是否能租出去，這裡要打一個問號。房子租出去後，如果中介機構宣布破產，房東、租客及網貸公司三方都有面臨損失的可能。
當然，受損最大的還是租客。一名銀行從業人員向中國房地產報記者反映，這種模式對租客將會帶來兩種不良影響。
第一， 金額小，日後正規途徑貸款有難度。租金信貸的金額通常都是幾千元到幾萬元，數額很小，一旦出現在征信記錄上，正規銀行的從業人員會認為，這麽低的額度也需要貸款。租客的償還能力會受到質疑。
第二， 中間費用。不同於自己直接支付，小額信貸公司會產生一筆利息，有的利息還不低，並不劃算。
採訪結束之時，一位關注長租公寓市場的人士告訴記者，長租公寓雖無罪，但是做生意的人中往往不缺心懷不軌之人。對於長租公寓ABS模式，不能直接扼殺，但是在長租公寓企業一路高歌勇進的情形下，對於經營中的漏洞、黑洞，急需政府監管部門盡早頒布相關政策予以規製，並對相關從業者進行監管，防止新的金融騙局。
免責聲明：自媒體綜合提供的內容均源自自媒體，版權歸原作者所有，轉載請聯繫原作者並獲許可。文章觀點僅代表作者本人，不代表新浪立場。若內容涉及投資建議，僅供參考勿作為投資依據。投資有風險，入市需謹慎。
責任編輯：陳合群
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室