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長租公寓隱憂初現,租客房東皆需謹慎

近日,杭州的一家名為鼎家的長租公寓公司宣布破產。據媒體報導,約有4000戶租客受損,被鼎家負責人告知“沒錢退押金,更沒錢退房租”。就在一周前,我愛我家原副總裁胡景暉在炮轟自如、蛋殼等長租公寓運營商時說道:“長租公寓爆倉,一定比P2P爆雷更厲害。”胡景暉話音剛落,首例長租公寓爆倉事件就被媒體曝光,可謂一語成讖。

長租公寓是近一兩年來的市場寵兒,長租公寓+租房貸的模式在業內被看作是重大的創新之舉。然而,這種打破傳統租賃模式,將租房金融化的做法,在實際操作過程中卻存在不小的監管漏洞。

原本,租房平台的作用主要是資訊中介,在租客和房東之間傳遞有效資訊,並做一些簡單的服務工作。最終的合約是三方共同簽署,而中介平台收取的一般只有一個月左右租房費用。長租公寓+租房貸的模式則徹底打破了這一合作模式。面對房東,平台以高於市場價的價格來吸引他們,並且由平台包辦收租,管理房子;面對租客,平台以信用貸為誘餌,例如以芝麻信用數值為租客辦理租房貸款。當然,平台常常打著“押一付一”甚至“押0付一”的旗號來促使租客做決定。從銀行拿到一年租金的平台,付給房東的只是1個月或1個季度的錢,剩下11個月或9個月的錢都沉澱在了平台。

這樣一來,整個租房的合作被切成了三部分:首先是租客和銀行建立了借貸關係,租客每個月不是向平台和房東支付租金,而是向銀行還貸;其次是租客和平台之間是轉租關係;最後是房東和平台是租賃關係。這一合作模式中,房東和租客不直接發生聯繫,銀行的介入導致整個租房變成了金融產品。

杭州鼎家長租公寓公司宣布破產之後,一方面,平台無法向房東支付房租,房東就要求收回房子;另一方面,租客的借貸方是銀行,所以必須繼續向銀行支付抵押。目前,關於鼎家破產的原因還不清楚。到底是公司負責人卷款潛逃,還是沉澱資金出現斷裂,需要後期相關部門介入調查之後才能弄清。

鼎家破產的案例至少表明,長租公寓+租房貸的模式存在重大的資金監管漏洞問題。平台趁機利用這種監管漏洞進行大肆擴張。此前,很多人並不明白為什麽租房平台願意溢價20%以上收房子,現在,在理解了這種“創新模式”之後,也就得到了解釋。本質上,這種做法類似於龐氏騙局。

對於租客來說,所謂信用貸、押0付一的誘惑背後,是既要交錢又無房住的風險。因為按照最高法的相關解釋規定:房屋租賃合約無效、履行期限屆滿或者解除,出租人請求負有騰房義務的“次承租人”支付逾期騰房佔有使用費的,法院應予支持。在原承租合約解除的情況下,租客作為“次承租人”是負有“騰退義務”的。也就是說,租客只能起訴平台來解決侵佔租金的問題,卻不能繼續住下去,房東的利益會受到優先保護。

對於房東來說,這也不是什麽美麗的結局。平台不能按約支付租金,房東就需要繼續尋找租客。而因為引發了糾紛,租客有可能會延期辦理,大量的交涉費時費心,平台所描繪的“三贏局面”,實際上變成了租客和房東雙輸的結果。因此,面對目前的市場隱憂,監管部門的介入,也就顯得十分必要和緊迫了。

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