比P2P更厲害的長租公寓爆倉真來了 ABS要背鍋嗎？

　　比P2P爆雷更厲害？長租公寓“爆倉”真的來了

　　來源：商業周刊中文版

　　“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”近日我愛我家前副總裁胡景暉關於長租公寓的一番言論掀起了房屋租賃市場的一波風浪。

　　然而沒過多久，胡景暉一語成讖。

　　我愛我家前副總裁胡景暉

　　據《中國房地產報》報導，8月20日，長租公寓公司杭州鼎家網絡科技有限公司（旗下長租公寓品牌名為鼎寓）發出通知，稱公司因經營不善導致資金斷裂，已停止運營。並將引入上海寓團管理公司作為業務承接方，近日與相關業主和租戶聯繫承接事宜。據了解，鼎家租客們通過銀行卡綁定一個名為51返唄（現更名為“愛上街”）的APP一次性把租金付給了鼎家，再每月返還給貸款APP相應的金額。如今鼎家公司破產，租客不僅拿不到先行支付的押金，還依然要每月按時向愛上街還錢，而房東也未收到鼎家公司應給的之後租金，一些房東已經準備收房。鼎家的破產導致約4000戶租客受損，涉及的網貸平台有6家，其中愛上街是租客綁定最多的。最終經多方協調，一家名為寓團（上海）網絡科技有限責任公司的企業被引入解決問題。

　　據《每日經濟新聞》報導，鼎家採用的是近年來流行的“拿房——出租——融資——再拿房”模式快速發展，截至2017年底已發展長租公寓超過5000間。而鼎家資金問題起因是幾個股東撤資導致經營難以為繼，目前正在按照民事糾紛進行處理。相關人士表示，鼎家主要是自身經營出了問題，擴張太快。對這種說法，尚未得到鼎家方面確認。

　　鼎家爆倉的消息在網絡上引起熱議

　　創業黑馬董事長牛文文針對此事於8月23日在微博轉發文章並發聲評論稱，“一個行當，如果過度金融化、過度放杠杆，必然會造成金融風險和社會風險，最後毀滅整個行業。共享單車如此，P2P如此，區塊鏈如此，現在，連最古老最傳統的房租租賃中介行當，也被快速金融化過度金融化了，而且快要爆雷了。”牛文文以2007年全球金融危機舉例，他表示，當時的危機就是源於美國房地產業與金融業聯手給本來付不起首付的窮人放杠杆零首付，最終爆雷的次級貸款。“看似不起眼的房屋租賃中介，假如把房主和租房人的不夠高的信用經由金融工具放大N倍，進而由此不斷加杠杆融資，那麽，誰也不知道一旦爆雷金融風險會傳導波及到什麽領域、什麽程度。”

　　8月23日創業黑馬董事長牛文文針對鼎家爆倉的消息微博發聲

　　此前微信公號“紫竹張先生”則在《為什麽中介哄搶租賃房源，因為販毒都沒它來錢快》文章中稱，“從目前的種種跡象看，這些長租公寓涉嫌利用法律盲點侵犯租客和房東的權益，以空手套白狼的形式套取大量貸款資金用於自身發展，把風險轉移給房東和租客以及全社會，而把所有的利益留給自己。這些長租公寓，真的可能一夜爆倉，從而引發劇烈的社會動蕩。”

　　灃信資本產品研發部副總裁陳岱對《商業周刊/中文版》表示，“對於消費金融進入到長租公寓領域，輿論往往頗有微詞，其實大部分人受到前期P2P爆雷影響，對於消費金融產生誤解。其實消費金融覆蓋的大部分人群是傳統金融機構無法服務，或是沒法有效服務到的。據非官方統計，中國處於就業年紀的成年人有兩億沒有銀行账戶，有四億沒有信用账戶。因此，消費金融降低了租客的房租負擔的同時，也為長租公寓運營商帶來了傳統金融機構無法給與的“沉澱資金”，在合規的前提下，這本是雙贏的結果。但問題就在二房東，使用資金的方式太粗獷，通過高租金從原始房東那裡大規模收房，肆意抬價哄搶原始房源，造成了風險敞口的增大。”

　　《每日經濟新聞》援引易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進的觀點表示，通過使用租金貸這類金融工具進行規模擴張本身無可厚非，但一定要控制好風險。鼎家科技的破產，集中暴露了部分長租公寓企業違規使用租客資訊、租金使用缺乏有效監管等通病。他建議，一旦長租公寓企業涉足租金貸等金融業務，金融監管等部門需要及時介入，防控風險。

　　值得注意的是，北京市住建委8月17日在約談長租公寓品牌時提到，住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資管道獲取的資金惡性競爭搶佔房源。據《北京青年報》8月24日報導，北京市住建委相關負責人重申，市住建委已經會同市銀監局、市金融局等調查“租房貸”，將嚴查這些中介機構的資金來源和流向，一旦查實將從嚴處罰。

　　而對於此類長租公寓的消費類金融資產的風險判斷，陳岱表示依據主要有三個維度：1、信用風險；2、流動性風險；3、政策風險。其中信用風險主要涉及租客還款意願和能力、中介方的設立初衷和風控管理能力。自融和資金違規挪用是禁區。在保證資金使用合法合規的前提下，底層資產品質只是一方面，流動性則是我們更應該加以關注的問題。

　　陳岱表示：“在流動性風險方面，中介向原始房東支付房租頻率為季度，租客貸款獲得的資金給到中介卻是一次性繳付一年，如果再算上租客貸款期限是1年以上，實際上就造成了雙重資金期限錯配，為流動性風險的爆發留下了很大隱患，另外，中介通過上述方式獲得的“沉澱資金”，嚴格意義上是一種負債，卻被中介拿去尋找更多的原始房東，為了獲取更多的房源不惜提高租金，風險敞口進一步擴大。事實已經證明，資金流供給一旦短缺，整個鏈條上的各個環節無一幸免。”

　　長租公寓ABS要背鍋嗎？

　　作為全國首例因長租公寓爆倉的案例，鼎家爆倉不免讓人反思著背後的存在的問題，同時長租公寓ABS（資產證券化）背後的風險受到人們的關注。

　　什麽是長租公寓ABS？首先，ABS一般是指將流動性較差但具有相對穩定的可預期現金收入的資產轉換為在金融市場上可以出售和流通的證券，得以變現的過程，而長租公寓ABS就是資本以資產證券化的方式注入租房市場，公寓方以公寓產權、預期租金或房租貸款作為底層資產在市場上公開募資的一種融資方式。通俗地講，就是租戶還沒有交上去的房租，已經被當做長租公寓的固定資產拿去融資了。

　　近兩年住房租賃資產證券化進程加快， 目前獲批發行長租公寓ABS產品的有魔術方塊公寓、自如、新派公寓和蛋殼公寓等。

　　魔術方塊公寓、自如、新派公寓和蛋殼公寓等獲批發行長租公寓ABS

　　2017年1月，魔術方塊公寓發行了“魔術方塊公寓信託受益權資產支持專項計劃”，募集資金總金額為3.5億元，成為國內首單長租公寓行業資產證券化產品。

　　2017年8月，自如通過ABS項目進行融資，“中信證券•自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃”成立，募集資金總金額為5億元。這是國內首單租房市場消費分期類資產證券化產品。

　　2017年11月，新派公寓“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”成立，募集資金總金額為2.7億元，是國內首單住房租賃類REITs產品。

　　2018年8月初，蛋殼公寓發布ABS融資計劃，“天風-蛋殼公寓信託受益權資產支持專項計劃”成立，發行規模為2.035億元。

　　據《每日經濟新聞》不完全統計，目前市面上流通的長租公寓專項支持計劃至少有11隻，總規模達106.67億元。具體來看，住房租賃運營方通過發行ABS募集資金在2到5億元左右。雖然都是住房租賃ABS，業務模式卻有所不同。

　　以魔術方塊公寓發行的產品為例，公開資料顯示，其基礎資產為信託收益權，而信託收益權對應的底層資產為魔術方塊公寓未來三年的經營租金。也就是說，魔術方塊公寓將其在8個城市30處物業4014間公寓未來三年的經營租金受益權質押給信託機構，拿到信託貸款。還款來源為公寓的租金收入，即租戶所付的租金。而自如發行的是消費分期類資產證券化產品，底層資產為向租客發放房租分期小額貸款債權，即自如收據的分期收入。租戶與自如在線上簽訂協定後可以申請貸款，也就是租戶按月付房租附加相應的利息。此外，住房租賃資產證券化的業務模式還包括類REITs模式，新派公寓發行的產品就屬於這類。

　　據《中國房地產報》報導稱，房屋租賃企業通過ABS發行債券，進行融資，即不需要通過銀行就能拿到錢；再通過ABS或者其他金融機構提供分期貸款給租客，房租一次性給到中介公司；最終，房租的差額和貸款的利息成為ABS的收益。

　　灃信資本產品研發部副總裁陳岱對《商業周刊/中文版》表示，“ABS作為一種公開市場的標準化產品，其具有透明、公開、資訊披露完善、監管措施充分等特點。通過各類專業機構對底層資產、交易結構等詳細盡職調查及相關監管部門審核流程，ABS項目在底層資產、交易結構、各參與方資質等方面遠遠超過其他類同類產品。以自如為例，從底層資產上看，房租分期現金流十分穩定，在貸款額度和底層資產池分布上呈現小額分散的特點，加上租金對租房的年輕人來說是一種穩定持續的支出，違約率較低，因此“自如1號ABS”被認為安全性極高，優先級產品評級為AAA。而依托自如的風控體系和分期消費場景優勢，該類資產違約率極低、安全性較高，這一點從專業機構給出的評級也可見一斑。”

　　但一些規模較小的、融資能力弱的租賃企業加入進來，往往容易走偏。這類企業無法發行債券，只能跟小額貸款公司合作，在沒有約束的情況下，公司管理者懶於細水長流，想要劍走偏鋒直接拿錢跑路的情況也並不少見。

　　微信公眾號“紫竹張先生”在《杭州長租公寓爆倉，挪用租房貸款和ABS是兩碼事》文章稱，鼎家長租公寓爆倉最重要的原因，就是他在沒有支付房東租金的情況下，利用網貸平台P2P的貸款一次性收取了租客的租金，然後挪用了這些資金做其他事情。杭州長租公寓爆倉，挪用租房貸款和ABS是兩碼事。大部分長租公寓的資金，不是通過ABS管道募集的，長租公寓更傾向於和P2P合作一次性套現。長租公寓為什麽不採用ABS去市場套現，而非要和網貸平台合作發放貸款，就是因為他們的底層資產無法通過ABS的審核。而找P2P合作就不一樣了，只要你能找到人願意和P2P簽貸款合約，P2P就立刻放款到你指定的账戶，至於這個錢到底幹嘛去了，P2P不管，這總比貸到其他地方保險。

　　“長租公寓中介把租客的租金轉化為貸款後用ABS的方式融資，是非常正常的企業融資手法。目前長租公寓ABS的規模遠低於其他資產的ABS規模，原因正是符合監管要求的企業和底層資產太少。為發展“租售並舉”的住房長效機制，ABS融資模式具有關鍵具有關鍵推動作用，它與很多輿論口中的“空手套白狼”相去甚遠。” 陳岱表示，“這類ABS資產的主要風險點為底層資產的持續生成能力。以自如為例，作為發行的ABS產品的資產服務機構，其主要負責構建及維護消費場景、提供數據支持及資產管理服務，最重要的是要確保能夠持續的生成優質的底層基礎資產。在房租上漲及市場情緒波動的大背景下，自如能夠持續高效地獲取足夠優質的底層資產或存在一定風險。這也是目前市場上發生哄抬租金、搶佔房源的最根本原因。”

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責任編輯：孫劍嵩