長租公寓不能利用租房貸模式過度加杠杆

　　長租公寓不能利用租房貸模式過度加杠杆

　　楊才勇

　　對於租房貸，爭議的焦點主要在於租客申請租房貸時，通常都是申請全年租金費用額度的貸款，並由租房分期平台委託支付給長租公寓公司，相當於一次性年付。長租公寓一次性拿到租客的全年租金後，卻是按季或按月支付給房東，這之間就產生了一個期限差，也因此產生了資金沉澱。長租公寓利用沉澱資金進一步擴張拿房，循環滾雪球似的不斷跑馬圈地

　　最近租房市場可謂處在風口浪尖，長租公寓和租房貸是其中備受爭議的焦點。相關資訊已有諸多報導，不再贅述，這裡主要談談長租公寓和租房貸的那些事兒。

　　隨風而起的長租公寓

　　所謂長租公寓，區別於傳統個體租賃，是指由專業化的公司運營的住房租賃服務。

　　我國租房市場是一個過兆的巨大市場。鏈家數據顯示，2015年我國租房市場規模約為1.1兆元，2030年預期將達到4.6兆元。但在這個龐大的市場中，個體租賃仍然佔據絕對主導，長租公寓是近幾年才發展起來的新興模式。鏈家數據顯示，長租公寓在全國的市場滲透率僅為2%，其中一線城市略高，達5%。

　　2015年，國家開始大力支持住房租賃市場。2016年年底，市場從上到下提出“房子是用來住的”。2017年，各地密集頒布樓市調控政策，並大力發展租賃市場。從目前的政策來看，住房租賃是房地產產業鏈中唯一受政策鼓勵的子領域。

　　正是在這樣的背景下，長租公寓獲得了快速發展，長租公寓品牌大量湧現，一些頭部平台也獲得各路資本青睞，不過整體來看市場仍然處於發展初期。數據顯示，截至2018年3月份，全國範圍內各類長租公寓品牌達1200多家，房源規模逾202萬間，平均每家管理的房源不到1700間。

　　從房源分布來看，長租公寓主要可以分為集中式（B2B2C、B2C）和分散式（C2B2C）兩種。前者是運營機構通過自建、購買、整棟/整層租賃的方式獲取集中的房源，改造裝修後再出租給租客。後者主要是從個人房東手中租賃房源，這些房源大多較為分散，經過統一裝修後再轉租給租客。由於後者模式輕，容易快速擴張，是目前的主流模式。

　　長租公寓的盈利要素主要包括品牌、運營、融資、獲客四個方面。擴大規模以實現規模效應、做強品牌以提高租金溢價是長租公寓盈利的關鍵，而保障較低的空置率並且獲得低成本的融資則是長租公寓立足和進一步發展的根本。

　　因此，不甘願做小而美的公寓公司都存在規模擴張的內在動力，也存在強烈的融資需求。這也是各長租公寓公司不計成本進行搶房大戰的內在動因。由於行業還處於發展初期，加之激烈的競爭，目前大量長租公寓公司都還處於虧損狀態。

　　對於租房貸的爭議

　　租房場景中，通常會要求租客“押1付N（通常為3/6/9/12）”，即預付N個月房租+1個月房租的押金。出租方之所以要求“押1付N”，有其風險成本考量的需求，其中付N的需求核心是融資問題。“押1付N”的存在本質上是由供需力量決定的，並非必然存在。實際上，如果出租方擁有足夠強的融資能力，並不必然要求租客押1付N，只需通過加價轉移融資成本即可。

　　租房貸/租房分期，核心就是將押1付N轉換為押1付1，雖然是針對C端的金融服務，本質上與B端有非常緊密的聯繫。

　　租房貸並不是新鮮事物，早在2015年，伴隨消費金融的火爆，就出現了一大波“租房分期”產品。除了市場太空巨大，還因為在租房場景中租客的違約率較小，並且即使租客違約，也可以及時清退租客，加之押金的存在，只要能在1個月內尋找到新租客就能有效控制風險，因此被認為是一個十分優質的消費金融場景。但這實際上低估了該市場的風險。在租房分期場景中，雖然C端風險較低，但存在較高的B端風險（圖1）。實際上正是因為忽略了對B端風險的有效控制，導致大量租房分期平台紛紛倒閉退出市場。

　　針對不同場景，不同平台采取了不同的服務模式，每種模式有著不同的風險特徵（圖2）。模式1和模式3均是傳統個體租賃模式，市場十分分散且不規範，模式2是重資產模式，分期平台會面臨很高的運營壓力和風險。長租公寓由於運營相對專業規範，與房產中介相比，風險相對可控，因此成為租房貸較為理想的場景。

　　在最近關於房租價格和長租公寓的討論中，租房貸備受爭議，長租公寓被認為推動了房租價格的暴漲，租房貸則成為其推手。

　　對於租房貸，爭議的焦點主要在於租客申請租房貸時，通常都是申請全年租金費用額度的貸款，並由租房分期平台委託支付給長租公寓公司，相當於一次性年付。長租公寓一次性拿到租客的全年租金後，卻是按季或按月支付給房東，這之間就產生了一個期限差，也因此產生了資金沉澱。長租公寓利用沉澱資金進一步擴張拿房，循環滾雪球似的不斷跑馬圈地。一旦長租公寓運營失敗，就很容易出現資金鏈斷裂，導致房東因無法繼續收到租金而清退租客，租客則仍然需要償還租金貸款。

　　租房貸該不該背鍋？

　　公寓公司想要盈利，就必須增加租金差，當傳統的靠合租盈利的模式被取消後，公寓公司必然加強對房屋的裝修改造創造更多溢價，導致的結果就是租房服務的中高端化，也就必然伴隨著房租價格的上漲。這帶來的另一個影響是形成了對傳統個體租賃的替代，擠出了部分中低端房源，減少了市場供給。此外，長租公寓公司為了規模擴張，搶佔市場份額，存在惡性競爭的情況，也抬高了房東的心理預期。

　　而長租公寓運營商的責任完全讓租房貸來背鍋顯然有失公平。租房貸實際上是對租房場景的一種完善，平滑了租客與長租公寓之間的交易障礙，降低了租客的租房門檻，具有積極的市場意義。

　　但這並不意味著租房貸市場沒有問題。長租公寓如果利用這種模式過度加杠杆，不加以控制的話確實存在很大風險。而許多場景中，長租公寓運營商沒有充分向租客進行資訊披露和提示，大量租客是在不知情甚至不需要的情況下“被貸款”，從而進一步增加了風險。

　　對於目前的市場問題，筆者有以下幾點建議：

　　第一，長租公寓還無法左右租房市場價格，但過度的搶房行為會影響市場預期。相關部門有必要發布權威的市場價格資訊，進行預期管理，避免個別情況扭曲市場信號，造成房東對租金過高的期望和租客的恐慌。

　　第二，以權威部門的市場價格資訊為基礎，限制長租公寓的收房行為，避免過度脫離市場價格的惡性搶房行為。

　　第三，規範租房貸的資訊披露和提示，嚴格監管租房貸的利率水準，避免用戶“被”貸款和過高的貸款負擔，對於違規者嚴格處罰。

　　第四，限制長租公寓的負債杠杆，避免長租公寓過度加杠杆的野蠻生長。

　　第五，完善相關政策法規，提高對租客權益的保護，例如在長租公寓破產清算時提高租客權益償付的優先順序，要求提供合理的租客權益保障方案等。

　　任何行業的發展都不可能一蹴而就，在發展過程中總會遇到各種問題，理性分析和面對這些問題，采取合理措施規範市場行為而不是因噎廢食，才能真正促進行業的長期健康發展。

　　（作者系京東金融研究院研究員）

責任編輯：李鋒