如果在電梯高層最高售價超2.7萬/㎡的麓湖旁，迎來全新的住宅供應，你覺得會賣到多少？
今天，至少在成都的土地市場，給出了全新的答案：2.0的容積率、近百畝的體量、麓湖板塊的區位優勢、最高達2.7萬/㎡的高層精裝售價，再加上區域內已有萬科中海等多個品牌房企“插足”，麓湖旁的這兩塊肥肉，在今天吸引了約15家的品牌房企的虎視眈眈也就不足為奇了！
今日土拍現場
土拍結果
此外，今日還有一宗位於牧馬山片區的103畝純住宅低密地塊一同走上拍賣席，但因報名人數不足流拍。
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特別的麓湖板塊
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麓湖，是在成都的湖泊和樓市中佔據了一個特別的地位：
麓湖實景
人工湖面超千畝，小島布局其間，同時又是一座集公園、別墅、高層、藝展中心等於一體的一座城；最近一次的電梯高層的精裝售價在2-2.76萬元/㎡……
但與此同時，稍微熟悉成都樓市的朋友應該了解，在麓湖的發展軌跡中，歷經了幾次大的改規。個中緣由我們不去探究，但最終的結果則影響至今：
1、天府大道一路向南，將麓湖分割成為了東西兩塊，今日的兩宗地塊就位於天府大道的東側；
2、調動後的麓湖面積縮小，原有的流出土地陸續上市，於是有了與麓湖為鄰的一批新項目，如萬科公園傳奇等；
3、基於此，麓湖板塊如今正漸漸從過去麓湖一家獨大變為了多個品牌房企共同發力、相互借勢、錯位發展的格局。
麓湖紅石公園
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黃金的點位
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具體來看，今日一二號宗地的位置，處於麓湖板塊東側部分的黃金分割點上。我們這一次將點位從小說到大：
一二號宗地區位示意圖
從小的點位來說，一二號宗地為連襟地塊，西臨蜀州路，北接青島路。而就在1個月前，拿到預售證的麓湖·潯嶺就位於這兩宗地塊的青島路正對面，精裝均價在2-2.76萬元/㎡之間，共計396套128-186㎡的高層住宅現已全部售罄。
一二號宗地大區位圖
如果將範圍稍微擴大一點可以發現，今日兩宗地塊正好位於天府大道與紅星路南延線（梓州大道）兩縱軸之間，南臨雙向八車道的武漢路。最近的地塊站為1號線麓湖站，直線距離在500米以內，同時，與梓州大道上的在建地鐵6號線廟兒堰站，相距在1.5公里。
一二號宗地與天府中心區位圖
儘管如此，我們也要看到，目前區域內的薄弱環節還是教育。也因此，1號宗地配建有幼兒園。但不論是麓湖自帶的學校資源還是位於武漢路南側天府新區打造的最高端的元音書院，對於現在兩個地塊來說，都不太現實。從目前看，未來的教育配套還存在一定不確定性，有賴於後續的規劃及建設。
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看好的未來
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正是基於上述總總的區域、配套、資源等的成熟度和未來預期，讓如今的麓湖片區成為了開發商南拓的重要區域之一。而從目前的土地供應和新房消化來看，區域內呈現新房供應缺貨的狀態。
近年來區域內土地供應一覽
區域內上一批土地供應是在2018年12月，包括中海、吉寶、首開三家房企相繼拿下天府新區武漢路周邊地塊。其中，在天府大道東側，吉寶以9415元/㎡拿下的71畝地塊，後確定與萬科合作打造，即現在的萬科公園都會項目；而中海拿下的96.3畝地塊成交價則達到11326元/㎡，成為當時的區域地價第一。目前這兩個項目尚未公布案名和產品信息。
再往前，則要追溯到2017年12月，由萬科以7551元/㎡拿下的181畝地塊，即今天的萬科公園傳奇。此前，這個緊鄰麓湖、可直觀紅石公園的全新項目，一直有開盤的風聲，而據了解，其首批次共計約255套的3棟高層住宅的精裝均價預計在2.1萬元/㎡左右。
除此之外，位於梓州大道東側的保利天空之城，成為區域內較近一次的新房供應：今年3月，139-147㎡的高層住宅，帶裝修單價在1.37-1.67萬元/㎡，共計276套房源在當時實現約1/3的去化。
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嚴苛的競拍
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在充分了解了區域和地塊屬性後，我們再來看待本次競拍的規則變化也就不足為奇了。
需要說明的是，一二號宗地均為第二次登上土拍席。它們曾於今年5月15日首次公告拍賣，但在6月5日出讓前，因故中止。而本次卷土重來的兩宗地塊，在土地屬性、容積率及起拍價格等方面都未發生改變，但競拍的規則變了：
競拍規則由此前“設置不低於起拍價的底價”，變為“設置底價+設置最高限價（熔斷）+競配建統籌住房面積比例”。其中，統籌住房為天府新區直管區範圍內統籌安排的產業園區配套住房，單套建築面積須控制在90-120㎡。
競拍規則發生變化
不過，對於位於雙流的三號宗地來說，則依然採用自由競價的方式，不受上述競拍限制。需要注意的是，三號宗地屬於牧馬山片區大範圍內，1.5的容積率，加上臨近地鐵10號線二期黃水站的交通優勢，令其低密宜居的屬性更加凸顯。區域內較近的二手房源為三盛翡儷山，以疊拚和聯排為主，房齡在5-10年，目前清水掛牌價大多在1-1.2萬元/㎡左右。由於報名人數不足，今日三號宗地流拍。
本次土拍詳情及結果
1號地塊
宗地位置：天府新區華陽街道香山村一、二、四、十組（天府新區麓湖片區，蜀州路東側，青島路南側）
土地性質：住宅兼容商業服務業設施用地、幼兒園用地
淨用地面積：101.9186畝(其中出讓面積 93.1928畝)
土地用途及使用年限：住宅用地70年 商服用地40年
容積率：2.0
商業佔比：不小於8%，不大於10%
配建要求：8.7畝幼兒園等
建築高度：地塊2不大於40米、住宅不小於18米；地塊3不大於60米，住宅不小於40米
起拍樓面地價：約9000元/㎡
成交樓面地價：13875元/㎡（1850萬元/畝）
競得者：德商
2號地塊
宗地位置：天府新區華陽街道香山村四、十組（天府新區麓湖片區，蜀州路東側，青島路南側）
淨用地面積：106.8897畝(其中出讓面積 99.9448畝)
土地性質：住宅兼容商業服務業設施用地、服務設施用地
容積率：2.0
商業佔比：不小於8%，不大於10%
配建要求：服務設施用地6.9449畝，包括農貿市場、社區服務中心、文化活動中心等
建築高度：地塊1不大於40米、住宅不小於18米；地塊2不大於60米，住宅不小於40米
起拍樓面地價：約9000元/㎡
成交樓面地價：13950元/㎡（1860萬元/畝）
競得者：中海
3號地塊
宗地位置：雙流區黃水鎮紅橋社區5、6組
淨用地面積：103.2767畝
土地性質：住宅用地
商業佔比：0
配建要求：8.9畝幼兒園、農貿市場、文化活動中心、社區衛生服務中心、社區用房、健身館、公廁等
容積率：1.5
起拍樓面地價：5000元/㎡
成交樓面地價：/
競得者：報名人數不足流拍
主編：余鴿
責編：駱燏
圖片來源：成都商報資料庫/視覺中國/IC photo
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