鹿鳴湖地塊再次流拍，許東新城有成交

7月26日，許昌市再次進行居住用地拍賣，4宗地有兩幅成交，兩幅流拍，其中鹿鳴湖西北角地塊已經是第二次流拍。在上一次出現東區2019地王之後，此次土拍再現流拍。

土拍匯總

今天4塊住宅地塊分別位於東城區鹿鳴湖、魏都區天寶路西和許東新城片區。四個地塊的容積率均不算高，特別是鹿鳴湖地塊和許東新城地塊，都是衝著洋房和別墅去的。只是主城區的兩個地塊都沒能成交，而位於鄧莊許昌監獄對面的兩個地塊共149畝地被宏德置業以221萬/畝的價格拿下。

鹿鳴湖地塊

首先來看備受關注的鹿鳴湖地塊，B1-1-1地塊位於鹿鳴湖西北角，已經是鹿鳴湖內部的最後一塊住宅用地了，其他的四塊住宅用地此前分別被雅居樂、金石、許昌建投和金科拿下。總共5塊住宅用地，雅居樂和此次流拍地塊容積率為1.5，定位於低密度住宅；金科地塊容積率2.7接近於現在許昌樓市最常見的2.9；而觀湖悅府和金石地塊容積率則達到了3.5。

此次的地塊未來的定位應該是與目前雅居樂鉑爵郡的定位是一致的，高端洋房，只是此前雅居樂拍地的價格太高了，575萬/畝的價格拿的是容積率1.5的地，如此算來是一定要有一個較高的價位才能維持正常的利潤的。雅居樂鉑爵郡雖然定位高端，但也做的有比較小的130平的三房，也是想稍微降低一下門檻。

而B1-1-1號地的起拍價也達到了324萬/畝，要想達到預設成交底價，應該也至少要在400萬以上。在形勢不明朗的情況下，高價拿下此類高端地塊，還是有風險的，此次拍賣該地塊無人出價而流拍。

另外提一句，金科拿的地，本來是和新城控股一起合作的，但眾所周知的原因，常州老王出事兒了，這兩天金科剛回購了股份，現在這個地塊是金科自己搞的。

天寶路西地塊

此次魏都區掛牌的土地依舊位於天寶路西段區域，在灞陵路以東、幸福渠以北，東鄰陽光城地塊，北鄰裕豐紡織新廠。我們此前說過，該區域是魏都區近階段重點打造的區域，也吸引了不少的房地產項目入駐，比如萬象城、隆基泰和、華宇集團、陽光城以及鼎泰壹號院等項目。

上圖是2018年公示的天寶路西段的城市設計，可以看出魏都區是寄予厚望的，投資的天寶路中小學也將在今年9月份正式投用，打造的黨建主題公園也正在加緊施工。從上圖來看，在天寶路與延安路附近還有軌道交通的預留規劃。

只是，當前該區域算不上整個城市的主導方向，區域配套也不夠成熟，還有工業和商貿用地夾雜，土拍價格始終上不去，一直在300萬/畝左右的價位徘徊。

其實這次該地塊還是出價輪次較多的，達到了46輪次，最後出價為23615萬元，但沒有達到政府預設底價而流拍。按最高出價來算，折合每畝261.4萬，確實不算高，甚至說要都按照這個價格成交的話，整個天寶路西北片區的投入與產出是不成正比的。

但對於拿地者來說，整個區域的賣點不夠充分，旁邊一堆200萬、300萬拿到的地，這塊容積率2.5的地確實在當前的環境下吸引力還有些不足。對於後續這塊地的出讓，我們倒認為還是有希望的，魏都區砸到這塊的錢還是逐漸會顯現出來效果的，而且隨著幾個建案的落地，居住氛圍也會逐漸起來。

鄧莊地塊

許東新城成交的這兩塊地位於鄧莊許昌監獄新址南側，路對面。大多數許昌人估計都沒來過這個地方。東側的中原路和北側的東鵬街已經通車，也有公車站，其余周邊都是農村和麥地，北側小洪河兩側分布著空港花城和騰飛洪河富貴。

從許東生態新城的規劃圖上來看，還是比較美好的，周邊有小學、有公園，整體以低密度住宅為主。但從目前來看，該區域的成熟還是需要一段比較長的時間來等待的。而且監獄對面這個位置，總覺得怪怪的。

成交的價格為221萬/畝，容積率2.0，也能算作低密度吧。這個成交價目前來看雖然不高，但容積率在那呢，折合一下常見的2.9或3.0容積率，價格為330萬/畝，在許東新城這個還沒有進行大規模開發、沒有配套的區域，作為拓荒者的房企，也算是合理價位。要知道2016年空港花城的掛牌拿地價格還不到90萬/畝。

拿地企業為許昌宏德置業，兩個自然人股東分別是許昌惠民地產和明苑物業的法人代表。惠民地產就是搞委託代建書香苑小區和欣鑫家苑小區而出名的那個房地產企業，明苑物業是從日月苑出發，接管了許昌祥和小區等不少小區，兩個都屬於是許昌業內出鏡率較高的企業吧，其他的就不多說了。

而該地塊之前的內購信息已經出來一段時間了，以普通洋房和複式洋房為主，基本的戶型和面積都已經出來了，也說明該地塊的意向已經明確了不短時間了。

小結

總結這次土拍的話，鹿鳴湖地塊是由於容積率、價格、定位以及當前形勢等原因流拍，不是說該地塊不好，如果還搞個2.9的容積率就能拍，只是那樣的話鹿鳴湖看起來就更不開闊了。其實這個一線濱湖、鬧中取靜的地方還是不錯的。魏都區這個地塊，也還覺得可以，也還出價了，耗費了一個小時競拍，只是最後沒到預設底價，太高吧也並不情願出，算是個遺憾吧。鄧莊地塊，沒啥說的，也有可能拉開後續許東新城開發的大幕。

此次流拍算不上個大新聞，雖然也能反映出市場當前的現狀以及對於未來的不確定性。但這也和這兩個地塊區位及屬性有關，如果是中規中矩的地塊，相信未來還是會有成交的。

另外說說不少人吐槽的拿地後就出戶型圖的梗。其實要說搞團購這個事兒其實是正常的，上至首都下到縣市都有團購房，省府也搞過。基本每個城市的新城區建設的第一步都會搞公職人員小區，也是拉動新城區人氣的重要措施。

更多人在意的可能就是拿地的價格和拿地之後就出戶型圖，這個事兒不好說。所有的流程其實也都算是符合要求的，包括拍地之前的提前協商，每個地方在拍地之前也都會與有意向的開發商進行接觸摸底。像鄭州之前搞了那麽多的城改項目，拍地也都是為了走形式的，雖然中間來了個K2攪局，最後還是自己打道回府了。

但如果不是城改項目，這種事兒如此高調的搞多了，其實還是是有一定負面影響的，特別是在當前的市場形勢下，客源本來就競爭激烈，這種既分流客源又拉低市場期望的行為，對周邊項目以及後續土地正常出讓還是有些影響的。

當然，對於穩定市場預期來說，這反倒算是一個利好因素。