同一批房源中價格高的樓棟先賣了，價格低的卻遲遲不賣，最高差價達到 3800 元 / 平米；未售房源不僅價格更低而且位置也更好；本來是以毛坯申報的價格，現在卻說要改成精裝出售 ……
長沙明昇時代廣場（又名明昇壹城）建案發生的 " 怪異 " 現象，引發已購房業主們的不滿。
同批房源為何分開預售？低價建案為何遲遲不售？棟差價格如此之大是否合理？對於業主們的質疑，開發商又會如何回應？
△ 9 月 1 日，長沙雨花區明昇壹城小區，業主在售樓部維權。
長沙市雨花區的明昇壹城小區在最近一次開盤之後顯得有些 " 不太平靜 "。老業主們發現，他們此前以每平米一萬一到一萬二的價格購房，此次開盤的樓棟價格比之前同一批進行價格監製的建案均價低了約 2000 元每平米。
明昇壹城小區業主向瀟湘晨報記者爆料稱，他們認為這並不是簡單的樓市降價，而是開發商在取得價格監製後，未同時將同批次所有房源進行預售，采取 " 多高一低 " 的方式向政府部門申請進行價格監製，將高價建案先行售出，對低價建案進行捂盤。
業主們梳理了明昇壹城小區二期五個批次的房源，均發現此類現象，其中同批均價差異最大的達到了 3800 元。目前，五個批次房源中均是留下價格最低的建案放到最後進行預售，且五個批次房源中只有一棟低價建案已經開盤。而多份長沙樓市調控規範性檔案明確，" 企業申請詢價時，應合理申報棟價差 " 並對是精裝還是毛坯予以說明。最新調控檔案則明確，在價格監製後必須在 20 天內辦理預售許可。
明昇壹城項目置業顧問稱，後續未售房源將以精裝形式銷售，價格預計一萬三四，業主質疑開發商捂低價盤的目的為此後借精裝提高套利太空。開發商方面回復，建案定價均經過政府審批，其他情況不做回復。長沙市住建委相關科室負責人表示，針對相關情況，將調查核實後盡快做出回復。
同批房源最高差價達 3800 元 / 平米
市民劉先生在上海工作，去年 12 月份，一直未在長沙購置房產的他，通過搖號購買了明昇壹城小區二期 20 棟的一套毛坯房，單價 12096 元每平米，總價 169 萬元。劉先生首付 68 萬元，其余貸款分 20 年還清，每月房貸 8000 多元。
好不容易買到一套房子，但小區最近一次開盤讓之前已經購房的業主出現了 " 騷動 "。
8 月中旬，明昇壹城二期 8 棟開盤，均價為 10062 元每平米，比二期之前開盤的所有建案均降低了一千到兩千元不等。
是不是長沙房價降了?但很快，有一些業主發現，8 棟實際在 2017 年 7 月就與 9 棟、14 棟一起進行了建案銷售明碼標價審核監製申請，也就是說，8 棟和 9 棟、14 棟屬於同一批房源。
根據目前的長沙樓市調控政策，開發商需進行 " 詢價 "(明碼標價審核監製申請)後，才能辦理預售證。根據《建案銷售明碼標價審核監製申請表》顯示，開發商需申報價格，還需建案所在區縣政府、統計部門、住建部門、價格主管部門簽署意見後，由長沙市發改委加蓋建案明碼標價監製專用章。
" 為什麽同一批房源中，價格高的都預售了，價格低的不同時進行預售呢?" 由於沒有全面的數據，一些熱心業主發動了很多業主收集開發商之前公布的公開售房資料(一房一價表等)，並整理了明昇壹城從 2017 年 7 月到 2018 年 4 月 5 個批次進行價格監製的房源數據，發現 5 批次房源都存在此類現象：價格高的先進行預售，留下價格低的不預售。
比如，根據此前預售公開的一份明昇壹城小區一房一價表和審核監製申請表，在 2017 年 11 月進行了價格監製的第三批房源中，5 棟、17 棟、20 棟、22 棟的總均價為 11185 元，17 棟價格為 12491 元，20 棟價格為 12791 元，22 棟價格為 12191 元，此三棟均已售罄，隻留下 5 棟未銷售。根據計算，5 棟的價格應該為 9348 元，截至目前，此棟未售。
2018 年 4 月的第五批房源中，1 棟、13 棟、18 棟、21 棟作為同一批次房源進行了價格監製，總均價為 11074 元，13 棟、18 棟、21 棟的單棟均價為 12001 元、11601 元、12201 元，根據計算 1 棟的均價為 8345 元每平米，目前此批房源也留下 1 棟未售。均價最高的樓棟和均價最低的樓棟差價達到了 3800 元左右。
" 在同一批房源中，價格最高和最低的樓棟價格差 3000 多，這意味著我買同樣的戶型要多花 40 多萬。" 劉先生說。
未售房源不僅價格低而且位置更好
讓業主們更不能接受的 " 怪異 " 現象是，一些同批未售房源中，價格不但更低，有些位置還比之前預售的房源更好。
業主闞先生稱，明昇壹城小區位於京港澳高速和長沙大道的交接處，按照道理，更加靠近高速的房源因有噪音等不利因素，價格會偏低。但先期賣出的房源，相比剩下的房源，不僅價格更高，而且更靠近高速。" 比如 2 棟、4 棟、6 棟都更靠近高速，比未售的 3 棟、5 棟、7 棟都要貴。" 闞先生說。
" 如果是正常的價格波動或者調控價格，我們都沒有意見，但現在是開發商並沒有一次性將同批次的房源價格公開和預售。" 一位業主稱。
記者查詢到，早在 2016 年 12 月，《長沙市人民政府辦公廳關於促進房地產市場健康發展的通知》中明確，在核發建案預售許可證時加強對載有房源、價格等預售事項的房屋預售方案的審查，同預售屋源一次性申報備案價格，不得通過分批申報價格變相漲價。積極引導價格資訊公開，形成公開、穩定的價格預期。
在 2017 年 3 月 20 日，長沙市發改委和長沙市住建委聯合發布了《關於進一步規範我市建案銷售價格行為的通知》(以下簡稱 "320 檔案 ")，其中明確房地產開發商企業需憑《明碼標價審核監製申請表》到住房建設主管部門辦理預售手續。
長髮改〔2017〕236 號《長沙市建案銷售價格明碼標價監製操作規程》中明確，企業申請詢價時，需制定一房一價表，對產品業態、裝修情況說明，合理申報棟價差、戶型價差、樓層價差。對於存在棟價差，統一進行合並詢價項目，應堅持高低對衝。
《長沙市人民政府辦公廳關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》(長政辦函(2018)75 號檔案)則進一步細化，" 已辦理價格監製的，必須在 20 日內辦理預售許可 "。
業主羅女士說，明昇壹城開發商對同預售屋源分期申報備案價格，就已經違規。從 320 檔案中，可以看到進行價格監製是進行預售的前置條件，但開發商在五批房源中，每次都是在上一批房源進行監製之後，僅留下一棟低價建案不預售，然後再次申請價格監製。最近的一次開盤中，才將第一批在 2017 年 7 月就已經進行價格監製的 8 棟預售，時間跨度長達一年，這也明顯違規。
" 政府檔案中明確了要合理申報棟價差，同批房源中差價 3000 多還能叫合理嗎?" 羅女士認為，開發商這種銷售方式也同樣違反了調控政策。
計劃以精裝形式賣未售房源
對於業主們的質疑，開發商又如何回應?開發商采取 " 三高一低 " 的銷售方式，又意欲何為?
8 月 31 日，記者以購房者身份來到明昇壹城售樓部，一置業顧問稱，目前該項目預計 9 月下旬 3 棟、5 棟會開盤，會以精裝方式銷售，價格預計達到每平一萬三到一萬四之間。而根據此前公開資料，5 棟和 3 棟早在 2017 年 11 月和 2018 年 1 月進行了價格監製，根據計算，兩棟的毛坯均價應為 9000 多元和 8000 多元。
另一名置業顧問也向記者明確，" 之後的房源都是精裝銷售，方案都已經做好了 "。為何將最便宜的早已進行價格監製的樓棟留到最後銷售?對方則無法回應。
今年 6 月，長沙市住建委、長沙市發改委正式公布了兩部門 5 月 31 日聯合印發的《長沙市新建商品住宅全裝修建設實施細則》，細則中明確，" 限房價、競地價 " 試點地塊(雙限地)等剛性需求項目，全裝修部分暫定不得超過 2500 元 / 平方米。《長沙市住宅用地 " 限房價、競地價 " 試點操作規則》於 2017 年 8 月才正式實施。
此前，長沙部分不屬於 " 雙限地 " 的建案采取高價精裝修的方式曾引起爭議。有明昇壹城業主指出，明昇壹城並不屬於雙限地，記者也未能查詢到相關資訊。如果該建案置業顧問的說法屬實，那此兩棟的精裝修部分價格將達到四千到五千元。
" 如果是這樣，那就能理解他們采取‘三高一低’銷售方式的目的，就是每次留下一棟低價毛坯房，後續再利用精裝來提高套利太空。" 有業主提出，如果開發商這麽操作，也明顯違反了《長沙市建案銷售價格明碼標價監製操作規程》中關於 " 企業詢價時需對裝修情況(毛坯、精裝)說明 " 的規定。
" 一年前已經以毛坯形式詢價，為什麽一年後又能夠以精裝形式銷售?" 這位業主質疑道。
針對所有質疑，記者多次向明昇壹城開發商長沙明昇開發有限公司提出採訪要求，一位工作人員回答稱，該公司所有銷售程式均經過政府部門審批，並拒絕就其他質疑置評。
9 月 1 日，應不滿開發商的定價、銷售方式和未及時將同時間取得價格監製的房源進行預售，眾多業主到該小區售樓部維權，但開發商依舊未出面解釋。
對於此事，本報將持續關注。
瀟湘晨報記者曹偉 實習生劉立聰
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