中房報記者 趙春林丨長沙報導
一到關鍵時刻，長沙樓市調控就“掉鏈子”。
10月26日，長沙市政府網站公布了由長沙市發改委、市住建委、市國土局、國家統計局長沙調查隊四部門聯合印發的《關於進一步完善我市新建商品住房銷售明碼標價監製有關事項的通知》（長髮改價調（2018）241號）。該檔案所明確的用“成本法”監製商品住房價格，迅速使長沙房價核價陷入輿論漩渦。10月27日上午11時，該檔案已在長沙市政府網站被刪除。
10月26日，長沙市政府網站截圖
就在10月25日，長沙中天星耀城項目獲準預售，均價約12800元/平方米。在樓市趨冷、多個建案相繼核價較低的情況下，長沙一個曾經的“地王”建案突然被審批出高價，引發輿論嘩然和社會憂慮。
“在控房價穩市場的關鍵時刻，給市場釋放出一個為‘地王’背書的信號，有明顯不妥之嫌。”長沙當地多位業內人士向中國房地產報記者表示。
2016年9月30日，經過213輪的激烈競價，浙江中天以182998萬元的成交價，一舉拿下長沙市較偏地段圭塘板塊的該宗商住用地，溢價率221.03%，刷新了長沙此前拍地的最高總價紀錄和溢價最高紀錄。
由於當時周邊住宅的均價約為6500元/平方米，該地塊高達6115.05元/平方米的樓面地價直逼房價，被長沙當地業內人士普遍用“極度瘋狂”來形容。此事件不僅引發了長沙房價的快速上漲，還受到了住建部長官的高度關注，長沙拍地應不應引進“熔斷”機制的討論也旋即展開，並於去年8月推出了“限房價競地價”措施。
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價格混戰：有人歡喜有人憂
住宅的房價核價，成了近兩年長沙開發商最頭疼的事情。
10月19日，位於長沙高鐵新城橋核心腹地的長房東旭國際預售獲批。雖然該建案是非限價地建案，但其均價約9700元/平方米、最低售價僅9215元/平方米的價格，立即使住宅限價9970元/平方米的周邊限價地陷入了尷尬境地。地方一些網絡或自媒體，甚至用“秒殺”一詞來形容這種房價核價混戰局面。
目前，在長沙樓市，高鐵新城板塊熱度僅次於梅溪湖板塊，二者均作為未來長沙城市的副中心，被業界並稱為長沙樓市的“雙雄”。
正當長房東旭國際打響樓市高性價比第一槍，各界正猜想長沙高鐵新城片區將如何迎來群雄逐鹿、建案更高性價比局面之時，當地政府部門給地處偏僻位置的中天星耀城項目批出的高價，讓部分房企又對長沙房價的上漲預期充滿了幻想。
在長房東旭國際獲準預售的同日，地段較中天星耀城項目優越、而且還具名校學區等優勢的平吉上苑建案，均價也僅9200元/平方米。
不僅如此，本月11日，在位置明顯優於中天星耀城項目所在地圭塘的濱江新城，A2地塊成功出讓，樓面價達到了6500元/平方米，住宅限價也僅11500元/平方米。而且A2地塊被要求按照裝配式技術建造、海綿城市設計要求等實施，對控成本更是提出了挑戰。
“中天星耀城項目被突然核出高價，很明顯是在為‘地王’背書，應該是採用了成本法核價機制。”當地消息人士透露，此舉有為穩定或助推地價之嫌，為接下來長沙加快推地鋪路。
今年5月3日，長沙市發改委、市住建委、市國土局印發的《關於限價商品住房銷售價格（成本法）監製流程的通知》檔案明確，限價商品住房銷售價格（成本法）監製包括樓面地價、前期工程費、建築安裝工程費審核等。不過，該檔案強調，長沙市用成本法監製限價商品住房銷售價格，是為了精準施策房地產價格調控。
“樓面地價反正能入成本進行房價核價，這其實是在變相鼓勵長沙房企可以不計成本地任性拍地。”據知情人士透露，中天星耀城項目早在今年4月就大張旗鼓地進行銷售宣傳， 由於向政府部門詢價不理想而擱淺上市，但因未獲得預售許可證就涉嫌違規宣傳，被當地聯合執法部門責令改正。
今年4月，長沙中天星耀城項目涉嫌違規銷售的宣傳截圖
5月，長沙市有關部門頒布了成本法房價核價措施，該項目更是加快了入市造勢步伐。10月12日，長沙消防在曝光首批消防安全不良行為時，中天星耀城一期項目不按照消防技術標準強製性要求進行消防設計被曝光。
然而，頗具諷刺意味的是，半個月後的10月26日，長沙市住建委還在中天星耀城一期項目設立“2018年下半年長沙市建設工程品質常見問題專項治理示範工程現場觀摩會”主會場，組織質監人員前往觀摩學習包括消防永臨結合在內的施工工法。
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核價不公：名企或退出長沙市場
按照昨日公布的長沙市新建商品住房銷售明碼標價監製思路，去年6月29日之後，已有銷售的建案，按原監製價格；沒有銷售的新建案，按“成本法”進行監製；“雙限地”建案則由市土委會確定售價；以上三種均不行的，則采取“價格會商”。
去年6月29日，長沙市發改委、市住建委、國家統計局長沙調查隊聯合印發了《長沙市建案銷售價格明碼標價監製操作規程》（長髮改（2017）236號），詳細規定了建案申請“價格監製”的六大流程，要求項目在申請預售許可證時，2016年10月有銷售的，申報單價不得高於該項目2016年10月分面積段銷售均價；2016年10月無銷售的，申報單價不得高於同質可比項目2016年10月分面積段銷售均價。
由於實施了新盤新辦法、老盤老辦法，加上使用了不少安置房對衝了部分建案的房價，長沙市的房價雖然近年來漲幅不少，多次面臨問責壓力，但在上報的房價均價數據上，表面上還能勉強應對。
今年5月，長沙市頒布措施，對限價商品住房實施成本法監製銷售價格，市場上開始出現“長沙未來房價將為‘地王’背書”的聲音。由於全裝修政策給房企變相漲房價開了口子，長沙房價上漲的預期增強，捂盤惜售等行為進一步加劇。
“10月份這個成本法核價，表面上看是給房價兜底，其實是在給‘地王’鑽空子。在變相鼓勵房企高價拿地的同時，也給新舊建案造成更大的不公。”長沙某外來知名房企負責人指出，長沙的房價核價已讓不少房企怨聲載道，甚至被指有利益輸送之嫌，碧桂園、恆大等外來名企在長沙暫停了拿地，已有外來知名房企在考慮退出長沙市場。
該負責人所說的10月份這個成本法核價，指的是前述長沙市政府網站10月26日公布、10月27日又刪除了的《關於進一步完善我市新建商品住房銷售明碼標價監製有關事項的通知》。
同時，中國房地產報記者注意到，10月份長沙土地市場已明顯降溫不少，今年長沙市的土地出讓計劃能否完成，仍是一大疑問。
在他看來，長沙在高鐵時代國家經濟布局重新調整的機會中，其實是佔據了一個重要的甚至是領先的位置，但長沙的房地產發展水準相對同類城市滯後了不少。
“正是基於長沙樓市有更大的發展太空而來，但當地樓市調控政策的隨意性和不可持續性，弄得不少房企尤其是外來品牌房企在長沙市場無所適從，甚至很難達成集團下達給地方的年度銷售目標。”該負責人表示，看重長沙這個市場，不一定就是短期內追求多高的利潤。
事實上，浙江中天2016年9月拿下長沙這一圭塘“地王”項目之前，其長沙公司負責人就曾向媒體透露，該公司在洋湖板塊項目可能要巨虧近2億元。
在長沙樓市，一邊是房價虛高盤的推出，另一邊卻是低價高性價比建案預售許可證的遲遲未獲審批。
同樣是地處長沙市高鐵新城的某外來房企的項目，其置業顧問近日在面對谘詢不斷的看房者時，顯得滿臉的無奈。
“我們的預售許可證申請很久了，也沒見下來，這麽高性價比的建案，我們也想早點推盤啊。”置業顧問解釋說。
此前的8月15日，湖南省委常委、長沙市委書記胡衡華在率隊赴市住建委調研促進房地產市場平穩健康發展工作時強調，要進一步加強長官、形成合力，把穩地價、穩房價、穩預期的主體責任落到實處。
“要加強督查，高度關注下階段房地產市場調控的情況和效果，對責任不到位、工作不力的，堅決啟動問責。”胡衡華指出。
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