中房報記者 趙春林丨長沙報導
這是政府和市場沒有預料到的事情。
3月14日，位於長沙高鐵新城的新城吾悅廣場項目部分樓棟住宅加精裝修後，起價僅9888元/平方米，比該項目之前毛坯限價9971元/平方米價格還低，讓業界頗感意外。
另外，長沙有相當部分限價建案開盤去化率不足50%，開盤一兩個月後，仍有余房可認購。
從相關數據來看（湖南中原數據平台統計），以長沙金地香樟悅府為例，其憑借相對優越的地理位置、親民的售價，去年12月18日首次開盤時去化率雖高達83%，但同樣位於該市雨花區金科集美天辰項目，作為長沙市試行“限房價、競地價”出讓的第一個“雙限地”項目，今年1月11日首次開盤時，去化率卻僅為11%。
實際上，售價比市場價便宜的限價房理應更好賣，但這些過去頂著“天花板”價格賣、“閉著眼買也能賺錢”的限價房如今在長沙開始“遇冷”。
戶型偏大、精裝修“貨不對板”以及購房需求減少成為限價房“遇冷”的主因，市場與政府也在思考如何打破這一僵局。
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市場觀望氣氛漸濃
推出“雙限地”出發點，本來是抑製高房價、滿足剛需客購買力、穩定市場預期。但長沙之前出讓的不少“雙限地”，開發商主推的卻是超大戶型非剛需房源。
以長沙樓市熱點區域梅溪湖片區的限價建案為例，住宅戶型整體偏大。比如，福晟翡翠灣項目住宅推出的是316平方米～381平方米超大戶型毛坯大平層，限價9970元/平方米，一套住宅總價高達315萬元起。這對長沙真正的剛需購房者來說，無疑非常吃力。
該項目去年12月20日開盤，到今年2月中下旬還有房源在售。周邊的華潤琨瑜府“雙限地”項目，推出的住宅是164平方米大戶型，開盤當天也是去化平平，去化率僅64%。
長沙一些建案置業顧問告訴中國房地產報記者，一方面，隨著房地產市場重回“買方市場”，長沙在可售房源增加的同時，具備購買資格的有效需求在減少，市場觀望氣氛漸濃。去年底以來，各建案看房人數明顯下降，一些建案又開始主動與渠道商合作，加大攬客力度。另一方面，由於樓市調控並未明顯松動，一些住房改善型需求意願強烈、具備購買能力的購房者，卻缺乏購房資格，直接導致大戶型房源成交困難。
“去年、前年，有些房企強烈看好長沙樓市後續預期采取不理性競價，拿到‘雙限地’後發現樓市並沒有想象中的好，捂盤又不行，多賣又多虧，就采取了放緩開盤節奏、多推大戶型的辦法。”長沙當地業內人士分析說，由於不少限價房單價在1萬元/平方米上下，但樓面價和售價之間的差價多的有近5000元/平方米，少的卻不到2000元/平方米，算上建安、行銷、財務成本和稅費，拿地企業可操作利潤空間很小，不得不通過做成大戶型方式來攤低單價成本，導致真正剛需購房者，面對高額總房款只能望房興歎。
中國房地產報（微信ID：china-crb）記者通過查詢資料發現，福晟翡翠灣項目用地是2017年12月26日出讓的梅溪湖F-20地塊（[2017]長土網054號），當時經過46輪競價，在溢價44.5%之後出讓，折合樓面地價7088元/平方米。也就是說，該限價建案住宅單價售價與樓面地價之間的價差，僅2882元/平方米。
由於住宅被限價，有的開發商甚至靠調高商業公寓售價來彌補或增加利潤。
長沙福晟翡翠灣項目行銷中心工作人員告訴記者，目前該項目正在推商業性質的毛坯公寓。雖然建築面積只有38平方米～80平方米，但其宣稱，由於與住宅一樣帶有入學指標，公寓（毛坯）單價已過2萬元/平方米。
不過，春節過後，長沙新推的一批“雙限地”，已在出讓條件中對剛需戶型比例作出了規定，基本上要求144平方米以下的住宅戶型不少於60%，優先首套剛需購買，或是為了避免“雙限地”住宅出現大戶型扎堆現象。
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精裝房，一個兩難的選擇
自2017年8月長沙市住宅用地試行“限房價+競地價+搖號”政策以來，“逢雙限地必熔斷”在長沙土拍市場已成為常態。每推出一宗“雙限地”，基本上能吸引數家甚至數十家房企參與競拍搖號，長沙土拍市場達到了空前火熱程度。
“開發商當時看中的不僅僅是限價房價格不高，對賭的更是限價房背後，長沙全裝修政策帶來的利潤空間。”長沙一位不願具名的房企負責人透露，由於當地政府個別部門監管缺失，部分全裝修建案已擾亂了正常樓市秩序，導致長沙全裝修政策在推進過程中搖擺不定，使開發商和購房者陷入“兩難”甚至是對立。
去年5月17日，長沙卓越以8135元/平方米樓面價，競得了編號為[2018]長沙市025號的地塊。由於其住宅（毛坯）售價限價與樓面地價之間價差僅為1765元/平方米，當時業界普遍認為，該開發商必然會在住宅全裝修或商業方面動腦筋，否則難以避免虧本，甚至是以工程質量偷工減料為代價。
當下，儘管長沙基本暫停了全裝修項目價格備案，但也有“雙限地”項目在採用精裝修房形式銷售。只是目前在長沙市場，由於部分建案全裝修質價嚴重不符，購房者對於精裝修房態度褒貶不一，接受度普遍不高。
從當地樓市去化數據也可以看出，毛坯限價房明顯比全裝修限價房賣得好，全裝修限價房在長沙樓市並不叫好。地段較好的“雙限地”項目，通過精裝溢價彌補或提升了利潤空間；而地段缺乏優勢或區域競爭較為激烈的“雙限地”項目，不僅沒有頂著“天花板”價格銷售住宅，反而已開始降低身段優惠跑量。
“長沙‘雙限地’主要考驗的是在土地掛牌出讓時，房企能不能理性競價，其出路與做不做全裝修有很大關係。”有當地房企人士坦言，由於長沙購房者對於全裝修接受度普遍不高，“雙限地”開發商若不做全裝修，去化速度更快，但可能會虧本；若做全裝修，建案去化又會受影響，對開發商而言是一個兩難選擇。
不僅如此，長沙樓市全裝修維權隱患仍未排除。由於被指質價不符、監管缺位，導致遺留在行銷環節和工程質量等方面的問題，在今年下半年逐步迎來建案交付後，或會頻繁“暴雷”。對此，長沙個別房企已有充分預估。但下階段，長沙如何疏導應對全裝修建案集中交付時頻發的維權事件，是擺在當地政府面前一道不小的難題。
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責任編輯：馬琳 劉凱
審讀：戴士潮
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