中房報記者高欣丨上海、杭州報導
國慶節後的一個多月時間，李平（化名）收到了5通來自杭州不同售樓處打來的電話，內容大體相似，“李小姐，我們現有XX套優質房源，是否有興趣來看一下，不用搖號。”
李平雖工作、生活在上海，但在杭州樓市最火熱的階段也曾去看過幾個當地熱賣的項目，動了在杭州置業的心思，只是隨著搖號等樓市新政頒布便打消了這個念頭。從售樓處置業顧問熱情的語氣中，李平感受到，現在杭州樓市的氛圍與先前火爆時期的狀態已大不相同。
9月開始杭州樓市就已有了降溫的跡象，到10月，這一趨勢愈演愈烈，樓市甚至比當地氣象更早一步入冬。此前一直人流不斷的各大售樓處開始變得冷清，置業顧問們開始掏出手機，撥出一通通推銷電話。
的確，如今樓市的巨大反轉正在杭州悄然上演。據浙報傳媒地產研究院統計，2018年10月，杭州市區總計成交建案7790套，為近20個月以來的成交新低。同時，建案成交量也創下了近6年來的同期最差成績。“銀十”旺季成交不但不理想，甚至比2月這樣的淡季成交量還低，對於杭州而言實屬反常。
━━━━
“流搖”危機
在杭州樓市成交明顯下降的背後，還有多個新開項目籠罩在去化困難的“沼澤”中無法自拔，甚至有“流搖”現象頻頻發生，與之前熱賣項目的“萬人搖”形成巨大反差。
從4月25日杭州首個項目搖號開盤至今，杭州的購房“搖號時代”已開啟半年有余，“流搖”也並非新鮮事。早在5月29日，杭州就出現了第一個“流搖”項目。位於臨安的“苕溪壹號”在當期開盤136套小高層房源，均價在19185元/平方米，由於登記人數不足，搖號中簽率鋼彈256.60%。從此，杭州市臨安區的樓市持續降溫，相繼出現“流搖”建案。
值得注意的是，在9月之前，杭州“流搖”的項目主要集中在臨安和富陽，以及市區總價在千萬元以上的排屋別墅產品。但9月以來，新開項目“流搖”的頻率增加，“流搖”項目位置開始向市中心延展。到10月，甚至出現面積90平方米左右的剛改項目也陷入窘況。
例如，位於錢江新城江河匯流區的金隅中鐵諾德·都會森林，首次開盤226套房源，均價58865元/平方米，僅有194戶家庭登記。而位於蕭山市北板塊的新城瓂雋·公館，近期加推80套房源，均價31356元/平方米，最終申購家庭登記總數為零。
據網上公開數據不完全統計，截止到10月31日，杭州8月10盤“流搖”，9月“流搖”13盤，到了10月“流搖”的項目突破了20個。杭州從搖號開始至10月底，已有49個項目遭遇“流搖”。
甚至在“流搖”的重災區還出現了同一項目先後兩次“流搖”的情況。碧桂園中梁·鳳鳴公館項目在10月13日開盤18套小高層房源，僅有17組客戶登記，中簽率達105.90%。隨後10月28日，該項目再次開盤21套同類型房源，情況更加冷清，最終僅有4組客戶登記，中簽率飆升至525.00%。
除了臨安，良渚板塊在經歷過融信瀾天和萬科未來城兩個“萬人搖”紅盤開盤後，區域內同類型產品去化遭遇重創。尤其是在售及待售的洋房和排屋類產品，中簽率一路走高。以中糧夢棲祥雲為例，該項目首次開盤中簽率為16.9％，第二次開盤中簽率攀升至67.4％，而近期的一次加推已不再需要搖號。
除了“流搖”項目數量明顯增加，杭州還有一部分項目雖然並未“流搖”，但搖號中簽率有所提升。有公開數據統計，10月，杭州市區的新房搖號平均中簽率為67%，環比9月上漲了約16%，持續創下搖號新政以來的中簽率新高。
━━━━
市場預期轉變
在政策松動及資金寬鬆背景下之下,杭州樓市自2015年起明顯回暖,2016年建案月均成交同比大增45%,創歷史新高。隨後，受9月限購限貸等調控政策的影響，火爆的市場趨於穩定。不過儘管2017年杭州的月均成交面積略降至126.7萬平方米/月，但仍處於歷史第二高水準。
2018年前4個月市場續熱後，公證搖號規定進入市場，整體局面依舊積極。可到了下半年，杭州購房者對市場的預期改變明顯，個別項目的去化危機，更是讓杭州樓市的氛圍急轉直下。
一位長期關注杭州樓市的業內人士認為，很明顯目前購房者的觀望情緒越來越濃，很多想出手的也會因為市場成交的下滑開始猶豫，同時“流搖”也在加速樓市降溫。在此背景下，配套不夠成熟、完善板塊的短板會更加明顯，面對購房者挑剔的眼光和謹慎的選擇會更加難過。預計在多重壓力積累下，房企的心態會有調整，甚至會對部分去化不理想的建案采取優惠、促銷的手段。
據杭州某在售項目置業顧問透露，從9月開始，各大項目在開盤搖號後購房者的棄選比例也在增加。實際上，購房者哪怕搖到號，也不再一頭熱地下單購房，態度變得更加謹慎、理性，且更注重產品性價比。
“近期好多項目都很少人去登記，市場變化挺大的。我們作為購房者也會擔心遇到買完房子項目就降價的情況，所以打算再觀望一段時間。”購房者張先生表示。
據透明售房網數據顯示,杭州市自2018年4月開啟公證搖號以來,5月、6月需搖號新推建案佔整體新推建案比例保持90%以上,市場參與積極度高；7月該比例降至85.2%,8月持續下跌，“金九”雖有所回升,但仍低於上半年水準。
與此同時，房企的市場預期也在改變。“當下杭州各板塊行情的變化，實際上都是大的市場預期改變之下的問題。”浙報傳媒地產研究院院長丁建剛認為，房企原本指望價格放開，但在購房者的預期改變之後，限制的價格和市場實際價格差距迅速縮小，繼續等待變得失去意義，因此有部分開發商開始搶跑。
從克而瑞浙江區域發布的《2018年1~10月杭州房企TOP20》排行來看，萬科、濱江、綠城依舊佔據流量銷售金額榜單的前三位，且TOP3房企排序較1~9月的流量榜單並未發生變化，整體頭部房企的集中度進一步提升。從9月開始萬科在杭州搶跑的動作就已經非常明顯，全力搶收，多個項目相繼入市為其確保江湖地位。而本地房企濱江則開盤果斷，一旦獲取預售直接開盤，概不拖延。
事實上，今年以來，杭州預售證申請節奏加快,同時發放速度也有所提升,下半年月均批準預售面積達129.1萬平方米,處於2015年以來的最高水準。考慮到限價及市場降溫因素,加快開工、推盤、銷售成為了開發商當下較為理智的選擇。
據透明售房網不完全統計，11月杭州預計將有近30個建案推新房源，且全是住宅，而其中首次開盤的項目超過半數。
不過丁建剛判斷，市場預期的改變很難瞬間逆轉。加之房地產市場以外的巨集觀經濟、貿易摩擦、股市、匯市等方面的影響，預計至今年年底，甚至明年年初的可預見的未來，房價上漲的可能性非常小，價格下跌或將是大概率事件。
（圖片來源網絡，版權屬於作者）
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室