調控加碼新房銷售將公開搖號 杭州房企惜售一房難求

　　調控加碼新房銷售將公開搖號 杭州樓市：房企惜售“一房難求”

　　張玉，石英婧，毛中楠

　　石英婧 江、華僑城等房企都是首季度在杭州斥資最多的代表。

　　“G20後、亞運會前”的杭州，樓市一路高歌，成為眾房企“兵家必爭之地”。據中國指數研究院數據顯示，從城市排行榜來看，2018年首季度，杭州以923億元土地的成交總價位居榜首，超越北上廣深4個一線城市，其中龍湖、保利、濱江、華僑城等房企都是首季度在杭州斥資最多的代表。

　　連日來，《中國經營報》記者實地走訪杭州淮礦東祥元府、綠城翡翠城·梧桐郡、濱江鉑金海岸、中國鐵建國際城、旭輝寶龍東湖城等多個項目。採訪中了解到，在杭州樓市異常火爆的當下，部分房企惜售情況嚴重，限價政策導致一二手房產生嚴重的價格倒掛，進一步推高一手房市場，同時滋生關係戶、“號子費”“一手房更名”等市場亂象。

　　對於項目銷售過程中存在的種種亂象，記者先後致電致函杭州濱江房產集團股份有限公司、淮礦地產有限責任公司、中國鐵建股份有限公司相關方面。濱江地產方面表示目前正在核查項目上的問題，將於後續詳細回復。淮礦地產方面在收到採訪函後尚未給出回復。中國鐵建董秘辦相關人員未給予回復。

　　在這樣的背景之下，政府也加碼調控整飭樓市亂象。繼3月29日宣布將對商品住房公開搖號全程公證制度之後，4月4日，杭州市住房保障和房產管理局再次公布關於實施商品住房公正搖號公開銷售工作的具體細則，嚴厲懲治違規行為。

　　火爆樓市購房難度加大

　　杭州統計資訊網數據顯示，2018年1~2月，杭州市預售屋銷售面積快速增長。全市建案銷售面積248萬平方米，增長29.2%，增幅較去年同期提高22.5個百分點；其中預售屋銷售面積216萬平方米，增長47.3%，增幅較去年同期提高45.8個百分點，佔全市銷售面積87.0%，佔比較去年同期提高10.7個百分點。

　　中國指數研究院杭州分院副總經理高院生告訴記者，2017年，杭州商品住宅全年銷供比為1.35，處於供不應求的狀態，為穩定市場成交，樓市基本處於減緩供應狀態，直至年關才大量入市，11月和12月的上市面積佔到全年的30%。供求失衡下，可售一路走低，庫存告急。截至12月底，杭州商品住宅庫存量僅為364萬平方米，出清周期3.38個月，供應依然不足；僧多粥少，購房難度也不斷加大。

　　在此背景下，房企惜售心理嚴重。日前，記者在實地走訪中了解到，位於杭州市江乾區彭埠鎮的東祥元府（推廣名：淮礦·東元府）項目已無房源可售，不過，據杭州透明售房網數據顯示，截至目前，東祥元府總房源613套，可售290套。

　　此外，相江公寓境心苑（推廣名：濱江·鉑金海岸項目）售樓處也表示已無房源可售，不過，據杭州透明售房網數據顯示，截至目前，濱江·鉑金海岸項目總房源416套，仍有6套可售。

　　杭州樓市的火爆也蔓延至土地市場。3月29日，杭州余杭出讓三宗住宅用地，均刷新了板塊最高樓面價，一日誕生三地王。3月30日奧體地塊創下杭州拍地史上耗時最長紀錄，20多家房企爭相出手，從30日下午13：30分一直拍到31日凌晨1：30分，最終經過499輪報價，央企保利以總價100.99億元競得，樓面價32277元/平方米，溢價率47.61%。

　　有業內人士稱號子費最高被炒至50萬元

　　樓市火爆之下，房企惜售心理也暗中滋生了“關係戶”“號子費”等各種違規現象。一位杭州本地從事地產行業的人員告訴記者，自“3·29”新政頒布後，所有建案均在觀望等待。政策頒布前，倒賣房號現象非常普遍，其中最為火爆的錢江新城板塊，房號至少50萬元。而較為偏遠的蕭山板塊，房號也要10萬元到20萬元。

　　在東祥元府項目售樓處對外公布無房可售的情況下，有杭州本地中介向本報記者介紹稱，可以通過交一定的號子費拿到房號，並表示3月底有業主繳納70萬元號子費拿得兩套房號。

　　對於上述現象，本報記者多次致電致函淮礦地產有限責任公司，截至發稿，未收到回復。

　　不過，記者注意到，東祥元府售樓處門窗玻璃上貼的一張落款為2018年3月15日的提示稱，公司未與任何銷售中介合作，謹防上當受騙。

　　事實上，貼出告示辟謠“號子費”的不僅淮礦東祥元府項目。位於杭州市余杭區五常大道的綠城·翡翠城項目也貼出公告表示近期公司發現並收到反映，有個別房產中介及個人冒用翡翠城梧桐郡代理商名義進行梧桐郡（二期）房源申購名額落位並要求提交資料，收取高額費用。

　　“我司現鄭重聲明，杭州翡翠城房地產開發有限公司所開發的梧桐郡從未委託任何網站、中介、代理機構或個人從事或進行內部申購、名額落位、提交資料等行為；更未與任何部門或個人簽訂委託出售協定。”公告稱。

　　除了“號子費”亂象頻現，部分項目同時存在一手房更名等現象。日前，記者在實地走訪位於杭州市拱墅區石祥路239號的中國鐵建國際城時從相關銷售人員處獲悉，除了部分抵押的房子，基本已無房可售。據中介人員介紹，前述房源均是項目施工時用以抵押貨款或長官預留的，目前整個建案銷售回款正常，故再次銷售。但購房時需要簽兩份合約，並且繳納每平方米1萬多元的差價費。中介人員表示：合約上按照備案價與開發商簽約，額外的費用需要一次性付給原房主，再由開發商進行更名，除此之外不再收取其他費用，可以繼續走網簽，辦房產證、落戶等正常程式。

　　另據項目銷售人員向記者表示，中國鐵建國際城在銷售最初期，是捂盤賣的，頂樓的躍層，基本不推向市場的，或者由管理層直接預留下來。

　　公司對上述一手房更名現象是否知情，項目運營過程中又為何會出現以房抵押貸款的情況？對此，記者先後多次致電致函中國鐵建股份有限公司相關負責人，截至發稿，未收到回復。

　　重拳整飭違規新房銷售公開搖號

　　“號子費出現的根本原因一是供不應求，房子變成稀缺產品，開發商從中就會有巨大的利益差。其次，限價導致的一二手房價格倒掛會產生巨大的套利太空，從而滋生各種亂象。”資深地產觀察家、地產杭州客創始人李永生告訴記者。

　　據李永生介紹，作為最熱門的區域，奧體板塊周邊的均價在4.5萬元/平方米左右，但是新房基本上限價3.5萬元/平方米左右，中間有1萬元價差。“這會產生明顯的套利太空。一些不具備購房資格或不想買房的人也會湧向購房大潮，很多本來不是有需求的也被刺激出來了。”

　　此外，在杭州好地研究院執行院長方曉泉看來，號子費等樓市亂象頻發的原因還在於杭州從2017年開啟的大規模拆遷，“因為採用貨幣化安置政策，拆遷款上千萬，拆遷戶拿到錢後需求集中爆發，拆遷款剛好全款支付房款，買斷了新建案甚至二手房，同時他們對價格敏感度低，所以完全接受號子費，以及二手房貴幾千這樣的條件”。

　　據悉，杭州市副市長繆承潮在作2017年工作報告時曾提及，“2017年，杭州城中村改造工作快速平穩推進，全年完成整村征遷‘清零’69個村，征遷59796戶，整治5098戶，開工建設安置房約423萬平方米、竣工約627萬平方米，回遷安置10367戶。”

　　面對杭州樓市交易中出現的種種亂象，3月28日，杭州市住房保障和房產管理局發布公告表示，針對近期商品住房市場出現的炒賣房號、捆綁搭售等違規行為，市有關部門高度重視，一方面開展專項整治行動，對涉嫌企業、個人進行約談調查，從嚴打擊各類違規行為。同時，將采取公開搖號全程公證的方式，以切實規範市場銷售行為，維護市場秩序，保障消費者合法權益。

　　4月4日，商品住房項目公證搖號細則發布。通知重點提及，房地產開發企業採用公證搖號方式公開銷售商品住房，應在申領建案預售許可證前制定商品住房公證搖號公開銷售方案，一次性公開銷售當期準售房源。房地產開發企業應在銷售現場公示購房意向登記方案，明確購房意向登記起止時間、地點和條件，意向登記條件應符合相關規定，不得設定有利於內部人員、關係戶等購房的條款。通知同時提及，房地產開發企業必須嚴格確保選房結果與網簽名單一致，不一致的不得報送網簽，房管部門不予辦理網簽備案手續。

　　“號子費這種事情由於其違法成本較低往往查不勝查。這種事情通過法律政策手段其實是很難去扭轉的，只有通過搖號這種手段來從根源上進行遏製。”李永生說道。

　　記者注意到，從搖號意向公布到細則頒布的8天時間裡，杭州樓市成交異常火熱。克而瑞數據顯示，3月28日至4月3日，杭州市區新房共成交了3563套。主要成交集中在3月29日和3月30日這兩天，近2000套成交。其中，3月29日單日成交1034套，為2018年以來成交量最高的一天。

　　高院生同時提醒，搖號政策頒布之後，樓市違規行為會有所緩解，但投資套利太空仍然存在。 在“搖號”加大資本和資源充沛者購房難度的時候，享有“搖號優先”資格者代持、眾籌行為必然會出現。此外，剛需誤傷、置換風險大，衍生資源錯配等現象也需要警惕。短期來看，搖號增加新房獲取難度，造成二手房遭哄搶，價格飆升。但長期來看，二手房價格高企的情況下，剛需、投資者都會參加搖號，二手房的市場反而變得冷清，成交市場熱度也會有所下降。

責任編輯：關海豐