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杭州樓市火爆買房將搖號 房價受限房企囤土地不上市

  杭州樓市火爆買房將“搖號” 房價受限房企囤8成土地不上市

  ■本報記者 王海春 於玉金 上海報導

  因為對杭州樓市上漲預期強烈,杭州相關部門不得不再次出手,買房得搖號。

  通過官方微博“杭州住保房管”,杭州市房管局3月29日表示,接下來將對杭州商品住房銷售公開搖號全程公證制定規則。

  杭州地產分析人士認為,杭州建案搖號買房,與一些建案通過推售車位、茶水費等線下加價,規避監管有關。“因政府部門對新房售價管控嚴格,所謂推售車位,某種程度上被開發商當成補償房產溢價的方式。”

  市場看多杭州樓市,但建案的供應被指趕不上需求的增長。其實從2016年以來,杭州出讓了大量土地,但這些土地並沒有形成有效供應,而是被開發商囤積在手中。據浙報傳媒地產研究院監測,2016年下半年以來一年土地未上市佔比高達82.1%;即土地真正上市的比率還不到18%。

  開發商線下加價規避監管

  “針對近期商品住房市場出現的炒賣房號、捆綁搭售等違規行為,市有關部門高度重視。一方面開展專項整治行動,對涉嫌企業個人進行約談調查,從嚴打擊各類違規行為。”杭州房管局3月29日通過官方微博表示,為維護杭州房地產市場秩序,接下來將采取公開搖號全程公證的方式,來規範杭州房地產市場的銷售行為。而搖號的具體辦法,將於近期公布。

  據了解,接下來杭州將對房地產銷售開展專項整治行動,對涉嫌企業個人進行約談調查,並從嚴打擊違規的行為。

  杭州業界人士告訴記者,杭州此次即將展開對房地產市場秩序的整頓,與開發商線下加價有直接關係。

  在熱點城市買房難,在杭州能按預售證價格買到房,更難。難點在於,雖然開發商拿到相關政府部門審批的價格,卻往往通過變相加價,增加了購房的總價格。

  杭州一位地產界人士告訴記者,從去年到現在,杭州新房市場基本上長期處於賣方市場。不是購房者選房,而是開發商在選購房者。

  杭州樓市有多熱?對於那些位置不錯的熱門建案,去年春節之前在杭州想買到房,全款付清是起步條件。

  “想選樓層或是好點的房型,不向開發商遞條子,恐怕是沒的選。一些不那麽熱門的建案可能不需要全款付清,但首付的起點,在六成以上。問能不能打個折的,根本買不到房。”

  被認為性價比較高的建案,則往往以“茶水費”、“買車位”等名義,增加總價格。

  據了解,杭州一些建案在賣房時,售樓人往往會向購房者推銷出售車位。而一個車位約在20萬—30萬元,價格高的甚至可以達到40萬元。

  對於為何要推售車位,一家研究機構人士告訴記者,這與開發商欲通過線下加價的方式來實現加價有關。

  “杭州去年對新房預售價格管理相當嚴格。建案銷售時要按照拿到預售證的備案價格銷售,漲幅不能超過一定幅度。但開發商認為政府對價格管理較嚴,壓縮了其利潤太空,因此一些建案在銷售時會通過賣車位、甚至所謂‘茶水費’的名義變相加價。這種線下通過其它加價的方式,往往會避開相關部門的監管。”前述杭州機構說。

  82.1%土地未上市

  有杭州購房者認為,所謂的買車位、茶水費,有些像建案買房號的味道。

  “具備購房資格,但買房的時候售樓處卻增加了一些莫明其妙的條件,在我們看來就是為了加價。”一位購房者認為。

  而開發商則認為價格管得嚴。

  “土地成本就不低,加上建安成本、貸款利息和公司運營成本,利潤過低。一些項目如果地價較高,在嚴格的預售證價格管理下,個別項目甚至算不過账來。”杭州一家房企市場部人士說。

  買方難以接受開發商變相線下加價,開發商表示生意難做;在研究人員看來,一方面在於房企拿地成本高企致使項目成本居高不下,再者與市場看多樓市的強預期有關。

  而對杭州樓市看多的強勁預期,與杭州當前的發展時期密切相關。杭州正處於G20後亞運會前城市建設的高速發展期,基礎建設投入規模和數量可謂空前。

  “隨著城市功能越來越完善,杭州和浙江人都認為杭州房價還會再漲。如果開發商認為房價回落,即使相關部門對預售管得再嚴也不太可能加價,更多是想把資金回流到公司。但在市場認為房價還會漲的背景下,開發商希望賺得更多,因此才會規避相關部門的監管在線下通過多種名義加價。”杭州中指院一位分析師說。

  而在市場看多的背景下,杭州市場的供求關係也發生了變化。

  據易居研究院數據,至今年2月底杭州商品住宅庫存約298萬平米,這意味著杭州商品住宅去化周期只有2.9個月。

  杭州並非沒有出讓土地。浙報傳媒地產研究院監測數據,2016年下半年至2017年上半年,杭州出讓了689.6萬平米住宅用地。不過政府向市場提供體量不小的土地,卻並沒有在建案市場形成真正的供應。689.6萬平米的土地供應,至今有高達565.9萬平米的體量並未上市,未上市佔比高達82.1%。即真正上市的土地比例,還不到18%。

  這意味著麵粉已經賣出去了,但開發商並沒有向市場提供麵包,很多開發商也沒有把麵粉做成麵包。

  價格,成為其中重要的環節。

  有杭州房企指出,2016年出讓的土地,有很多是高價地,其中不乏地王。但在當前對新房價格的管理下,這些高價地不但不願意上市,更缺少開發項目的動力。

  “相當一部分在2016年拿項目的,想用時間換太空。拖幾年時間,等政府放鬆預售證管理、房價上漲後,再去開發和銷售。尤其在看好後市的背景下,拖著不開發,成為很多開發商一種重要的策略。”一位不願具名的地產人士說。

責任編輯:劉萬裡 SF014

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