一天連發7張預售證 杭州樓市“開閘放量”

■華夏時報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 袁曉瀾 杭州報導

7月6日，杭州連發7張預售證，引發一波集中供應潮。業內人士認為，不管是對開發商還是置業者來說，“開閘放量”都頗為有益。而在調控嚴格的當下，開發商對市場的判斷愈發理性，加速供應可能會加劇市場競爭，但不會導致杭州樓市及其他二線城市的非理性降溫。

持續放量，預售證七證連發

限購、限貸、搖號??持續的密集調控之下，上半年的杭州樓市冷靜了下來。世聯地產的統計數據顯示：2018年上半年，杭州市區（含富陽、臨安）共成交建案74889套，相比2017年上半年的88725套，同比下降了15.6%。

不過，剛剛啟幕的杭州樓市下半場，或許要隨著氣象一同升溫。

7月6日晚間，杭州連發7張預售證，2267套住宅空降市場。其中位於蕭山的碧桂園·東旭府一次性推出1266套房源，而其他如君奧名邸、通惠江南名府等項目等供應量也相當引人注目。

而在此前6月11日—17日這一周，29個建案申領了新一批房源預售證，市場新增供應量超5700套。毫無疑問，在接下來的時間裡，預售證密集發放的情況還將在杭州樓市繼續。

“放量考慮到兩點。首先放量是為了更好地促進市場供應，這也和地方政府鼓勵推盤的策略有關。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《華夏時報》記者解釋說，杭州樓市在嚴格調控的同時密集發放預售證，並非是自相矛盾的舉動：“限購本身是限制炒房需求，既不是打壓合理的購房需求，也不是打壓供給端的概念，與積極推盤是兩碼事。另外調控房價是主要思路，推盤增加供應就會改善，這也利好緩解房價上漲的壓力。”

中國指數研究院杭州分院副總經理高院生則直言，2016年下半年以來，杭州推出大量土地，“因為市場調控的因素導致上市節奏放緩，但企業資金回籠壓力的加大和市場搖號等政策的逐漸明朗規範，導致市場供應進入放量階段”。

同高院生一樣，嚴躍進也提到了企業資金回籠壓力這一原因。“限價政策倒逼房企主動推盤，否則很多房企資金回籠是有困難的。”

對於房企們來說，手中的“麵粉”需要做成“麵包”之後快速出售、回籠資金是生存之本。但在調控政策不斷加碼的當下，加之金融去杠杆等因素，眾多開發商的資金狀態並不理想，加緊出貨、增加現金流是當務之急。

“所謂放開閘門，既來自於官方對開發商的壓力，同時也來自於開發商自身。”浙報傳媒地產研究院院長丁建剛總結說，由於外部種種因素的變化，特別是中美貿易戰爆發之後，巨集觀經濟走勢存在著較大的不確定性，股市匯市雙雙大幅度下跌，加之住建部聯手七部委，查處30個城市樓市亂象等信號，使部分開發商對未來市場預期發生了微妙變化。“原來有一些被限價建案，開發商只能保本甚至微虧；部分開發商也放棄繼續等待了，了結止損。”

其提供的數據顯示，2016年下半年至2017年上半年，在杭州市區拿地的項目住宅部分（已剔除自持和部分商業）可供應量約為689.6萬平米。這些項目中迄今只有160.3萬平米領取了預售證，佔比僅23.2%；2017年下半年拿地的項目則尚未有項目上市，這部分的住宅（已剔除自持和部分商業）可供應量也約有490.6萬平米。若以套均100平米計算，這些部分的供應量高達10萬多套。

供需矛盾緩解，市場趨於理性

“不管是土地還是房源，供應增加是利好房價的穩定。對於開發商來說，主動銷售也有好處，回籠資金以後也利好後續拿地機會的增加。”嚴躍進表示，此番預售證的接連“開閘放水”，無疑將在一定程度上解決杭州開發商們的燃眉之急。

對於購房者而言，這也顯然是個好消息：此前，在政府對一手房市場密切關注、嚴格限價之下，杭州一手房的價格相對較低，價格增長幅度也相對較小。在一手房限價政策下，造成杭州一、二手房價格明顯倒掛，新房“搖號”中簽概率較低，如位於良渚的未來公寓，662套房源有15168組客戶，中簽率約4%，購房者對於一手房房仍趨之若鶩，新房供不應求。

一方面增加一手房供應量，另一方面，杭州樓市也顯示出更大的政策調控力度和打擊炒房的決心。例如，6月底，因為九龍倉·瓏璽項目公證搖號公開銷售過程中出現三家企業同時中簽，且這三家公司屬於同一個實際控制人的情況，導致6月26日杭州頒布樓市新政：在住房限購區域範圍內，暫停向企事業部門及其他機構銷售住房（含商品住房和二手房）。

高院生認為，這些政策加上一手房的大量供應，“可以適當緩解短期新房市場的供不應求的矛盾，平抑市場一房難求的熱度”。與此同時，“保證市場活躍度，又能將樓市熱度調節在可控範圍內”的調控初衷也得以保存。

丁建剛強調，從市場表現來看，杭州近期土地放量供應既符合市場調控，加大供應量的邏輯，也表現出地方政府賣地心切。而“部分開發商對未來市場預期發生了微妙變化”，也推動杭州樓市“理性”的一面正逐漸凸顯。例如，7月6日當日包括主城區和余杭區在內共10宗地塊成功出讓，相比之前出讓價格就有所回調。其中由中海競得的翠苑XH0908-02單元（原杭師大美院）地塊，溢價39.19%，樓面價36894元/平米，而同片區上一次成交地塊（中冶翠苑項目）樓面價則達到了39571元/平米。一位不願具名的房企負責人向《華夏時報》記者表示，由於公司規定，自己不便分析杭州樓市的未來走勢，但是“政策性的東西，我們肯定是支持的”。

值得一提的是，杭州樓市開閘放量的舉動也讓許多人開始擔心“杭州或將拉開二線市場降溫的大幕”。不過，業內人士對此有著不同的看法。

“杭州樓市當前是持續受抑製的，所以說降溫的概率不會太大，因為目前樓市是在原有暴漲的情況下抑製的，但潛在需求還是很大的，下半年市場以規範為主。”嚴躍進認為，近預售屋地產調控政策持續收緊，包括棚改貨幣化安置的力度減弱，都會影響未來的市場預期。杭州本身有過周期性波動，一旦建案存量趨於穩定，價格便不會持續上漲，存在降溫的可能，但“是否要降溫，要看2019年是否會出現一波新的包括加息等政策“。

高院生表達了類似的看法：“市場供應的大量入市成為市場降溫的先天條件之一，但不是唯一條件，市場能否降溫還取決於需求方對市場的各方反應，不過個人預測三季度有望成為二線城市熱度的轉捩點期。”

“在過去的兩年中，杭州幾乎是二線城市中最為堅挺的城市。經濟走勢的不確定性，一定會影響到樓市。”丁建剛覺得很難說是杭州拉開的降溫大幕：“可能只是杭州樓市，更受關注、敏感度比較高而已。”

值得注意的是，嚴躍進提醒說，增加供應的同時，杭州市場也需要警惕一些風險，例如投資投機需求過大可能會引起價格波動等。高院生也強調：“這意味著後期市場的競爭開始激烈化，尤其是高價區域的同質建案的競爭去化存在一定的風險。”

責任編輯：袁曉瀾