切記，不要亂買學位房

文|凱風

12平方360萬，每平方均價30萬元。

這裡不是寸土寸金的深圳灣，也不是房價冠絕全國的上海黃浦江畔，而是北京西城區的老破小。

既老且破又小，沒有廚房，沒有獨立衛生間，電線交錯，牆面斑駁，均價卻高出天際，唯一的原因只有一個：

學區房。

最近，學區房的熱度一波接過一波，爭議更是層出不窮。

先是，去年年底，深圳羅湖某小學擬規定“住房面積50平以下限制入學”：面積大於50平方的學位房，居住滿一年即可入學；面積低於30平方的，居住六年方能入學。

按照相關部門的解釋，之所以出此規定，是因為學位已到極限，同時防範炒作小面積學區房。由於存在公平問題，這一規定隨即被校方連夜取消。

接著，廣州牛奶廠某建案賣樓宣傳的名校不翼而飛，被指涉嫌誤導宣傳。該項目曾以高出同片區其他建案的價格銷售，並打出配套“雙名校”作為賣點進行傳播。

隨後，南京頂級名校拉薩路小學突發校區搬遷，引發家長不滿。拉薩路小學在南京屬於金字塔尖的名校，周邊學區房價格高達8萬元，遠遠高過南京市均價。

最近，一篇名為《蘇州沒有學區房》的文章不脛而走。蘇州學區房向來火熱，然而今年高考，蘇州400分以上（江蘇高考滿分480分）的高分考生僅141人，不及南通、無錫、泰州、揚州、鹽城、南京等城市。

再接著，剛剛爆出30萬均價學區房的北京西城區，陷入高分考生全軍覆沒的傳聞。據了解，今年北京理科700分以上的共計24人，其中海澱17人，西城區僅有2人。

一邊是學區房價格居高不下、家長為名校奔走的場景，另一邊是學區房之於高考成績的不匹配、高房價付出沒能迎來高成績。

學區房陷入前所未有的尷尬。

不僅如此，學區房政策正在劇烈變動之中。

先是，廣州提出了租售同權。無論是租房還是買房，都能享受到同等的受教育權利。無論是買房還是租房，都能享受到同等學位，那麽搶購學區房的必要性就不複存在。

接著，北京多區推出了多校劃片政策。以往單校劃片，一個蘿卜一個坑，學位房價格居高不下。而多校劃片，則帶來諸多不確定性，同樣一套學區房，有可能分配到名校，也有可能分配到普通學校。入學風險的存在，讓學區房充滿著不確定性。

這兩大政策，被認為是學區房的釜底抽薪之策。然而，現實卻出現諸多吊軌之處。

一方面，租售同權尚未真正落地。在很多城市，學位房仍是就近入學的第一決定因素。有戶籍有學位房的，優先享受對口小學派位；有戶籍無學位房的，只能最後接受區域統籌。無戶籍無學位房的，只能通過積分入學，與千軍萬馬共同爭搶學位。

早在2017年，就有城市的教育部門直言不諱地表示 “租購同權”不等於租房就能上名校。在既有的教育資源分配中，戶籍、房產、學位仍舊是首要衡量因素。

一方面，多校劃片也存在諸多難題。拋開劃片公平性、就近入學的現實不說，對於北上廣深這樣的大城市，優質教育資源多集中於中心城區，這些區域無論如何多校劃片，都無法改變學區房高教育溢價的現實。

即便在北京，多校劃片已經提出幾年時間，但離落地仍有一定距離。

學區房到底還能不能買？

要想了解這一點，必須明白學區房的高房價從何而來，維持這種高房價的因素是什麽，這些因素能不能持續。

學區房高房價的背後，實質是教育溢價。同一地段，學區房相比於非學區房，普遍有20%左右的高溢價，部分名校的學區房溢價超過30%。

在一個向來重視教育的國度，每一個家長都擔心自己的孩子“輸在起跑線”上，用學位房來投票，就成了不約而同的選擇，家長願意為了所謂更好的學校支付更高的價格。

我國義務教育執行的是“就近入學”規則，一套房子對應一所學校，學校強弱懸殊，自然帶動對應的學位房價格出現差異。

在投資上，正因為教育溢價的存在，學區房一般比普通房子漲得更快，同時擁有更強的抵禦樓市風險的能力。

根據任澤平通過對北京十年房價走勢的追蹤發現，大都市圈、地鐵房、學區房以及受益於城市外擴的地區漲幅更大。

不過，這是過去學區房的投資邏輯。如今，學區房面臨著越來越多的問題。

學區房面臨的風險越來越多。

其一，學區資源重新分配的風險。無論是租售同權，還是多校劃片，只要能夠落地，都會對學區房產生釜底抽薪式的影響。雖然短期內，由於各種利益的阻礙，這兩大政策都很難順利推進，但這是學區房未來的可能的發展方向，必須提前做好預防。

其二，政策變動的風險。前不久，蘇州工業園區在樓市調控壓力之下，將“五年一學位”調整為“九年一學位”，學位鎖定期突然從5年變成9年。

而深圳有城區也在學位壓力之下，改變過去“對口入學”的規則，羅湖某名校甚至試圖頒布“住房面積50平以下限制入學”的政策。政策變量，已經成了學位房的重要影響因子。

其三，開發商虛假宣傳的風險。雖然多地政府已明令禁止建案捆綁學位房宣傳，但學位房作為房價的重要組成要素，會被開發商或明或暗地變相宣傳，並體現於房價之中。

但是，學位本身具有不確定性，開發商同樣也有誤導宣傳的動機，這就導致學位房投資往往充斥著各種道德風險。

其四，學位房與教育實力不相匹配的風險。每一個家長都不想自己的孩子輸在起跑線上，但買到一流的學位房，未必就等於買到了美好的未來。學位房與高考之間的關係，越來越不穩定，這對學位房的實際效果必然提出質疑。

其五，城市格局洗牌的風險。任何區域的教育，都是由人來決定的。隨著新城區拔地而起，尤其是一些城市的政務區和商務區不斷轉移，城市的白領和金領群體也隨之而轉移，這些人群聚居之地，教育質量一定不會差，這就對傳統老城區的學位提出挑戰。

那麽，還要不要投資學位房？

對於這個問題，答案並非“是”和“否”如此涇渭分明。學位房到底還能不能投資，關鍵要看投資的是什麽樣的學位房。

其一，投資單個學位房，不如投資擁有優質教育資源聚集的區域。要知道，優質教育資源往往都聚集於中心城區，每個城市都有自己的教育強區，這些區域名校雲集。不管是單校劃片，還是多校劃片，都不影響學區房的價值。

其二，在學區房選擇上，老破小優於老破大。許多老城區的舊房子，最大的價值就在於學位。買學區房投注的是優質學位溢價以及稀缺教育的升值空間，並非房子本身。相比於老破大，老破小反而是更具性價比的選擇。

其三，跟著白領和金領群體走。一個地方的教育是否優質，與學校的底蘊有關，也與家長和社區的氛圍有關。白領和金領群體聚居之地，學區質量普遍存在向好的發展優勢。所以，一些政務區或商務區的準學位房，性價比反而要高老城區的傳統學位房。