每經記者：王佳飛 甄素靜 黃婉銀 每經編輯：魏文藝
為了不讓孩子輸在教育起跑線上，近年來，不少家長不惜花費重金購置教育質量好的學區房產，以便讓孩子能夠在這些學校就讀。這就是目前在許多城市十分搶手的“學區房”。
學區房，可以說是房地產市場的衍生品。因為異常搶手，學區房也成為不少建案項及二手房賣家的促銷手段，好的學區房價格普遍高出其他房源的20％，甚至更高。
隨著9月開學季將至，今年學區房市場的表現如何？近日，《每日經濟新聞》記者分赴北京、廣州、深圳等地實地調查，為讀者提示學區房市場的真相
北 京
學區房概念逐漸淡化 價格仍高位運行
西城區金融街區域內富集北京優質的教育資源，小學學段，實驗二小、西單小學、宏廟小學名揚京城，中學學段，北京四中、北師大實驗附中等亦是家長眼中的好學校。
京畿道小區，對口西單小學，直升北師大實驗附中，令眾多家長虎視眈眈。
2015年7月末，在金融街工作的趙婷（化名）如願買下了京畿道小區一套近40平方米的一居室，總價450萬元，單價11萬元/平方米左右。“那時候買這樣的優質學區房真的得搶，開始都覺得是忽悠，但確實是真實存在的。”
“當時10天內，我們鎖定了京畿道、豐匯園、華遠北街（均為金融街區域內優質學區）的3套房，精力基本都花在與房主博弈上了。雖然那時候房主比較好談，但談好價的房子被其他人搶走也是有的。”趙婷向《每日經濟新聞》記者回憶，“華遠北街那套，已經約好第二天中午簽約，結果被其他中介攔下了，據說是有客戶全款買下了。最終簽約的京畿道這套。”
4年間，北京的學區房迅速上漲。鏈家工作人員向《每日經濟新聞》記者介紹，如今京畿道小區這樣的一居室，“上月成交了1套，總價750萬元左右，單價18萬元+，並且房主掛出這套房子也就1周左右。”
據此計算，趙婷買下的京畿道這套學區房，4年間價格漲幅超過六成。
“西城的學區房現在是稀缺資源了，買套性價比高的不容易。老城區，房子老，多要全款購買，並且買了只能用來給孩子上學。近期京畿道小區也有過一單540萬元的，總價沒那麽高，但是個半地下戶型。”上述工作人員告訴記者。
從鏈家方面提供的數據看，京畿道小區目前二手房均價在16萬元/平方米左右，近90天內成交了6套，而1個月內的帶看次數達到了81次。
僅以京畿道小區40平方米左右的一居室為例，鏈家在2013年10月的成交價格是280萬元，單價約7.6萬元/平方米；2014年12月的成交價格是335萬元，單價漲到了約8.6萬元/平方米。
此後，價格一路飆升，2015年7月，單價達到了11.5萬元/平方米；2016年8月，成交總價超580萬元，單價達14.9萬元/平方米。到了去年9月，鏈家成交的該戶型最高總價達到了765萬元，單價超過20萬元/平方米。
就在7月初，西城區德勝片區剛剛成交了一套僅12.2平方米的“老破小”學區房，成交價高達360萬元，單價逼近30萬元/平方米。
“不過現在我個人倒不是很建議您出手，可以再觀望。”該上述工作人員向記者坦言，“德勝片區的潛在購房者將這個區域的房價炒高了，因為前段時間入學時，一些符合德勝片區條件的學生因為學位不足而被派位至其他學區，所以的一部分客戶外溢過來，把這個小區的房價炒高了。”
但《每日經濟記者》注意到，一直以來，政策的導向不斷淡化學區房的概念。入學政策也開始變得靈活，向著多校劃片轉變。
2018年，北京傳統學區房重鎮東城、西城、海澱的入學政策開始大調整，再一次牽動了購房者敏感的神經。當年4月25日，北京市教委為學區房定的基調是“穩妥推進單校劃片和多校劃片相結合入學方式”。
今年，北京市教委表示將繼續穩妥推進單校劃片和多校劃片相結合入學方式，同時“對房產、戶口具備條件且居住達到一定年限的老居民子女繼續實行原有單校劃片，不完全符合學校單校劃片入學的將實施多校劃片”。
2018年4月27日，東城區宣布，當年6月30日後取得的不動產權證書家庭，將通過電腦派位的方式在東城區內多校劃片安排入學。今年更是明確提出一個實際居住地址用於登記入學之年起，原則上6年內隻提供一個單校劃片入學學位。
2018年4月28日，海澱區也宣布，自2019年1月1日起，在海澱區新登記並取得房屋不動產權證書的住房用於申請入學的，將不再對應一所學校，實施多校劃片。
在此政策下，即使是購買了一所名校之前對應房源的家長，此後也不能保證孩子一定能上該所名校，學區房概念在東城和海澱漸呈模糊趨勢。
而西城的政策大致沒有變化，2018年只是提及了“學位不足時，通過多校劃片方式在學區或相鄰學區派位入學”。今年則用調協調入學代替了多校劃片，這使得西城區的學區房成為家長位追捧目標。
一位西城區中介人員向《每日經濟新聞》記者表示：“雖然西城房價沒有明顯的上漲，但是成交量已經上來了。幾乎每周都有成交，比2018年好太多了。很多之前買了海澱、東城的客戶，現在也想置換到西城來。”
值得注意的是，7月26日，北京住建委消息稱，近期有10家房地產經紀機構在針對整治違法群租、炒作“學區房”、發布虛假房源信息等房地產市場亂象的專項行動中被查處。
廣 州
學位缺口小 學區房選擇面大
不久前，廣州市越秀區一套學區房售賣現場引發了市場關注。據《每日經濟新聞》記者了解，這套學區房實為“老破小”精裝改造後出售，原本開價256萬元，36萬元加價後合計以292萬元成交。
有多位熟悉廣州學區房市場的代理人士告訴記者，這種把“老破小”學區房精裝改造後加價出售的案例並不少見，因為這套房子發動了很多中介行銷所以看起來“很火”，最後這套三房戶型的成交價格也並不算貴，“值不值得買看個人需求就好了。”
越秀、天河一直是廣州教育資源最豐富的區域，學區房的價格自然也是全市最高。不過，廣州比深圳、北京等地友好的地方在於，雖然頂級學位價格高，但中等學位也有眾多選擇空間，整體學位缺口比深圳少得多。近日，記者也採訪了多位在廣州購買學位房家長，他們有的重金求名校，但也經歷了波折，也有的奔赴郊區謀求合適的學位房。
記者梳理發現，越秀、天河的學位房均價都在50000元/平方米以上，部分省一級學位房均價則在90000元/平方米以上。
“感受就一個字‘貴’！”問及在廣州購買學區房的經歷，李先生如是告訴記者。
來廣州工作之後，李先生一直住在天河區龍口西附近工作、租房，因此對於學校的選擇倒是沒有多少糾結，就近看中了龍口西路小學的學位房，從去年開始底花了4個月在此找房，但要麽價格太高，要麽沒搶到。最後，終於等到一位做生意的業主因為急需資金周轉著急出售而拿下了一套三房戶型，均價66000元/平方米左右，總價約620萬元。
而在省一級名校聚焦的越秀區，在高價購買了學位房之後，還要憑實力、運氣才能順利升入對應學校。
為了華僑外國語的學位，多年前張女士在淘金路買下一套上世紀90年代建成的兩房，如今均價在52000元/平方米左右。去年，張女士的小孩正值小升初，學位本來包括華僑外國語的小學、初中，她本以為可以直升，但沒想到還是參與了搖號，“幸好搖到了，不然我只能讓孩子去讀民辦學校，學費又很高。”
升學雖然是場硬仗，但也是不少家長不得不去打的仗。據廣州中原研究發展部監測發現，2019年1~4月，越秀區學區房需求成交佔比基本維持在20%~30%之間。截至今年5月，越秀區學區房需求成交佔比飆升40%，環比淨增19.4%，甚至較3月旺季淨增10.7%。
越秀、天河學位優質，但對應的學區房不僅價格高，樓齡也老，俗稱“老破小”。因經濟實力有限，又不願蝸居“老破小”，不少家長也會把學區房目光鎖定在離市區較遠的區域。
由於經濟條件有限，孩子又著急上學，陳先生在2015年前後就未考慮在名校眾多的越秀、天河購買學區房，因價格原因，最後還是將目光鎖定在黃浦區蘿崗附近。
“當時買大房壓力是挺大的，這個小區學位也還不錯。”陳先生選中了一套52平方米的戶型，帶玉泉小學學位，均價14900元/平方米左右。
去年，由於家庭原因陳先生必須換一個大一點的戶型，這套房子以30000元/平方米左右的價格出手。“沒有臨時漲價，小戶型好賣，有的大戶型還降價了。”
不過新房子的選擇也曾讓陳先生頭疼，既要在預算範圍內買盡量大一些的房子，還要考慮到學位問題，“沒辦法只能選遠的。”最終，陳先生只得跨越近60公里，從蘿崗搬去了南沙。以不到200萬元的價格購入一套三房戶型，且有不錯的新建成中學學位。
據廣州中原研究發展部監測，上半年學位需求客戶入市熱情相當高，部分擁有優質教育資源的板塊學區房成交持續活躍。賣家心態相對強硬，基本不存在議價空間，部分賣家甚至存在反價現象。比如五羊新城一套15平方米的戶型，原本售價僅僅85萬元，但因多台客戶有購買意向，業主最後反價至100萬元。
深 圳
學位頻預警 買學區房這樣避風險
近日北京一則高單價學區房成交的消息，在深圳關注學區房的家長圈子裡引起了一陣小騷動。
有家長一邊在大膽猜想將來深圳學區房的價格，一邊則擔心著自家高價購置學區房會不會因政策變動不能入學。去年年末，螺嶺外國語實驗學校憑面積入學的告示余悸還在。
“即便孩子已經入讀了理想的小學名校，仍提心吊膽，擔心因為買房太晚導致積分不夠被分流走，花了高價錢買的學區房，也不能被對應的初中名校錄取。”作為家長的清芳告訴《每日經濟新聞》記者。
清芳的擔憂同時隨著近兩年圳各區學位預警發布劇增。
截至目前，除學位相對寬裕的南山區外，羅湖、光明、龍崗、龍華、福田、寶安、坪山、鹽田已陸續發布學位預警信息。
記者注意到，即便是深圳人口最少、最年輕的功能新區大鵬新區，也在今年首次發布了秋季招生學位預警，建議非深戶籍購房或租房、深圳其他區戶籍購房或租房等類型的學位申請者，請提前做好預判，根據自身學位類型和積分情況就近選擇學校申請學位；類型靠後和積分較低的學位申請者請提前做好回原籍就讀的準備。
據羅湖區教育局今年年初發布的預警信息顯示，2019年羅湖區小一、初一申請人數將大幅增加，公辦學校學位將出現較大缺口。從2019年開始，全區所有公辦小學、初中實行學區住房學位申請鎖定。一套住房成功申請公辦學校學位後，小學六年、初中三年內其他家庭不得用該住房再次申請公辦學校學位。
而且，在羅湖區臨時購房、租房，深圳戶籍不保證就近入學，非深戶籍不受理申請。租房居住的必須在本市沒有住宅類房產（沒有實際居住的除外）並在學區實際居住滿一年以上。申請學位的住房必須為申請人實際居住。如果沒有實際居住，地段學校將不受理學位申請。
記者在走訪福田頂級雙實驗學區時，一位中介人員向《每日經濟新聞》記者推薦了名校對口小區的44平方米單間，價格相比周邊普通學位房要高不少。
隨後記者查閱了該小區周邊普通學區房價及近年來漲幅，在福田頂級名校雙實驗片區之外八卦嶺、圓嶺均價在5.7萬元/平方米、7.6萬元/平方米，而雙實驗對口的小區均價在11.6萬元/平方米，與高價相匹配的是師資力量和學生優異的成績。
對於高價的二手學區房購置，深圳學位資深研究者虎媽建議，名校學位房尤其是深高級、深實驗，最好小學前買入；首選九年製學位房，謹慎選擇僅有名校小學的學位房，因為小學階段再換名校初中學位房有被分流的風險；此外，也可選擇學位相對寬鬆的區域，比如南山區、福田區。
並不是所有父母都鍾情名校。相對於清芳的學區房焦慮，王先生與女兒選擇了另一條路。
在他和女兒的規劃裡，出國是必須的，“女兒小學、初中都是在家附近學校讀。沒有高價學區房，但對待孩子我也是認真的，花了3萬多給她報了英語班，明年初中畢業後去香港讀高中，高中之後出國讀大學”。
此外，《每日經濟新聞》記者調查發現，由於深圳房價高企、換房成本高，以及學區政策不斷調整，不少年輕置業者在學區、居住和投資三者需求上，更傾向房屋居住和投資屬性。
這些置業者認為，某些區域學區政策變動的高風險平衡不掉學區房帶來高收益，除名校學區還可選擇國際學校等。高價逼仄的居家環境不如給孩子寬鬆成長氛圍。
除誤踩高價二手學區房坑外，被新房學區宣傳誤傷家長也不在少數，如深圳龍華區的壹城中心等，開發商以名校、醫院、商場配套、投資回報等預期宣傳也不在少數。實際交付時，才發現所謂名校等均未落實，期望落空。
針對此類維權投訴，7月中旬，深圳開展了統一整治工作，檢查建案71個，檢查房地產中介企業53家，現場責令改正14家，擬立案27宗。
那麽，如何規避學區房購置風險？明源地產研究院總編、首席研究員王恆嘉認為，首先要去向教育部門查詢學區劃分，而不是只聽銷售人員的講述；其次要預估將來可能的變化風險，比如有的城市已經開始實施大學區，也就是說好多學區合並，買到一個房子，只是增加上名校的可能，而不是一定能上；最後，如果購房者非常看重學區價值，又不太相信開發商的承諾，最好讓他們把這個承諾和不能實現的補償措施，白紙黑字寫到合約裡。
每日經濟新聞
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