很遺憾，學區房涼不了！

學區房房價之所以過高，就是優質教育資源稀缺產生的現象。

即使政策是善意的，但在實際執行的過程中，總會有各種想不到的操作，背離了政策的原意。

學區房已經不再是無腦買入就能資產升值的投資品了。請今後買入一定多對比多考慮政策的不確定性。

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前兩天出了一個重磅政策《關於深化教育教學改革 全面提高義務教育質量的意見》，引發了家長們的激烈討論。

為什麽大家會如此關注這份文件呢？因為，裡面有一條爆炸性的信息，可以說將改變現有的教育資源格局，甚至影響千萬家庭對未來孩子擇校的的規劃。

意見中的第十七條，是一項非常重磅的教改政策：民辦義務教育學校招生納入審批地統一管理，與公辦學校同步招生；對報名人數超過招生計劃的，實行電腦隨機錄取。

可惜，針對這條意見，貓叔看到比較中肯的解讀很少，反而一致唱衰學區房的文章很常見。

邏輯是：一旦實行搖號上學，依靠優質生源的拔尖民辦學校再也無法和差學校拉開差距。原來的利益格局被打破，學區房自然也就涼了。

這類說法看上去很有道理，但其實是充滿漏洞的。

先不提“全民搖號上學到底會不會讓學區房降溫”，我們來重點分析一下“全民搖號是否可以改變優質教育資源稀缺”的局面，把這個問題搞清楚了，學區房價格會不會下跌就明白了。

因為，學區房房價之所以過高，就是優質教育資源稀缺產生的現象。

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早在初中的時候，老師就告訴我們，中國的基本國情是人口多而人均資源不足。所以我們遇到的很多問題，都是資源分配引發的矛盾問題。

就拿買房來說，這兩年為了遏製房價過快上漲，大部分城市新房價格受到了嚴格的限制，不允許往高了賣。所以新房價格是比二手要低很多的。

當周邊二手房都3、4萬的時候，同一區域的新房價格還處在2萬多，那麽新房和二手的倒掛就出現了利差。新房買到就是賺到，所以我們經常看到南京、武漢、成都、杭州、西安、長沙等新房倒掛比較嚴重的城市，排隊搶新房的現象。

所以針對搶房的現象，各大城市采取了搖號買房的方式，這個操作實際上和搖號上學是差不多的。

請諸位回想一下，那些搖號買到房的人，都是些什麽人？是剛需嗎?

“全款的往裡走，貸款的別堵門口”

“90歲老太太搖號買房”

“千萬富翁深夜排隊買房擠爆交易中心”

諸如此類的新聞，不用我多說，大家估計也看過不少。事實表明，即使政策是善意的，但在實際執行的過程中，總會有各種想不到的操作，背離了政策的原意。

上學搖號的道理也是一樣的，畢竟好學校比房子可稀缺多了。即使是搖號入學，也總有一部分人容易得到更多地下的秘密錄取機會。就像北京很多家長都知道小升初的暗語一樣：“密電”就是秘密通知考試，"點招"就是變相選拔考試，"上岸"就是提前被錄取等等。

退一步來說，假設搖號全程透明，學校拿出一定比例的招生名額來搖號，短期也沒辦法撼動優質學校的地位。拔尖的學校之所以拔尖，是長期的資源積累的結果，老師夠優質，學生成績也足夠穩定。

以前擇校是拚成績，現在是拚運氣。請各位家長捫心自問，你們會因為搖號入學的政策，放棄給孩子們補習課程，還是會讓孩子繼續發奮努力？

家長們對稀缺優質學校的渴望，短期內是無法改變的。指望一個政策來解決，未免太樂觀了。

搖號不能解決優質教育資源稀缺的局面，只是換了一種分配方式而已。

說實話就是：大人們解決不了的事情，交給孩子抓鬮解決。

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接下來，我們討論要不要買學區房，學區房的選擇思路。這裡就需要劃重點了。

很多家長有一個誤區，認為學區房就是離學校比較近的房子。這種看法是完全錯誤的。

學區房，是針對公辦學校來說的，擁有了房子以後可以讓孩子免試進入劃片的好學校。

這裡強調的兩點，一是免試，100%的入學幾率，二是學校是對口的優質學區。

所以，要不要買學區房，首先考慮孩子是進入民辦學校，還是公辦學校。

請注意教改意見中提到的“民辦義務教育學校招生納入審批地統一管理，與公辦學校同步招生”這一條，是對民辦學校的大利空。

按照以往，公辦學校“幼升小”“小升初”的招生時間在5、6月份，民辦學校往往會比公辦學校提前。所以家長們的策略是先去民辦面試，如果落選再去對口公辦學校報名。美名其曰“衝民辦，保公辦”的策略。

但“公民同招”後，家長們的計劃就被完全打亂了。公辦還是民辦只能二選一，一旦落選民辦，那就只能服從安排，去對口的公辦學校上學了。

在民辦入學不確定的情況下，買優質公辦學校的學區房就成了比較穩妥的選擇。

畢竟，靠成績不能上學，靠買房可以。

可以預想的是，未來選擇搖號上學民辦的孩子越來越少，公辦學校越來越吃香。

這並不是臆斷，拿已經提前執行“公民同招”的上海來說，2017年上海小學升學登記人數16.77萬人，民辦報名人數為3.74萬人，而2018年實行新政後，升學登記總人數為18.04萬人，而民辦報名人數僅為1.99萬人，下降了47%。（數據引用於財新網，來源上海市教委）

“公民同招”政策，一定程度上會降溫民辦學校的“擇校熱”，但隨著公辦學校報名人數越來越多，學區房價格會不會進一步走高呢？

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貓叔覺得沒有這麽樂觀。因為公立學校也開始搖號，多片劃區了。

頒布一項政策之前，會有幾個試點城市提前執行。比如“公民同招”，也是北京、上海這類具有大城市優先執行的。所以大城市對學區房的態度，可以作為政策的風向標。

觀察北京這兩年對於學區房的態度，是帶有明顯打壓傾向的。從2017年5月開始，北京市朝陽、東城、海澱先後宣布執行“多校劃片”的入學政策，也就是說，一套房子不再對應一所學校，而是片區內學校由電腦隨機派位。

雖然多校劃片更多只是在少數試點城市推行，但以後在全國推廣，依然是一個趨勢。

所以，家長們的買房思路也要變一變了：

1、用“選片區”的思路選學區房。以教育資源比較優質、教育水準相對均衡的片區為主，這樣無論是單校劃片，還是多校劃片，都不會影響學區房價值。

2、如果開始執行多校劃片，盡可能避免頂級學區老破小，選擇中等偏上的學區房。頂級學區房有可能被分到次級學校，所以價格下跌；而次級學區房因為有可能分到更好的學校，價格反而會上漲。

3、學區房的居住屬性越來越重要，過道房、不能居住的、產權不清晰的學區房盡量不買。避免政策突發性大雷。

總之，學區房已經不再是無腦買入就能資產升值的投資品了。請今後買入一定多對比多考慮政策的不確定性。

最後，也想安慰下，那些孩子學習成績優異，但焦慮於擇校問題的家長：對孩子來說，雖然搖號決定了學校好壞，但命運依然把握在自己手裡。父母是最好的老師，家庭是最好的學校。請不要灰心喪氣，加油！