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好學校與高房價之間的聯繫，是世界上最穩定的關係之一。 ——史蒂芬·吉本斯
328元買一個百字微博回復，“北京大土豆”幫你把學區房抱回家。
在中國這片對教育愛得深沉的土地上，新興兼職“學區房谘詢中介”應運而生。“北京大土豆”微博粉絲數100萬，谘詢客戶多是北漂多年的高學歷高薪中青年。他們多數無北京戶籍，但打拚多年留下不少積蓄，考慮在北京扎根的同時有個問題不容忽視：如何在這一次“破釜沉舟式”投資中，以最高的性價比，獲得最可觀的短期及長期收益。
短期在於房價漲跌，長期則在於子女教育。所以在價值1350w的購房抉擇前，花個2、300元問問“專家”，對於平日精打細算過日子的小夫妻來說實在不算什麽。而對於學區房持“看漲不看跌”態度的“北京大土豆”也竭盡全力，為客戶獻上“一己衷言”。末尾的催促購房，看得監視者心癢癢。
在家長心中，學區房到底有多重要？已經不用解釋了。
北京市朝陽區推出“九年一貫製”學區：滿足就近入學條件的學生，小學畢業後不用選拔即可進入指定初中就讀。但沒有北京戶口的家庭，孩子依舊無法參加高考，所以這也僅是“北京大土豆”能為客戶推薦的最合適的一套權宜之策。時隔一年，“大土豆”的問題價值也從188元漲到了328元。圖源：微博“北京大土豆”倒逼教育公平的“就近入學”政策
中國本沒有學區房，重點校多了，也就成就了學區房。什麽是“學區房”？按照免試就近入學的原則，義務教育階段公立中小學招收制定地域範圍內的學生，這個範圍內的房產稱為“學區房”。
我國實行義務教育以來，引爆學區房的政策制度有兩個階段，一是重點學校制度，二是就近入學政策。
1977年，中國剛從“文革”的創傷中醒來，鄧小平同志提出“要辦重點小學、重點中學、重點大學。要經過嚴格考試，把最優秀的人才集中在重點中學和大學”。於是教育階段初期，我國發展重點學校制度，投入大量財力、物力於重點建設的學校，吝嗇於投入非重點學校。然而這種教育政策弊端立顯，牽扯出一系列教育不公平問題，擇校問題愈演愈烈。於是20世紀90年代，教育部明令取消“重點學校”的說法，但目前的義務教育仍在實行一種“沒有重點學校的重點學校制度”。
為了倒逼教育公平，2014年初教育部推出“劃片區就近入學”制度，力求解決學生跨校區、跨學區擇校問題。教育部先後推出“單校劃片”和“多校劃片”。“單校劃片”中，一所學校對應一片學區，學校不能選擇學生，學生也不能選擇學校。可哪所學校師資優、資源多，群眾的眼睛是雪亮的。家長趨之若鶩，名校學區房價格在資源稀缺和房產商的鼓動下暴漲。
單校劃片；圖源：百度.
而後針對教育公平問題推出的“多校劃片”，是一片學區對應多所學校，滿足入學條件的學生隨機搖號、派位入校。也就是說即使家住名校學區內，也不一定能上名校。政府希望如此舉措能減少家長對某特定學區的住房需求，壓製學區房單價的野蠻增長。2015年，包括北京在內的19個重點大城市100%實行劃片就近入學政策。原先大多數地區實行的“單校劃片”，也正在向“多校劃片”過渡。
2018年，北京石景山區通過“單校劃片”和“多校劃片”結合的方式，保障符合入學條件的學生完成九年一貫義務教育；圖源：石景山區教委.
可無論是哪種劃片制度，手持學區房本（產權），都是入學的必要條件之一。只要學校的本質優越性還在，房是死的，人是活的，事在人為，何人甘願因為一張小小的房本，就冒讓孩子一輩子平庸到塵埃裡的風險？進好的單校學區，或優質校集中的多校學區，只不過是咬咬牙就能挺過去的事。
北京市東鐵匠胡同按照2016年房產中介掛牌價, 13平米的小平房價格大致是480萬元, 每平方米將近37萬元。該片區房產價格均穩定在每平方米30萬元以上。根據就近入學的政策, 購買這裡的學區房就基本保證了子女入讀北京實驗二小, 之後可直接升入北京師范大學附屬實驗中學, 而這兩所學校在北京均被視為最好的中小學。
北京市東鐵匠胡同花重金購買優質學區房，值得麽？
房產商炒作的天價學區房, 均是指具備優質學校入學資格的學區房。優質學區房溢價漲幅大致在9%~12%之間，但普通學區房的溢價漲幅僅在3%左右。也就是說除去優質學源因素，學區房溢價毫無道理。
那麽優質學源的價值在哪，學校品質越好，對學生發展就越有利嗎？除了優質學區房本身的市值增減，它能帶來家長最初所期待的教育收益嗎？
注意這是兩個不同的問題。答案分別是肯定，和不一定。
清華大學社會學系講師曹謙通過分析2015年PISA數據發現，學校因素對青少年能力的影響具有顯著性正向影響。在包含學校、家庭和社區的教育生態系統中，控制其他變量後，就讀於優質學校的青少年，能力發展確實高於中等學校，遠遠高於差等學校。如果單純地從學校品質本身討論，學校品質越好則學生能力發展越好，這點與大眾所持有的“嘗試”並沒有衝突。這個研究結論也印證了學區房的重要性。相比於美國學生受家庭和社區影響更大，中國學生因待在學校的時間更多，受學校影響更大。
基於美國學者的調查，美國學生通常一年上課180天，每天上課6小時，初中階段早上8點半左右上課，下午3點半左右下課；中國初中生通常每天上課8小時以上，從早上8點到晚上6點，正常下課後還有晚自習。
既然子女上什麽類型的學校與所在片區息息相關，那麽購置具備名校入學資格的學區房，則是家長們的一種理性選擇。當人們在探討購置學區房的時候, 實際是在間接購買學校教育資源, 由於學校優質教育資源的稀缺性, 從而導致了優質學區房的稀缺性。由供需關係產生的“房產投資”也變成了理性的“教育投資”。
但父母對子女的教育投資和能力培養遠不是一套學區房可以解決的。如果家長沒有培養孩子學習的主觀能動性，並為了還貸疲於工作，忽略對孩子的關心，甚至一味施壓，便還可能取得適得其反的效果。
另外該研究還表明，優質公立校資源對於中下家庭而言更加珍貴。因為家庭條件優越的孩子即使上了差學校，也能用額外教育資源補足。然而現實是，經濟文化社會背景較差的家庭，是沒有能力購買昂貴的學區房的。而“多校劃片”，能讓他們以更平等的機會進入優質學校。
青少年能力預測圖：優質學校對於家境優異的孩子來說是“錦上添花”，對於家境不佳的學生而言更是“剛需”中國家長all in教育的無奈你可懂得？
1. 房價高昂，且入學條件嚴苛
有了上述研究，至少證明購買學區房並不是家長的一時腦熱。當優質、稀缺的教育資源變成可以直接購買的學區房時，“以房擇校”便轉化成了“以錢擇校”，價高者得，且形式合理。合肥四十六中學學區內有8個小區。以學校為圓點，距離每增加1千米，房價降低7.9%；每增加1平米的建築面積，房價上升0.96%；樓齡每增加1年，房價降低0.5%；每增加一個層級的裝修程度，房價上升0.4%；住房朝向為南北通透，房價上升6.5%；每提升一個評價等級的小區環境，房價會上升5.9%。
明碼標價，容不得正處於“中年危機”和市場高壓夾縫求生存的年輕父母有半點馬虎。
然而你以為剛賣完腎就萬事大吉了嗎？不，就跟面試通過到入職的那段時間一樣，從買房到就學，中間也充滿了太多不確定因素。12月4日，深圳市螺嶺外國語實驗學校發布公告，從2019年起補充入學的房產要求（有刪減）：
（1）住房面積小於或等於30平米的，需購房及實際居住滿六年以上；
（2）住房面積大於30平米且小於或等於50平米的，需購房及實際居住滿四年以上；
（3）住房面積大於50平米的，需購房及實際居住滿一年以上；
（4）以上所述購房年限，均以當年4月30日為基點向前倒算。
這意味著即使擁有相應學區房產權，但未達居住年限的家長，都不得幫孩子申請該校。雖然一些地區事先有明確規定，要求滿足一定戶籍條件及居住年限的家庭才能申請學校，但這樣的“事後馬後炮”導致的是“天怒人怨”。發布公告當晚，學校就因輿論壓力撤銷了公告。而這也從另一方面反映出了家長的被動和弱勢地位，如果條例真的實施，新買的學區房也就白費。
2. 須時時警惕房產陷阱
除此之外，“偽名校”等房地產行業規範問題也值得家長警惕。由於知名中小學的入學名額實屬稀缺，部分房地產商在招攬顧客時會謊稱建案內有名校分校開設。而這樣的分校不過是名校掛名，師資和教育資源與名校還是有實質上的差距。
3. 無法坐以待斃的單項選擇題
社會資源壟斷，優質學校被“鎖”在特定的學區範圍內，無法被更多家庭觸及，就會導致教育的階級固化。而作為經濟基礎較為單薄的年輕父母，只有“買”和“不買”兩個選擇。“不買”意味著坐以待斃，無法得到優質入學機會；“買”就意味著得到優質學源，但全家人背負房貸。這一點以之前的“單校劃片”表現尤甚。
基於之前“就近入學”、“單校劃片”遺留弊端，教育部大力推廣“多校劃片”，廣州也在去年下半年推出“租售同權”（又稱“租購同權”）制度，減輕家庭經濟壓力。
多校劃片、租售同權
十九大報告提出, 努力讓每個孩子都能享有公平而有品質的教育, 2016年教育部辦公廳《關於做好2016年城市義務教育招生入學工作的通知》提出“在教育資源配置不均衡、擇校衝動強烈的地方, 根據實際情況積極穩妥采取多校劃片”。
“多校劃片”並不是簡單地把幾所學校劃成一片，而是兼顧統籌，將優質校、中差等校劃在一個片區，力求讓優質校帶動其它學校發展。學區內的學生通過隨機搖號入學，均衡學生接觸優質校的機會。
但在“多校劃片”的實施過程中，難免會出現優質學校集中，或一般學校集中的學區，兩者間的差距仍然存在，房價差額也就隨之存在。專家指出，教育資源不均衡仍然是學區房差價的主要致因。
所謂“租售同權”，是指租房與買方居民享有同等待遇。2017年7月，廣州市率先提出“租售同權”政策，緊接著八大部門聯合印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，表示將“通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇”，並選取了廣州、南京、杭州、沈陽等12個城市作為試點城市。
政策一出，看好與不看好各佔一方。由於學區房具有特殊的教育屬性，其自用持有周期一般為6年（小學年限），後多轉為二手房出售。若“由售轉租”，出租方每6年可轉手一次，並獲得市場房價10%或更高的租金收入；而承租方也可以用原來10%的成本獲得優質的教育資源。
但反方表示，在對稀缺資源的大量需求下，更低的成本將會導致更多的需求，而更多的需求又會導致租戶通過提高租金來篩選租戶，導致租房帶來的成本不降反增。到時房子既買不起，又租不起。
也有相關人士解讀，新政未必會導致學區房租金瘋漲。所謂“學位到房”，是將對學位與房源進行周期性捆綁，除了市場調節，政府政策也會參與其中。對於租房就能解決子女上學問題的人而言，這無疑緩解了他們的購房壓力。
那麽國外是否也有“學區房”的概念呢？——有。“學區房”並不是中國特產。
其他國家的“學區房”制度
美國
美國學區房類似於廣州的“租售同權”。在美國，義務教育階段公立學校就近入學，且不管是租房還是自購，所有學區的公立學校都必須免學費接收適齡兒童。因為在美國，接受義務教育是適齡兒童的基本人權。值得注意的是，這裡的公立校包括幼稚園大班（Kindergarten）到高三（K12）共13年的免費教育。
普通家庭因無法支付高昂的私立學校學費，所以住在優質公立學校校區，是孩子和家族未來發展的必備條件。在美國，房價越高，意味著這片學區的學校品質越好。因為公立學校的教育資源主要來源於學校周邊地區的房地產稅。房屋擁有者每年會向省或政府繳納房產稅，稅率大約在1%-2%（部分地區高於2%）。收到的房產稅20%給鎮政府，80%給學區。當地政府也會公示費用出處，如修繕校舍等。
英國
英國的學區房價之高也令人怎舌。英國同樣實行“多校劃片”入學制度，且學區品質良莠不齊。英國教育標準委員會會定期對公立學校進行等級評定，包括“優秀”、“良好”、“合格”和“不及格”。明碼標價使得好學區和差學區之間的房價呈天壤之別。但家長還是願意搬到優質學區附近，增加就讀精英學校的幾率。
為了就讀精英學校，英國家長同樣得承擔高昂的房屋溢價（比當地平均房價多出的份額）。除此之外，犧牲的還有代表了生活品質的花園、車庫等等。
還有的國家本來有“學區房”的概念，但學區房價格卻是中國的觀念輸出造成的。譬如澳大利亞。
澳大利亞
2017年全球B2B物業銷售平台Investorist調查報告顯示，海外教育已成為中國人向海外房地產市場投資的主要動力。其中，憑借優質的教學品質、輕鬆良好的學習氛圍，澳洲已成為中國家長心目中子女留學的首選國家之一。
根據2017年4月澳洲房產谘詢公司Domain發布的澳洲學區房統計報告顯示，隨著城市人口的增長以及入學條件的限制，在墨爾本購買學區房已經很難。而隨著學區房價的攀升，父母們要想購買一些好的學區房也將難上加難。
根據2017年的《Domain學校周邊房價報告》顯示，截至2016年10月的前12個月，相對於雪梨地區平均1.5%的房價增長，雪梨房價增長最快的10所中學和小學，周邊房價漲幅已分別超過10%和20%。
圖源：澳洲財經見聞
由此可見，全世界家長購買學區房，都是有其價值和合理性存在的。只不過市場有風險，投資過程須得理性看待。
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