樓市調控悄悄放鬆？想太多了

文|凱風

來源|國民經略

樓市剛剛調整，有些人已經坐不住了。

最近兩周，“取消限購”的謠言一波接過一波，從“廈門長沙濟南取消限購”到“國務院要求年內放開限購”，再到“北京廣州取消限價”，無一不是舊聞新炒，極盡誇大之能事。

最近，又有一條消息牽扯無數人心；部分地區部分銀行房貸利率出現下調。這被視為限貸松動的強烈信號，地產股由此全線大漲。

接著，又有人表示，廣州廈門杭州，這三大房價出現大幅調整的城市，紛紛降低落戶門檻。這被認為地方通過搶人突破限購門檻，限購即將松動。

一時間，樓市調控悄悄放鬆的聲音鋪天蓋地，真相究竟是什麽？

限購限價取消？

無論是“取消限購”還是“取消限價”，無一不是誇大其詞的謠言。

廈門“取消限購”是2015年的舊聞，當時的背景是樓市去庫存，2016年廈門就已重新加碼限購。

至於長沙濟南的“取消限購”，均屬人才及落戶政策，與樓市調控沒什麽關係。

北京廣州取消限價，更有誇張之嫌。

北京放開均價8萬以上的建案入市，與取消限價沒有什麽關係。

而廣州的確放寬了限價，開發商可以真實成交價進行備案，此舉意在遏製雙合約，從而為可能出現的維權潮拆雷。（詳見《廣州“取消樓市限價”，真相是什麽？》）

很多人看到這一點，卻忽視了“備案價調整後，不得隨意上漲更不能擅自降價”這一兜底性限制條款。

控制房價上漲，也要防範房價大跌，這才是政策真正的底線所在。

房貸利率下降？

從2016年開始，首套房貸利率已經連漲20個月。

據融360的數據，2018年9月全國首套房貸款平均利率為5.70%，相當於基準利率116.3%，環比8月上升0.18%；同比去年9月首套房貸款平均利率5.22%，上升9.20%。

此番媒體報導，部分地區部分銀行首套房貸利率下降，這只是個別現象，下降的並非基準利率，而是首套房貸的上浮比例。

少了5%的上浮太空，還有10%-15%的上浮比例，這一利好猶如雞肋，對於剛需僅有象徵性安慰作用，對於投資基本沒有刺激效用。

這背後的原因是今年以來四次降準，銀行間流動性充溢，銀行並不缺錢。同時樓市觀望情緒濃厚，市場成交量大幅下滑，銀行為在年底爭搶客源，所以房貸利率見頂回落是正常現象。

這並非樓市調控放鬆信號。因為房地產開發貸款、信託融資仍然受到嚴格限制，部分地區二套房貸利率還在上浮，差別化信貸並沒有放鬆。

房貸利率大幅下調的可能性微乎其微。

搶人大戰重啟？

過去兩年，搶人大戰的確成了打開限購後門的手段，但如今多地已經對此進行封堵。

長沙將落戶直接購房，調整為“滿足1年社保要求才能購房”，成都也是規定“就業一年後方能購房”。

這一次廣州杭州廈門的放寬落戶，只是政策微調，搶人的意圖遠遠大過刺激樓市。

比如廣州將人才落戶門檻從“12個月社保”降低為“6個月社保”，對於搶人倒還有刺激效用，對於樓市能帶來什麽增量？

如果真要以搶人之名行放鬆限購之實，那學一些二線城市的“大專學歷即可落戶，落戶即可購房”才行。

誰在熱炒調控放鬆？

有句話說得好：市場不是在預預售屋地產放鬆，而是在希望房地產放鬆。

那麽，誰在希望房地產放鬆？

答案很明顯：

一是在冷秋裡搖搖欲墜的開發商，

二是靠房子吃飯的房地產從業人員，

三是一些對房地產依賴過度的地方政府。

所以，現在出現的樓市小道消息，有些是混淆視聽擾亂預期，有些是蠱惑剛需入場，有些是試探政策口風。

要知道，在房地產的利益格局裡，中央與地方的利益動機不一樣，不同城市的利益衝動也有大小之別，開發商、中介人員以及購房者又站在不同位置。

所以市場消息一定是雜亂百出，充斥著各方各面的博弈。

樓市調控會不會放鬆？

因為樓市剛剛從高熱狀態熄火，高杠杆的雷、消費擠壓的困境、六個錢包被掏空之後的空檔期都還沒過去，貿易爭端、美聯儲加息縮表的壓力正在襲來，這種背景下，樓市冰封是最好的選擇。

樓市冰封，用時間換太空，既能防範風險，還能為長效機制頒布提供可能。

這個時間點，僅僅是開發商或者地方政府的叫苦叫窮，或者有些人有意放出的一些小風聲，就風吹草動，高呼“樓市調控轉向”，顯然是看不懂政治經濟的大局。

不要一驚一乍，小心被割了韭菜。

編輯：杜伊妍

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——布留索夫