樓市限售對房價的影響或將遠超預期

2017年3月，廈門率先開啟限售政策，宣布新購建案取得房產證之後需滿2年才能出售，隨後，常州、成都、揚州等城市紛紛跟進，皆是2-3年內不得上市交易。6月，河北保定在對一宗地進行拍賣時，不僅限最高地價，限最高房屋銷售價，更規定購房者在取得房產證之日起，10年內不得買賣。

當房產10年不能賣出時，靠短期套利的投機客會首先離場，長期投資者會作如下一番權衡：一套房10年的時間成本和杠杆成本是多少？是否會高出10年後的收益？10年後的政策、社會經濟狀況如何，現在買房是否劃算？當居民加杠杆購房致使房價跳躍性上漲的時候，防範系統性金融風險成為當務之急。限售政策是對金融性風險未雨綢繆，可以從根本上防止集中拋盤、大面積拋售、炒房套現等現象的產生，把風險“凍結”在账面上。

限售政策之所以成為繼限購、限貸後新的樓市調控“殺手鐧”，並快速在多城擴展，與它所發揮的效用密不可分。股市裡有詞叫“周轉率”，指在一定時間內市場中股票轉手買賣的頻率，周轉率高，說明關注者多，交投活躍，今後上漲的可能性較大。

限售政策降低了樓市的周轉率，短期投機者的套現預期被打破。隨著入市購房者的減少，二手房市場的影響最為直接，成交的回落使市場交易趨於穩定，買方進而由狂熱變為觀望，其效應傳遞至新房市場，量價助推性的上漲將逐步消退。

截至目前，全國範圍內實施限售的城市已經擴至30余個。限售城市在逐步增多，限售周期在持續拉長。限售，或將從調控的新手段升格為調控的常用手段。