融創唯精不破

撰文 / 董雨晴

編輯 / 王曉玲

在3月底的業績會上，融創中國董事會主席孫宏斌，與認定守業艱難的同行老闆們形成了鮮明對比。在一片唱衰聲中，孫宏斌堅定信奉房地產行業的光明未來。2018這一年，融創集團合共實現營收1247.5億元，同比大增89.4%。同時堅持去杠杆、減負債，融創的账面現金達到了1202億元，同比增長了24%，狀況的確越來越好。

3月以來，房地產企業密集發布了2018年財報，從數字上看，營收與淨利潤都還算亮眼。投資人滿意，股票一片飄紅。

但過去一年時間裡的苦，只有房企自己清楚。“房住不炒“政策再度被重申後，房地產調控進入了深水區。“去杠杆”的力度可以說是毫不含糊，缺錢一度成為了“首富們”的新煩惱。

2019依舊是難熬的一年，中國房地產已然進入了新周期，學術派萬科喊過“活下去”之後，又把7年前的白銀時代論調搬了出來。

2018年，碧桂園、萬科、恆大分別以7287億元、6069億元和5511億元的銷售成績，位列中國房企排行的前三位。狀元、榜眼、探花，每家的日子冷暖自知，在業績會上，總的來說透露出的信息是比以前艱難。

3月29日，第四位的融創業績會終於到來。比起增速趨緩、業績上漲乏力的其它企業，融創的業績表現迅猛，三年複合增長率達到了75%，對同為房地產行業的同行們而言，這是一個喜人的數字。與第三名恆大的距離，也從去年的1500億直線縮減至900億元。

當然，孫宏斌並非盲目樂觀。他強調，“2019年我們還是小心一些”。現場，一位投資人甚至向AI財經社打趣道，“融創今年終於像一家地產公司了”。

節奏大師孫宏斌

“我們沒有多元化，我們都是房地產業務。一個主業還是挺重要的，目前我們專注地產，文化集團和文旅集團都是在地產+的基礎上做起來”，在談及行業內普遍追求的多元化布局時，孫宏斌笑稱，“從行業的角度看，多元化的企業成功的先例不多”。

今年來，大部分房企開始謀求轉型和新布局。融創也定了目標，就是心無旁騖地搞好房地產主業。

讓孫宏斌堅定站“房地產”的底氣，來自於融創2018年的業績表現。這是一份融創上市以來的最好年報：2018年實現營業收入1247.5億元，同比增長89.4%，毛利率25%，同比上升4.3個百分點，毛利潤311.4億，同比增長128.5%；淨利潤174.5億，同比增長50%。

在如此迅猛的勢頭面前，坊間流傳的“爭第一”執念不免被重提。孫宏斌說，“我們不想當第一已經很多年了，前面的那幾個我們趕不上，後面的也趕不上我們，我們在這兒挺好的”。

孫宏斌不是巴菲特，沒有在別人恐懼的時候選擇貪婪，他有自己的節奏。實際上，融創早期的發展特點，正是強調高周轉，而近兩年開始強調品質。

業績發布會上，孫宏斌再次強調不做老大，不盲目追求規模，“規模和效益都重要，不同時期，側重不同重點”。

融創中國行政總裁汪孟德認為，上市以來至今，融創處在快速成長的階段。但接下來，“下一個階段，我們是穩健增長”，這也意味著，不采取激進拿地策略後，在財務指標上，融創的杠杆率和負債率都會穩定下降，保持著更好的現金流。

早在2015年至2016年9月期間，融創曾堅決把握土地市場城市輪動機會，迅速完成核心一二線城市的布局。而後兩年間，土地市場大熱，價格水漲船高，融創決定提高拿地標準，控制節奏，“2016年到2018年我們拿的比較少”，孫宏斌補充道，“對於銷售市場，我們判斷沒那麽樂觀，所以拿地還是比較小心的”。

融創過去幾年基本停止了在公開市場拿地，並購一度成為融創的品牌。目前融創擁有的2.56億平方米土地儲備，絕大多數是通過並購獲取的。2018年，融創完成並購的項目案例多達200個。

不從公開市場拿地，也就避免了價格虛高、拿地貴的風險，據財報融創目前儲備土地平均成本為4181元/平方米，但對應的售價可以達到了15000/平方米。

2018年10月到春節前，是土地市場最近出現的一次短暫窗口期，樓市轉冷，地價開始趨於合理。融創再次以高標準的土地質量要求，聚焦於核心一二線城市的市場機會，在核心城市再度出手拿地，包括杭州、天津、重慶等地的核心地段。汪孟德補充說，“新項目我們有嚴格的標準，達不到這個標準我們就放了”。

隨著春節過後，樓市轉暖。土地市場隨之而起，競拍者開始多起來。“很多人報名拿，當然售價大幅提升的可能性是比較小的，所以我們不會太激進”，節奏大師孫宏斌說道。

實際上，融創的確有放棄的資本。在並購的節奏上，孫宏斌打趣道，“這個事情一般是他們找我，我不會找他們”，近段時間，依舊有不少企業找到融創尋求並購，“現在談成的都比較少，大家希望值還是很高的，但確實很多項目都在談”。

優中取勝

儘管幾大房企2018年的業績表現都不錯，但實際上危機已在邊緣縈繞。房地產行業結算周期的原因，2018年的大爆發主要得益於2016年到2017年間的樓市火爆。但在這之後，不斷趨嚴的政策監管，為房地產行業蒙上了一層寒霜。

對此，孫宏斌也說，2019年不能太樂觀，樓市的政策調控暫時看不到放鬆的跡象。

去年9月，鬱亮第一次在月度會上提起了“活下去“這樣的論點，因為在他看來，中國社會正在面臨轉折點，從互聯網到房地產無一例外。雖然，事後他對此做出了解釋，說這句話是對萬科自己說的，“萬科一向謹慎”。但態度已經很明顯了。

相比之下，孫宏斌要“樂觀”的多，他堅定的看好融創的房地產策略，並一再強調，房地產始終是融創的主業，這份自信，在這次業績會上孫宏斌身後的背景板上，也清清楚楚的印著——“在堅實的優勢平台上高質量增長”。

在渡過規模化發展的野蠻生長期後，房地產行業開始施行規模和質量並行的策略。“這個行業我們還是特別看好的，這一步是做改善型產品，高端型公司還是比較佔便宜的”，孫宏斌說。

2018年，圍繞外部經濟環境變化，融創提出了“中國家庭美好生活整合服務商”這一新企業重點，並圍繞這一戰略升級延展業務邊界，一方面在城市建築和家庭住宅的空間打造上更加注重質量，另一方面則努力在軟性的服務領域為人提供更多關於美好生活的體驗。

現如今，融創中國旗下下設四大板塊：地產、服務、文旅、文化。正因為如此，2018年，融創的行業滿意度達到了90分，融創中國董秘高曦在做業績說明時提到了這一數字，“這是行業內的最高水準”，他說。

據公開數據顯示，目前頭部企業的土地儲備都在2-3兆平方米之間，但融創的產品線集中在改善型住宅。這意味著，2019年融創的全年可售貨值會更加可觀。優質土地的儲備，讓融創在未來幾年內表現的更加從容。

截至報告期末，融創總資產7166.60億，同比上年末的6231億增長15%；所有者權益731.07億，較上年末的606億增長21%；現金餘額1202億，同比增長24%。

放在房地產行業幾十年的周期長河裡，一個房地產商人活的是否愜意，往往完全取決於他是在周期的哪個位置上進入的行業。以及，如何未雨綢繆，踩著周期的鼓點起舞。

顯然，孫宏斌是個很好的節奏大師。2019年，他給公司定下了5500億的銷售目標，這還是保守估計。

至於，圍繞地產+，正在籌備中的文旅、文化產業，同樣通過並購的方式迅速成軍。即便融創獲得了一支高起點的團隊，開局就是頭號玩家，但融創方面仍舊認為，未來5-10年才會迎來文旅行業的回報期。