融創變速 孫宏斌的放與收

自2017年以黑馬之姿闖入房地產銷售前五之後，融創從未讓人失望。

8月22日，融創中國發布2019年中期業績，宣布上半年實現營業收入768.4億元，同比增長65.83%；淨利潤102.86億元，同比增長61.70%，增長率領跑行業。

去年下半年以來，房地產作別高速擴張，步入平穩增長區間，頭部房企增速紛紛回落，融創有此成績實屬不易。更難得的是，融創沒有在高速增長中迷失。

2019年以來，其主動調整拿地節奏，放緩發展步伐，擁抱更加理性的市場。當被問及銷售排名之時，孫宏斌笑言：“第五也挺好。”時移世易，人們或許要開始適應一個不再以“買買買”著稱的孫宏斌。

業績爆發領跑行業

經過前幾年的高速擴張後，融創中國正迎來業績收獲期。2019年1—6月，融創中國實現營業收入768.4億元，同比增長65.83%；淨利潤102.86億元，同比增長61.70%，增速領跑行業。值得注意的是，公司上半年實現扣非淨利潤為94.84億元，同比增長233%。這說明其主營業務在利潤增長中發揮了更大的作用，歸母淨利潤含金量大幅提升。同時，公司上半年銷售毛利率為25.19%，達到2013年以來最高水準，盈利能力明顯改善。

整體來看，近幾年融創的業績表現都不俗。

2016年—2018年，公司營收從356.61億元上升至1262.45億元，複合增長率高達88.15%；歸母淨利潤從24.78億元增加至165.67億元，複合增長率為158.54%。截至目前，融創延續了此前快速增長的風格。銷售方面也不遑多讓。

2017年，融創以140.3%的增長率取得合約銷售金額3620.1億元的好成績，一舉衝入房地產銷售排行榜前四，奠定了行業地位。今年上半年，融創及其聯屬公司實現合約銷售面積約為1472萬平方米，合約銷售金額約為人民幣 2141.6億元，合約銷售金額同比增長11.8%。

國家統計局數據顯示，1—6月全國建案銷售面積7.58億平方米，同比下降1.8%；銷售金額7.07兆元，同比增長5.6%。融創銷售增速高於全行業增速，仍然穩居頭部地位。

戰略變速 “穩”字當頭

俗話說，花無百日紅，沒有企業能一直維持高速增長，融創亦不例外。今年上半年，宏觀經濟瞬息萬變，房地產行業迎來短暫小陽春之後回歸理性，“房住不炒”已成共識，穩健發展成為頭部房企的共同選擇。

孫宏斌行事向來大開大合，該出手時果斷出手，該收手時也絕不拖泥帶水。今年上半年，過去幾年以激進著稱的融創開始迅速收縮戰線，調整拿地節奏，嚴控拿地標準，將流動性充裕提升到戰略高度。

2019年1月—4月，融創獲取的核心城市及區域的土地平均溢價率僅為21%，此後更是非優質項目不碰，拿地節奏大大放緩。業績發布會上，孫宏斌直言，下半年沒有拿地指標，除非有特別好的機會。不僅如此，資金使用效率和財務安全被提上日程。融創方面透露，接下來公司還將繼續加速銷售、釋放經營現金流，保持流動性寬鬆的同時，確保淨負債率在2019年底顯著下降。

截至6月30日，融創账面現金高達1380億元，較上年末增長15%。現金餘額覆蓋下半年到期之有息負債超過3.1倍，流動性較為寬鬆。行政總裁汪孟德表示，未來公司主要依賴經營而不是融資來獲取現金流的增長，且公司憑借權益類合作而獲得合作夥伴的投資，這方面的優勢將在很長時間內持續。

一言以蔽之，“穩”字當頭。

5700億優質土儲鎖定未來業績

房地產業績短期看銷售，長期看土地儲備。土地儲備不足的房企，任憑管理如何精細，也是巧婦難為無米之炊。

融創敢於主動放緩拿地節奏，其龐大的土地儲備規模給足了底氣。截至中報發布日，融創擁有確權的土地儲備貨值2.82兆，確權土地儲備面積2.13億平方米，僅今年下半年，其可售資源就達到5722億。更重要的是，融創全部土地儲備貨值中，超過83%位於一二線城市，下半年可售貨值超過80%位於一二線城市。

“小陽春”之後，樓市下行壓力加大，市場也迎來分化期。具體表現為，三四線城市房價、成交量齊齊“退燒”，一二線城市卻繼續堅挺，成交量同比甚至有所上升。融創的土儲結構有效避免了三四線樓市回調對自身業績的影響，在行業整體下行的壓力中，優質土儲為其帶來的比較優勢還將持續凸顯。據悉，上述土地平均成本僅為4307元/平方米，而同期銷售均價超過15000元/平方米，公司利潤空間不可謂不豐厚。

優質的土地儲備結構疊加豐厚的利潤空間，融創在很大程度上已經提前鎖定未來業績。

文旅打開想象空間

房地產行業揮別黃金時代，“買地—蓋房—銷售”的粗放發展模式已經走入窮巷，圍繞地產主業延伸布局、精耕細作方可擁抱未來。

今年年初，融創中國完成了以“地產+”為前提的四大戰略板塊全新布局：作為“中國高端精品生活創領者”的融創地產，作為“品質生活服務專家”的融創服務，作為“中國家庭歡樂供應商”的融創文旅，以及聚焦內容環節、布局文化行業全產業鏈的融創文化。其中，融創文旅將是繼地產之後的新亮點。

2018年年初，融創成立融創文旅集團，在成功整合了萬達文旅團隊後，形成了從設計、建造到運營的完整架構。當前，融創文旅集團直接負責文旅城酒店、購物商場及主題公園等的運營。

2018年年報中，上市公司已將文旅城建設及運營作為一個獨立業務分部進行公開披露。數據顯示，文旅城分部上半年貢獻了超過10億元營收，毛利潤為3.93億元。該部分毛利率超過36%，比房產銷售高了10個百分點，盈利能力不容小覷。

隨著融創文旅城相繼開業，該分部營收規模擴大，文旅城或將成為繼房地產銷售之後又一重要利潤增長點。

今年6月，廣州、無錫兩大文旅城開業。廣州融創茂開業首日客流量達30萬人次，開業出租率100%；無錫融創茂開業首日客流量達25萬人次，開業出租率100%。數據表現相當搶眼。

截至目前，融創文旅目已經全國布局10座文旅城、4個文旅度假區、9個文旅小鎮，其中涵蓋了39個樂園、24個商業，以及近70家星級酒店，未來想象空間不容小覷。精細化發展的時代，諸如文旅城之類的新業務板塊將為融創地產主業注入更多活力，同時贏得更大的騰挪空間。

一收一放、一粗一細之間，孫宏斌完成了從“樓市黑馬”到“地產巨頭”的身份轉換，融創也宣告步入下一個發展階段。